쟁점토지를 장기보유특별공제 대상이 되는 토지( 소득세법 시행령 제46조의 3 제1호에 의한 건축 및 사용이 제한된 토지)로 볼 수 있는지의 여부(취소)

아파트지구로 사업시행자가 지정시 특별공제 대상임

1. 사실청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 75.1.25 취득한 같은시 서초구 OO동 OO OOOO OOOOO OO 소재 체비지 127평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 90.8.13 양도한 다음 90.9.27 장기보유특별공제액 63,670,728원을 공제하여 그 양도소득세를 예정신고·납부한데 대하여처분청이 위 신고한 장기보유특별공제를 배제하고 91.3.16 양도소득세 30,968,120원 및 동 방위세 6,193,620원을 경정고지하자,청구인은 이에 불복하여 90.7.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장쟁점토지는 환지예정지로서 지목이 확정되지 아니한 체비지 상태이고 그 용도는 아파트지구로서 일반 건축물은 건축이 불가능할 뿐만 아니라 면적이 127평 뿐으로 청구인 단독으로는 아파트를 건축할 수도 없어서 그간 재산권 행사가 제한되어 온 토지이므로 언제라도 건축이 가능한 나대지가 아닌 법령에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 경우의 토지에 해당하므로 이 건의 양도에 있어서 장기보유특별공제가 배제되어서는 안된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견서초구청은 91.4.18자 공문에서 “쟁점토지는 도시계획상 아파트 지구로서주택건설촉진법 제20조에 의한 아파트 지구개발 기본계획상 아파트 용지로 현재 상기 지상을 포함, 주변일대에 민영주택 건설사업이 진행중이며, 상기 지상은 아파트 지구개발 기본계획 수립에 관한 규정 제13조에 의거 개발시에는 단독 필지개발이 아닌 블럭 단위로 건축하여 잔여지가 발생하지 않도록 하여야 한다”고 밝히고 있고,또한 이와 유사한 내무부 예규(세정 22670-8144, 88.7.26)에서도 “아파트 지구로 지정되어 1인 소유필지의 토지로는 면적의 협소등으로 아파트 건축이 불가능 할지라도 연접한 타인이 소유한 토지를 소유자와 협의하면 아파트를 건축할 수 있는 것이므로지방세법시행령 제194조의 9제1호 제5목의 규정에 의해 특정 건축물만 건축이 가능한 지역·지구는 일정기간(1년 6월내)에 그 지정목적에 적합한 노력을 기울여야 함에도 자기소유 토지만으로 아파트 건축이 불가능하다는 이유만으로는 법령의 규정에 의한 금지제한에 해당되지 아니한다”라고 밝히고 있는 바와 같이 쟁점토지는 법령에 의해 건축 및 사용이 제한 또는 금지된 토지가 아니라 건축대상물을 아파트로 제한하고 있을 뿐 아파트 지구안의 다른 토지 소유자와 공동으로 아파트 건축이 가능하므로 청구인의 주장은 이유가 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건은 쟁점토지를 장기보유특별공제 대상이 되는 토지(소득세법 시행령 제46조의 3제1호에 의한 건축 및 사용이 제한된 토지)로 볼 수 있는지의 여부에 있다고 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련되는 법 규정을 보면소득세법 제23조제2항은 제2호에서 양도자산중 대통령령이 정하는 토지를 제외한 자산의 보유기간이 10년이상인 것에 대하여는 양도차익의 100분의 30에 해당하는 금액(이하 “장기보유특별공제”이라 한다)을 양도차익에서 공제하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제46조의 3(장기보유특별공제 대상에서 제외되는 토지)에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 지적법상의 지목이 대지로서 건축물이 없는 토지와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말하되 그 제1호에서 양도일 현재 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지로서 재무부령이 정하는 것에 해당하는 토지는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제18조의 3(장기보유특별공제대상이 되는 토지)은 제1항에서 “재무부령이 정하는 것”이라 함은 당해 토지의 취득 후 도시계획법, 자연공원법, 도로법 기타법령의 규정에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 경우 당해토지를 말한다”고 규정하고 있어, 쟁점토지가 전시 규정에 의한 장기보유특별공제 대상이 되기 위해서는 도시계획법, 자연공원법, 도로법, 기타법령의 규정에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 경우에 해당되는지의 여부에 있다고 하겠다.

살피건대, 쟁점토지는 75.1.24 취득된 다음 76.8.21 아파트 지구로 지정되고 다시 77.3.29 아파트 사업시행자가 OOOO주식회사로 지정되었던 바, 이와같이 아파트 지구로 지정된 토지에 대하여는 그 지정 목적에 적합한 건축물을 건축하도록 관계법령등의 규정이 마련되어 있어 행정청으로부터 아파트 아닌 다른 건축물은 건축할 수 없다던가, 쟁점토지 단독 필지가 아닌 블럭 단위로 아파트를 건축하여야 한다는 사유만으로는 법령의 규정에 의하여 건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당한다고는 볼 수 없겠으나 아파트 지구로 지정되고 여기에서 한걸음 더 나아가주택건설촉진법 제21조제2항의 규정에 의한 아파트 지구개발사업 시행자가동법 제8조에서 정한 지정업자중에서 지정되어 아파트 개발사업을 시행하는 경우에는 위와같은 중첩된 조치로 말미암아 토지 소유자에게 보장되었던 아파트 지구개발 사업의 시행권은 전적으로 배제되고 토지 소유자로서는 더 이상 아파트지구내의 토지를 그 용도에 쫓아 이용할 수 없게되는등 법령에 정하여진 조치에 대하여 직·간접으로 건축이나 사용이 제한되는 결과를 초래하게됨이 명백하다 할 것이므로 아파트지구개발 사업의 시행자가 지정됨과 동시에 당해 토지는 건축 및 사용이 금지된 토지에 해당된다고 대법원은 판시하고 있는점(참조:대법원 83누387, 87.2.10)으로 미루어 볼 때 청구인의 쟁점토지는 특단의 사유가 없는 한 전시 규정에 의한 토지에 해당된다 할 것이고 그 양도에 따른 장기보유특별공제액은 공제되어야 함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.