임대보증금으로 건물신축대금을 지급한 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액에 해당되지 않음(기각)

부동산 임대보증금에 대하여는 앞으로 최소한 은행이자율 상당액을 총수입금액에 산입하여 과세하도록 하였으므로 당초 처분은 정당함.

1. 사실 청구인은 서울특별시 관악구 OO동 OOOOO 대지 1,225.8㎡에 건물 8,550.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.10.19 준공하여 이를 임대사업에 제공하고 있는 사람으로서 92과세기간의 소득세 신고시 쟁점부동산의 임대소득금액을 △153,914,419원으로 하여 이를 타소득에 합산하여 동 과세기간의 소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 임대보증금에 상당하는 수입금액을 소득금액에 가산하여 동 과세기간의 과세표준 및 세액을 결정하여 93.12.20 청구인에게 92과세기간 종합소득세 192,521,980원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.2.16 심사청구를 거쳐 94.6.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

1) 청구인은 쟁점부동산의 건물을 91.10.19 준공하면서 신축대금으로 4,130,383,080원을 지급하였으나 이는 쟁점부동산의 임대업과 관련하여 임차인으로부터 임대보증금등을 받아 위 신축대금을 지급한 것이므로 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금의 상환액으로 보아야 하며

2) 간주임대료 계산시 차감되는 수입이자와 할인료등은 기업회계상의 발생주의에 따라 실제수입된 금액이 아닌 당해 금융자산의 평균잔액 또는 적수를 기준으로 하여 소득세법시행령 제58조 제2항에 의한 정기예금이자율을 곱한 금액으로 산출하여 간주임대료 계산시 차감되는 것으로 하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

1) 부동산을 대여하고 받은 보증금등을 당해건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 소득세법시행령 제29조 제1항 규정에 의한 임대사업과 관련한 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 아니하는 것이므로 간주임대료를 총수입금액에 산입한 당초 처분은 정당하며

2) 부동산을 임대하고 반환성이 있는 임대보증금등을 받은 경우에 종전에는 소득세 실사등을 통하여 조세부담을 회피함으로써 부동산임대업이 여타 업종에 비하여 세부담이 상대적으로 낮아지고 이로 인하여 부동산 투자의 확산요인이 되는등 경제적인 부작용이 있었기 때문에 이를 억제하기 위하여 부동산 임대보증금에 대하여는 앞으로 최소한 은행이자율 상당액을 총수입금액에 산입하여 과세하도록 하였으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구는 청구인이 임대사업과 관련하여 받은 임대보증금에 대하여 소득세법시행령 제58조 에 의하여 계산한 수입금액상당액이 과세소득이 되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점부동산의 임대소득금액에 대하여 과세할 당시(92과세기간)에 시행된 소득세법 제29조 제1항은 부동산등을 대여하고 받은 보증금 또는 전세금으로서 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외”한 나머지 금액에서 발생한 수입금액이 “그 임대보증금등에 금융기관의 이자율등을 감안하여 산출한 수입금액에 미달하는 경우”에는 동법시행령 제58조 에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 가산하여 과세하도록 규정하고 있다.

다. 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산의 임차인으로부터 임대보증금을 받아 건물 신축대금으로 지급한 금액은 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액”에 해당되지 않으므로 그 간주임대료는 총수입금액에서 제외되는 대상이 아니며, 청구인이 쟁점부동산을 임대하고 받은 임대보증금에서 발생한 수입금액이 그 임대보증금에 소득세법시행령 제58조 제2항에서 정한 “당해과세기간 종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액”에 미달함에 다툼이 없으므로 소득세법시행령 제58조 제3항의 산식에 따른 수입금액을 쟁점부동산의 총수입금액에 가산한 당초 처분은 잘못이 없다하겠다. 또한 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 가산하는 수입금액의 계산을 전시소득세법 시행령 제58조 제3항에서는 임대수입금액에서 차감되는 수입이자와 할인료등을 청구인의 주장과 같이 금융자산의 평균잔액 또는 적수를 기준으로 하는 것이 아니라 실제 당해임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료 등으로 하도록 규정하고 있으므로 이 부분에 대한 청구인의 주장은 법적 근거없는 주장으로서 이 또한 인정하기 어렵다 하겠다.

라. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.