기준시가에 의한 양도차익 계산의 정당성 여부(기각)

근저당권이 설정된 부동산의 매매계약서상에 관련 특약사항의 기재 미비와 금융자료 미비시 실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당함

1. 사실 청구인은 1995.7.26 경기도 광주군 실촌면 OOO리 OOOOO 대지 977㎡외 1필지 및 위 지상건물 798.08㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 1998.10.15 양도하고 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내까지 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1999.4.12 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 147,441,540원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.10 이의신청 및 1999.11.15 심사청구를 거쳐 2000.3.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 제시한 매매관련 증빙서류와 매매계약서 작성 당시의 상황 등을 토대로 판단한다면 쟁점부동산을 10억원에 취득하여 9억원에 양도한 사실이 확인되므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, 설령 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 그 기준시가에 의하여 산정한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시에 쟁점부동산에는 근저당권이 설정되어 있으나, 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서에는 그에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 매매대금을 수수한 금융자료 등의 제시가 없어 위 매매계약서 및 거래상대방의 확인서만으로는 실지 취득가액이 확인되지 아니하며, 양도당시 매매계약서는 검인계약서의 매매대금 440,000,000원과 다를 뿐 아니라 쟁점부동산에 설정된 가등기 및 양도당시 피담보채무자에 대한 기재내용이 없는 점으로 보아 위 양도당시 매매계약서 역시 실지매매계약서로 볼 수 없으므로, 쟁점부동산을 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 「토지 및 건물의 경우 그 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는, 「실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로 “양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 1998.10.15 소득세법 제165조 의 규정에 의한 부동산양도신고를 하였으나, 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하지 아니한 사실이 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 위 관련법령의 각 규정은 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가 과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 원칙에 대한 예외를 인정한 취지로 해석되므로, 자산을 양도한 경우에 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이다(대법원 95누 13807, 1996.5.10, 같은 뜻임).

(3) 그러나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없다 할 것이다(대법원 96누 4022, 1996.12.10, 같은 뜻임).

(4) 따라서, 청구인이 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하지 아니함으로써 기준시가에 의하여 그 양도차익을 산정하는 이 건의 경우, 청구인은 실지 양도차익이 발생하지 않았다고 주장하면서 실지거래가액의 증빙으로 취득 및 양도당시 매매계약서와 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으므로, 실지 양도차익의 발생 여부에 대하여 살펴본다. 취득당시 매매계약서에 의하면 청구인은 1995.6.1 쟁점부동산을 OOO과 쌍방합의에 의하여 10억원에 매매하기로 계약한 것으로 기재되어 있다. 한편, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산 중 건물은 위 OOO이 소유하고 있으나, 토지는 청구외 OOO, OOO, OOO 및 OOO이 소유하고 있다가 1995.2.11 OOO이 공유물분할에 의하여 단독 소유하고 있는 것으로 나타나고 있다. 이에 대하여 청구인은 OOO이 OOO에게 위 토지를 명의신탁한 것이라고 주장만 할 뿐, 이를 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 위 취득당시 매매계약서는 토지 소유자를 제외하고 청구인과 건물 소유자인 OOO만이 쌍방합의에 의하여 매매계약을 체결하고, 취득당시 쟁점부동산에 근저당권이 설정되어 있음에도 이에 대한 특약사항을 정하지 아니하였으며, 거래대금 지급에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 그 신빙성이 없다 할 것이고, 거래상대방의 사실확인서만으로는 실지 취득가액이 확인되지 아니한다 할 것이다. 또한, 청구인은 양도당시 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서 및 거래사실확인서만을 제시하고 있을 뿐, 위 거래사실을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 실지 양도가액 역시 확인되지 아니한다 할 것이다.

그렇다면, 청구인이 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 신고하지 아니한 이 건의 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 처분은 정당하고, 실지 양도차익의 발생 여부가 확인되지 아니하므로, 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘는다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.