임대실례가액 산정의 당부(경정)

임대목적물 자체가 다르고 그 이용상황이 크게 다른 비교대상 부동산의 임대사례가액을 근거로 당해 부동산의 적정임대료를 산정하여 한 처분은 부당함

1. 처분개요

청구인은 1999.10.29. OOOOOO주식회사(대표이사가 청구인임, 이하 “청구외법인”이라 한다)와 OOOOO OO OOO OOOO외 1필지 대지 3,609.70㎡, 그 위 1동 근린생활시설 1~2층 313㎡와 지하대피시설 33.49㎡ 및 2동 자동차관련시설(검사장) 105㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.12.31.까지 전세보증금 100백만원, 월세 5백만원에 임대하기로 하고 청구외법인이 쟁점부동산에 증축한 쟁점주차시설은 임대차계약기간이 만료된 후 청구인에게 무상이전하기로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 임차자인 청구외법인은 2000.3.1. 쟁점부동산에 411백만원을 투입하여 주차관련시설물 계 1,360.29㎡(1~3층)와 철골조립식 주차장 2,246.25㎡(이하 “쟁점주차시설”이라 한다)를 증축하여 자동차매매단지를 조성한 후 분할하여 2000.4월부터 자동차매매상들에게 임대하였다. 처분청은 청구외법인이 임대차계약기간 만료 후 쟁점주차시설의 소유권을 청구인에게 무상이전하기로 약정한 사실을 들어 쟁점주차시설 공사비용 411백만원을 선수임대료로 보았으며, 청구인과 청구외법인이 약정한 임대료가 청구외법인과 자동차매매상들이 약정한 임대료보다 낮은 사실을 확인하고 청구인이 특수관계자인 청구외법인에게 쟁점부동산을 부당하게 낮은 가격으로 임대한 것으로 보아 청구외법인과 자동차매매상들이 약정한 임대료를 시가라 하여 그 차액(청구외법인이 신고한 임대수입금액 중 쟁점부동산에 해당하는 금액을 기준시가로 안분계산하여 산출한 금액에서 청구인이 신고한 임대수입금액과 선수임대료를 차감한 금액)을 산출하여 2006.1.4. 청구인에게 아래 표와 같이 2000년 제2기~2004년 제2기분 부가가치세 계 231,375,190원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.3.16. 심판청구를 제기하였다. (OOOO O O)

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 청구외법인에게 임대한 쟁점부동산과 청구외법인이 쟁점부동산에 411백만원을 투입하여 쟁점주차시설을 완비한 후 임대한 물건은 임대시기, 임대조건, 주변상황, 이용효율 등에 있어서 현저한 차이가 있어 동일한 부동산으로 볼 수 없음에도 청구외법인의 임대가액을 쟁점부동산의 시가산정의 근거가 되는 임대실례가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구외법인이 쟁점주차시설의 실제 소유자일뿐더러 임차기간이 만료된 후에는 이를 철거하고 반환하기로 재계약시 약정하였으므로 동 공사비를 선수임대료로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구외법인이 쟁점주차시설 증축허가를 청구인 명의로 받았고, 임대차계약기간이 종료되면 청구인에게 무상이전하기로 약정한 점으로 보아 청구인은 청구외법인과 쟁점부동산의 임대차계약을 체결할 당시부터 이용효율이 현저히 증가함을 알고 있었던 것으로 보아야 하므로 청구외법인이 자동차매매상과 체결한 임대가격은 쟁점부동산의 임대실례가액에 해당하는 바 이를 근거로 시가를 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 당초 임대차계약시 임대기간이 만료되면 쟁점주차시설을 청구인에게 무상이전하기로 약정하였으므로 청구인을 실제 소유자로 보아 동 공사비를 선수임대료로서 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구외법인의 임대가액을 근거로 산정한 시가를 기준으로 청구인이 쟁점부동산을 저가임대한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부

(2) 최초 임대차 계약시 청구외법인이 증축한 쟁점주차시설의 소유권을 임대차계약기간 만료 후 청구인에게 무상이전하기로 하였음을 이유로 쟁점주차시설 공사비용(411백만원)을 선수임대료로 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)부가가치세법 제13조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가3의

2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가(2)부가가치세법 제21조【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때(3)부가가치세법시행령 제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의 2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 1에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구외법인이 쟁점부동산에 주차시설을 증축하여 재임대하는 조건으로 청구인 명의로 쟁점주차시설의 증축허가와 사용승인을 받은 것, 임대차계약일로부터 5년 후에는 무상으로 임대인에게 동 시설의 소유권을 이전한다는 계약을 한 것, 일반건축물관리대장상 청구인이 소유주이며, 청구인에게 재산세가 부과되고 있는 것 등을 들어 쟁점주차시설을 청구인 소유 부동산으로 보아 1999.10.29. 임대차계약을 체결할 당시부터 청구인이 쟁점부동산의 이용효율이 현저히 증가한 사실을 알고 있었으므로 청구인이 청구외법인에게 임대한 쟁점부동산과 청구외법인이 자동차매매상들에게 임대한 쟁점부동산 및 쟁점주차시설의 임대조건이 서로 동일한 것으로 보아야 한다며, 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에게 시가보다 현저히 낮은 가격으로 임대하였다 하여 이 건 부가가치세를 과세하였다. (나) 이에 대하여, 청구인은 쟁점주차시설 중 건물 1동과 2동을 연결하는 주차관련시설물은 건축법상 건축물이나, 철골조립식 주차장은 외벽이 없는 공작물에 해당하므로 신축이 아닌 기존 건축물에 증축시에는 기존 건축물 소유자의 명의로 건축허가신청을 해야 하는 관계로 쟁점주차시설의 설계감리자 정OO의 권고에 따라 기존건물과 토지(쟁점부동산)의 소유자인 청구인의 명의로 허가를 신청한 것이고, 청구인이 주차관련시설물에 대한 재산세를 납부한 것은 청구외법인은 청구인이 과점주주이고, 청구외법인이 납부할 주차관련시설분 재산세와 청구인 소유 건물부분에 대한 재산세가 혼합되어 있어 안분계산이복잡하며, 청구인 명의로 고지서가 발부되었기 때문이라고 해명하고있다.

또한, 청구인은 임대료가 적정한지 여부를 결정함에 있어서 인용하는 제3자간의 임대료는 임대차 계약내용에 따라 약정한 임대료와 임대기간 전체에 대하여 적용하여야 하고, 임대실례가액으로 인정하기 위하여는 자산의 특성 또는 개별요인을 감안하여 비교대상 부동산이 서로 동일하거나 비슷한 조건이 형성되어 임대료 산정에 합리성이 있어야 함에도 처분청은 용도와 효용성 및 시설내용이 다른 청구외법인이 자동차매매상들에게 임대한 쟁점부동산 및 쟁점주차시설에 대한 임대료를 청구인이 청구외법인에게 임대한 쟁점부동산의 임대실례가액으로 보았는 바 이는 잘못된 것이며, 청구인의 이OO에 대한 쟁점부동산 임대료를 임대실례가액으로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (다) 청구인이 당초 이OO에게 임대하던 쟁점부동산을 중도에서 해지하고 청구외법인에게 임대한 사실, 이OO과 전세보증금 30백만원, 월세 3백만원에 1998.2.10.부터 2001.2.10.까지 임대하기로 약정한 사실, 1999.9.30. 이OO과의 임대차계약을 합의해지한 후, 1999.10.29. 청구외법인과 임대차계약을 체결하였으며, 임대차계약 내용을 보면 임대료는 전세보증금 100백만원, 월세 50백만원으로 하고, 임대기간은 계약일로부터 5년으로 하며, “임차인은 임대인이 건축허가 한 규격내에서 건축하여 사용하고 5년 후에는 무상으로 임대인에게 지급”하기로 한 사실, 2005.1.1. 청구외법인과 재계약을 체결하면서 임대료는 전세보증금 100백만원, 월세 70백만원으로 하고, 임대기간은 계약일로부터 5년으로 하며, “임대차기간이 만료할 경우 임차인은 지상물에 대한 매수청구권이나 부속물에 대한 매수청구권을 포기하고임대차 토지를 원상회복하여 명도”하기로 약정한 사실이 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(라) 판단“시가”라 함은 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며，거래가액이 계약일 현재 확정된 경우에 그 거래가 부당행위의 유형에 해당하는 지는 계약일 현재의 시가를 기준으로 판단하여야 하는 것이다. 그런데, 청구인이 이OO에게 임대하던 중 중도해지하고 청구외법인에게 임대한 쟁점부동산은 대지 3,609.70㎡, 근린생활시설 1~2층 313㎡ 및 지하대피시설 33.49㎡,자동차관련시설 105㎡이나, 청구외법인이 자동차매매상에게 임대한 부동산은 청구외법인이 쟁점부동산에 411백만원을 투입하여주차관련시설물 1,360.29㎡와 철골조립식 주차장 2,246.25㎡를 증축하여 자동차매매단지를 조성한 후 쟁점부동산과 쟁점주차시설을 함께 임대한 것으로 청구인이 청구외법인에게 한 임대목적물과 청구외법인이 자동차매매상에게 한 임대목적물이 서로 다른 점과 청구외법인이 설치한 쟁점주차시설이 청구인 명의로 등기되고 임대차계약서에 5년 후에 무상으로 청구인에게 지급한다고 약정하였으나 청구외법인이 411,066,128원을 투입하여 쟁점주차시설을 설치함에 따라 자동차매매단지로 활성화된 사실 등을 보아 청구외법인의 노력으로 쟁점부동산과 쟁점주차시설의 활용도가 향상된 사실이 인정되는 바, 쟁점부동산과 쟁점주차시설을 쟁점부동산의 임대실례가액으로 인정하기에는 임대목적물이나 용도가 서로 상이한 것으로 보이고, 오히려, 청구인이 쟁점부동산을 이OO에게 임대한 사례가 청구인과 청구외법인의 임대사례가액으로 합당할 것이라 하겠다.

따라서 청구외법인이 청구인으로부터 쟁점부동산을 임차한 후 쟁점주차시설을 증축하여 자동차매매단지를 조성함으로써 활용도가 향상된 후 임대함으로써 쟁점부동산과 비교하면 임대목적물이 다르고 활용도가 서로 다름에도 청구외법인의 자동차매매상에 대한 임대료를 쟁점부동산의 임대실례가액으로 보아 과세한 당초 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 2에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구외법인이 쟁점주차시설을 증축하여 청구인에게 소유권을 무상이전한 것으로 보아 쟁점주차시설 공사비용411백만원을 선수임대료로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과하였으며,이에 대하여 청구인은2005.1.1. 체결한 부동산임대차 갱신계약서상 “임대차기간이 만료된 경우, 임차인은 임대차 토지를 원상회복하여 명도한다”라는 원상회복의무를 명시하였는 바, 재연장계약을 하면서 당초 계약조건을 변경하여 계약이 이루어졌으며, 당초 계약조건에 따르더라도 임대기간이 경과되기 전까지는 쟁점주차시설은 청구외법인의 소유이므로 그 공사비용을 청구인의 임대료 수입금액에 산입할 수 없다고 주장하고 있다. (나) 1999.10.29. 청구인과 청구외법인이 약정한 당초 부동산임대계약서의 특약사항에 “임차인은 임대인이 건축허가한 규격내에서 건축하여 사용하고 5년 후에는 무상으로 임대인에게 지급키로 한다”고 약정한 사실과 2005.1.1. 체결한 임대차갱신계약서에서 법인이 시설물을 철거한다고 약정한 사실이 확인된다. (다) 판단청구인과 청구외법인이 1999.10.29. 약정한 당초 부동산임대계약서의 특약사항에 “임차인은 임대인이 건축허가한 규격내에서 건축하여 사용하고 5년 후에는 무상으로 임대인에게 지급키로 한다”고 약정하였는 바, 쟁점주차시설은 임대차계약기간의 종료에 따라 청구인에게 귀속된 것으로 보아야 하므로 2005.1.1. 체결한 임대차갱신계약서에서 청구외법인이 시설물을 철거한다고 약정한 것은 이 건 판단에 있어서 영향을 미치지 아니한다고 하겠다.

그러하다면 임차인이 임대차 기간만료시 철거하는 조건으로 설치하는 시설물은 자본적지출에 해당하지 아니하는 것(법인세법기본통칙 2-10-5…17도 같은 뜻)이나, 쟁점주차시설은 임차인이 설치하여 기간만료시 임대인에게 그 소유권을 무상이전하는 조건이므로 임차인인 청구외법인이 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출액 상당액을 선수임대료로 보아 임대기간에 안분하여 청구인의 임대수입금액에 가산하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.