부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부(기각)

토지와 건물을 일괄하여 거래하는 부동산매매의 특성상 토지와 건물의 매매가액의 안분은 자의적인 것이므로 토지 또는 건물에 관한 필요경비가 불분명한 경우에는 그 전체의 소득금액을 추계결정하는 것이 타당함

1. 사실 및 처분개요청구인은 인천광역시 서구 OO동 OOOOO(OOO지구 35블럭 8롯트) 대지 347㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 94.4.9 건축허가를 받아 연면적 1,109.4㎡의 근린생활시설용 5층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 94년 12월 쟁점토지 및 쟁점건물을 청구외 OOO외 1인에게 양도하였다.처분청은 쟁점부동산의 매매가 부동산매매업에 해당한다고 보아 쟁점부동산매매가액 680,000,000원(토지 300,000,000원+건물 380,000,000원)에 표준소득률을 적용하여 소득금액을 추계결정하고 96.1.16 청구인에게 94년 귀속 종합소득세 103,793,590원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 96.3.15 심판청구를 거쳐 96.6.14 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장가. 청구인은 쟁점토지를 71.10.11 취득하여 양계장으로 사용하던 중 90.2.19 토지구획정리사업이 시행되어 주변지역이 도시화되므로 쟁점건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하고자 하였으나, 신축공사자금의 부족으로 건물을 준공하지 못한 상태에서 이를 청구외 OOO외 1인에게 380,000,000원에 매매하기로 계약(계약일 94.11.25, 잔금지급약정일 94.12.26)한 것인 바, 청구인은 매매를 목적으로 쟁점건물을 신축한 것이 아니며, 또한 부가가치세법상의 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 바도 없으므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 해당하지 아니한다.

나. 설사 부동산매매업에 해당한다 하더라도 쟁점토지에 대한 소득금액은 취득가액을 알 수 없으므로 매매가액(300,000,000원)에 표준소득률을 적용하여 추계결정함이 타당하나, 쟁점건물에 대한 소득금액은 공사도급계약서 등에 의하여 필요경비 380,000,000원을 확인할 수 있으므로 실지조사결정하여야 한다.

3. 국세청장 의견부동산매매업에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 판매회수에 관계없이 부동산의 판매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 양도한 경우에는 그 자체가 사업이라 할 것이므로 부동산매매업에 해당된다고 볼 수 있는 바, 청구인은 94.4.9 쟁점건물 신축에 착공하여 7개월 뒤인 94.11.4 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 그로부터 약 20여일 뒤인 94.11.25 쟁점건물의 매매계약을 체결하였으며 쟁점건물의 건축물계약서상 양도대금(380백만원)의 대부분을 차지하는 잔금 370백만원의 약정일(94.12.26일)이 쟁점건물의 준공일(94.12.30일) 직전으로 이루어진 점으로 볼 때 청구인은 쟁점건물을 신축하던중 양도하였다기 보다는 사실상 완성된 건축물을 양도하였다고 할 것이고, 청구인이 쟁점건물을 신축하기 위하여 자금을 차용함으로 인하여 부득이하게 양도할 수밖에 없었다는 객관적인 입증이 없으므로 청구인은 판매목적으로 쟁점건물을 신축한 것이라 할 것이어서 부동산매매업으로 본 처분은 정당하다고 판단된다.또한 부동산매매업의 소득은 건축물과 부속토지가 하나의 사업단위를 구성하여 발생하는 것이어서 토지부분에 대한 소득은 기준시가로 건축물에 대한 소득은 실지소득으로 구분계산할 수 없는 것이므로 쟁점건물 및 부수토지의 매매가격을 기준으로 추계소득을 산출하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부 및 그 소득금액을 표준소득률에 의하여 추계결정한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점부동산의 매매가 부동산매매업에 해당하는지에 대하여 본다.

(1)소득세법 제4조(소득의 구분) 제1항에서 거주자의 소득은 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득으로 구분하며, 종합소득은 당해년도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산소득·사업소득·근로소득과 기타소득을 합산한 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제20조(사업소득) 제1항 제8호 및 같은 법 시행령 제36조 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있다.그리고 소득세법기본통칙 2-4-8…20 및 이와 관련있는부가가치세법시행규칙 제1조제1항은 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상의 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 부동산매매업에 해당한다고 규정하고 있다.위 규정을 해석 적용함에 있어 당해부동산의 매매가 단순한 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도인지 또는 부가가치세와 종합소득세의 과세대상이 되는 사업상의 부동산매매에 해당하는지는 그 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지와 그 규모, 횟수, 양태 등에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있는지 등의 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다.

(2) 청구인은 94.4.9 쟁점건물의 건축허가를 받아 신축을 시작한 후 94.11.4 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 곧이어 94.11.25 쟁점건물의 매매계약을 체결하였으며 쟁점건물은 잔금지급약정일 94.12.26로부터 4일 후인 94.12.30 준공된 사실이 건축물대장에 의하여 확인되는 바, 청구인은 사실상 완공된 건물을 매매한 것이라 할 것이고 근린생활시설용 건물을 신축하여 곧바로 매매한 것으로 보아 매매를 목적으로 쟁점건물을 신축·양도한 것으로 판단되므로 처분청이 이를 부동산매매업에 해당하는 것으로 본 데에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.

다. 소득금액을 추계결정한 처분이 정당한지 여부에 관하여 본다.

(1)소득세법 제118조(실지조사결정) 제1항은 “정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 경우 이외에도 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치·기장한 거주자에 대하여 그 비치·기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치·기장된 장부에 의하여 당해 년도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다”고 규정하고 있으며,같은법 제120조(추계조사결정) 제1항은 “정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정을 할 수 없을 때에 한하여 과세표준과 세액을 업종별 소득표준율에 의하여 조사결정한다”라고 규정하고 있고,같은법시행령 제169조(추계조사결정) 제1항 제1호는 법 제120조 제1항에서 「대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유」의 하나로서 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때”를 규정하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 매매가액 680,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 쟁점토지의 취득가액을 알 수 없는 사실에 대하여는 청구인이 다투지 아니하며, 다만 청구인은 쟁점건물의 매매 당시의 기성고에 의하여 쟁점건물의 매매가액을 380,000,000원으로 하여 매매계약을 한 것으로서 쟁점건물의 수입금액에 대한 필요경비는 380,000,000원임을 공사도급계약서 및 기성고 내역서 등에 의하여 확인할 수 있으므로 쟁점건물의 소득금액은 실지조사결정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시하는 공사도급계약서상의 도급금액(공급가액)은 550,000,000원이고, 수급법인인 청구외 OO종합건설주식회사가 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 94.6.30부터 94.12.1까지 3차에 걸쳐 청구인에게 발행한 세금계산서의 공급가액은 400,000,000원이며, 쟁점건물의 매매계약서상의 매매가액은 380,000,000원으로서 위 도급계약서, 세금계산서, 매매계약서를 종합하여 보면 청구인이 주장하는 공사비용은 신빙성이 있는 것으로 보기 어려울 뿐만 아니라, 토지와 건물을 일괄하여 거래하는 부동산매매의 특성상 토지와 건물의 매매가액의 안분은 자의적인 것이므로 토지 또는 건물에 관한 필요경비가 불분명한 경우에는 그 전체의 소득금액을 추계결정하는 것이 타당하다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.