쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산출하는 것이 타당한지 아니면 법인과의 거래로 보아 분양가액으로 산출하는 것이 타당한지 여부(경정)

부동산의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출한 처분청의 처분에는 잘못이 있다고 판단됨.

1. 원처분 개요청구인은 1987.10.12 청구외 OOO으로부터 부산시 남구 OO동 OOOOOO O 소재 OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 당첨권을 인수하여 1988.8.2 중간등기생략방법에 의하여 분양자인 OO산업개발(주)(이하 “분양회사”라 한다)로부터 청구인 앞으로 직접 등기 이전 한 후 1989.3.6 청구외 OOO에게 양도하고 처분청에 양도소득세확정신고를 하면서 취득가액은 환산하여 산출한 후 45,885,500원을 신고하였고, 양도가액은 실지거래가액 49,750,000원을 신고하였다.처분청은 1994.1.16 청구인에게 양도소득세를 결정고지하면서 분양가액 27,795,000원을 취득가액으로 보아 89년 귀속 양도소득세 13,265,890원, 방위세 2,745,630원 합계 16,011,520원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 1994.3.18 심사청구를 거쳐 1994.5.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 분양회사로부터 직접 쟁점부동산을 분양받은 것이 아니고, 청구외 OOO으로부터 아파트당첨권을 매수한 뒤, 중간생략등기방법에 의하여 분양회사로부터 청구인 앞으로 등기를 한 것이므로 취득가액이 불분명한 이 사건은 취득가액을 환산가액으로 산출해야 한다는 주장이다.

나. 처분청 의견청구인이 처분청에 신고한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 확정신고 행위는소득세법시행령 제170조제4항 제3호에 해당되는 경우로서 취득가액을 환산하여 신고할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 사건의 쟁점은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산출하는 것이 타당한지 아니면 법인과의 거래로 보아 분양가액으로 산출하는 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련규정소득세법 제23조제1항에서는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득과 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 하도록 규정하고 있고,같은법시행령 제44조제4항에서는 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”를 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)로 규정하고 있다.그리고같은법 제23조제4항에서는 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,같은법시행령 제170조제1항에서는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서는 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단먼저 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살피건대, 쟁점부동산의 실지양도가액이 49,750,000원이라는 데에는 당사자간 다툼이 없다.다음으로 쟁점부동산의 취득에 관한 사실을 쟁점부동산의 건물등기부등본·청구외 분양회사의 확인서 및 같은 회사의 전산자료에 의하여 살펴본다.쟁점부동산은 1987.6.22 청구외 OOO이 건설업체인 분양회사와 분양계약을 체결한 후 1987.6.22 계약금 납입 및 1987.7.15 제1차중도금 납부후 1987.10.12 청구인 명의로 피분양자의 명의가 변경된 후 1988.8.2 분양회사로부터 청구인 앞으로 소유권이전등기되었다가 1989.3.6 청구외 OOO 앞으로 소유권이전등기 되었음이 확인된다.이 사건의 경우 청구외 OOO이 분양회사로부터 연불조건으로 분양받아 분양대금을 납입중 경개계약에 의하여 청구인에게 양도하였으므로 청구인의 취득은 개인간의 거래로 보아야하므로(국세청 재일 01254-2867호, 1991.9.13 질의 회신문도 같은 취지임) 양도가액을 실지거래가액으로 인정한다고 하더라도 청구인이 청구외 OOO으로부터 취득할 당시의 취득가액을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 못하므로 이러한 경우에는 취득 및 양도시기의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정할 수 밖에 없다할 것이다(대판 88누6245호 1990.1.23 판결도 같은 취지임).그럼에도 불구하고 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출한 처분청의 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.

따라서 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.