토지의 양도가액(실지거래가액)이 얼마인지 여부(취소)

검인계약서에 의하여 양도당시 실지거래가액으로 신고를 하였으나 납세자가 증빙을 통하여 그 가액이 허위임을 입증함에 따라 양도소득세를 경정·고지한 처분은 부당한 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.5.14. OOO OOO OOO OOO 임야 5.87㎡ 및 같은 산69 임야 295.63㎡, 같은 동 110 잡종지 23.27㎡ 및 같은 동 111 잡종지 4.74㎡ 등 총 4필지 329.51㎡(이하 "쟁점토지“라 한다)를 청구외OOO에게 부동산매매계약서상의 매매가액 15백만원에 양도한 것으로 하여 2009.5.21. 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 과소신고하였다는 제보를 받고 양도소득세 조사를 한 결과, 청구인의 남편인 OOO이2000. 1.21.학교법인 OOOO(이하 “OOOO”이라 한다)의 대리인인 OOO으로부터 쟁점토지 등의계약금 및 중도금으로 1억원을 수령한 것으로 기재된 영수증(이하 “영수증①”이라 한다)을 확인하고, 쟁점토지의 양도가액을85백만원으로 확정하여 2010.4.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세3,435,030원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 2010.7.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 남편 OOO은 분할전 쟁점토지(908.98㎡)에서 1998.12.5. 분할된 OOO OOO OOO OOOOO 등 4필지 579.47㎡(이하 “쟁점외①토지”라 한다), 쟁점토지 및 같은 동 산65-1 임야 5,458㎡(이하 “쟁점외②토지”라 하고,쟁점토지 및 쟁점외①토지와 함께 “전체토지”라 한다) 등 총 9필지를OOOO에 매매하기로 OOO과 구두로 합의한 후,2000.1.21. OOO으로부터 계약금 및 중도금으로 1억원을 수령하고 영수증을 교부하였으나, 실지로는 동 1억원을 2000.3.24. OOO 외 1인에게 소유권이전등기된 쟁점외②토지의 매매대금에 갈음하기로 OOO과 합의한 바, 쟁점토지의 양도가액은 동 1억원과 관계없이 2009.5. 14. 쟁점토지를 OOO의 배우자 OOO에게 소유권이전등기하면서 OOO으로부터 실지 수령한 8백만원이므로, 처분청이2000.1.21. 청구인이 OOO으로부터 수령한 1억원을쟁점토지 및 쟁점외②토지의 매매대금으로 보아, 동 1억원에서2000.3.24. 소유권이전등기된 쟁점외②토지의 부동산매매계약서(검인계약서)에 기재된 매매가액 15백만원을 제외한 85백만원을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점토지를 2009.5.14. OOO에게 소유권이전등기하면서 OOO으로부터 8백만원을 수령한 사실은 있으나, 청구인의 남편 OOO이 청구인을 대리하여 2000.1.21. OOO으로부터 1억원을 수령한 것으로 기재된 영수증①은 쟁점토지와 쟁점외②토지의 매매계약금 및 중도금에 대한 것이며, 쟁점외②토지의 부동산매매계약서에 매매가액이 15백만원으로 기재된 바, 동 1억원에서 15백만원을 차감한 85백만원을 쟁점토지의 실지거래가액(양도가액)으로 산정하여 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점토지의 양도가액(실지거래가액)이 얼마인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2009.5.21. 법률 제9672호로 개정되기 전의 것)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 국세기본법(2010.1.1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것)제14조【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 탈세제보 조사보고서(2010.1.8.)에 의하면,처분청은 청구인이 2000년초에 쟁점토지 소재지 인근에 4년제 대학교 및 상가를 신축할 계획이었던 OOOO에 쟁점토지를 포함한 전체토지(9필지)를 매도하는 계약을 OOOO의 대리인 OOO과 체결하고, 청구인의 남편 OOO이 OOO으로부터 계약금과 중도금으로 1억원을 수령한 사실이 영수증①에 의하여 확인되며, 대학설립이 무산된 후 OOO이 쟁점토지(4필지) 및 쟁점외①토지(4필지)의 실지매수자임을 주장하면서 동 토지들에 대한 매매계약의 해지 및 대금의 반환을 요구하는 소송을 제기한 바, OO지방법원 OO지원(이하 “법원”이라 한다)의 조정결정에 따라 2005.11.7. 쟁점외①토지를 OOO의 배우자 OOO에게 양도하였고, 이후 2009.5.14. 쟁점토지를 OOO에게 양도하는 것으로 하여 소유권이전등기를 경료하였으며, 쟁점외②토지가 2000.3.24. 15백만원에 OOO 외 1인에게 양도된 사실이 부동산매매계약서(검인계약서)에 의하여 확인되는 바, 위 영수증

① 및 검인계약서 외에 거래가액을 입증할 수 있는 증빙자료가 없다는 이유로 쟁점토지의 양도가액을 OOO이 당초 수령한 1억원에서 쟁점외②토지의 매매가액 15백만원을 차감한 85백만원으로 산정하여 과세하는 것으로 판단하였다.

(2) 청구인은 당초 OOO과 전체토지의 매매가액을 154백만원으로 구두계약한 바 있고, 이에 따라 2000.1.21. 수령한 1억원은 2000.3.24. 소유권이전등기된 쟁점외②토지의 매매대금으로 갈음하기로 소유권이전 당시에 OOO과 합의하였으며, 2009.5.14. OOO에게 쟁점토지의 소유권이전등기를 해 주면서 OOO의 남편 OOO의 요구에 따라 부동산매매계약서는 매매가액을 15백만원으로 하여 작성해 주고, 이에 따라 양도소득세를 신고하기는 하였으나, 쟁점토지의 소유권이전 당시 OOO으로부터 매매대금으로 입금받은 8백만원이 쟁점토지의 실지거래가액이라고 주장하고 있는 바,처분청과 청구인이 제시한 증빙에 의거 살펴본다. (가) 청구인의 남편 OOO이 영수자로서 2000.1.21 OOO에게 작성하여 준 영수증①에 의하면, 청구인이 OOO으로부터 OOOO 부지편입토지인 OOO OOO OOO OOOOO(쟁점외②토지) 외 4필지(청구인 소유)의 매매계약금 및 중도금으로 1억원을 수령한 것으로 기재되어 있다. (나) 청구인의 남편 OOO이 영수인으로서 2000.3.22. OOO에게 작성하여 준 영수증(이하 “영수증②”라 한다)에 의하면, 청구인이45백만원을 OOO OOO OOO OOOOO 외 4필지 매매 끝중도금으로 영수하고, 잔금 9백만원은 서류 완료 후 영수키로 한다고 기재되어 있다.

(다) OOO은 2005년도에 청구인을 피고로 하여 위 영수증②를 근거로 매매계약의 해지 및 계약금 6백만원을 제외한 중도금 45백만원의 반환을 요구하는 소를 법원에 제기한 바, OOO은 소장에서 매매계약의 목적물을 영수증②에 기재된 ‘110번지 외 4필지가 아닌 OOOOOOOO 외 3필지(쟁점외①토지)’로 하였으며, 법원의 조정조서(2005.10.20.)에 의하면, 법원은 OOO의 청구취지와는 달리 청구인이 잔금 명목으로 1백만원을 지급받고 OOO에게 쟁점외①토지의 소유권을 이전하되 이전비용은 OOO이 부담하는 것으로 조정결정을 하였고, 처분청의 과세전적부심사결정서(2010.3.17.)에 의하면, OOO이 한 계약해지와 거래대금의 반환요구는 이유가 없으며, 쟁점외①토지의 미지급잔대금 9백만원 중 1백만원을 별로로 지급하여(총거래가액 52백만원) 소유권등기이전을 이행하는 것으로 하여 청구인과 OOO이 법원의 조정에 합의한 것으로 되어 있는 바, 쟁점외①토지의 매매대금으로 나타나는 52백만원은 영수증①의 1억원과 관계없이 조정결정된 것이라는 점에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (라) 처분청은 쟁점토지가 영수증

① 작성 이전인 1998.12.5. 쟁점외①토지로 분할되었고, 쟁점외①토지가 2005.11.7. OOO의 배우자 OOO에게 매매가액 52백만원에 별도로 소유권이전등기된 사실이 확인된다는 이유로 영수증①의 4필지가 분할된 이 건 쟁점토지이므로 두 토지의 계약금 및 중도금이 1억원이라는 의견이다. (마) 청구인은 영수증①의 4필지가 전제토지 중 쟁점외②토지(1필지)를 제외한 분할전 4필지에 해당하고, 전체토지에 대한 계약금 및 중도금으로 수령한 1억원을 OOO과의 합의하에 2000.3.24. OOO 외 1인에게 소유권이전등기된 쟁점외②토지의 양도가액으로 갈음한 것이며, 영수증②에 기재된 대로 45백만원은 2000.1.21 작성된 영수증①의 계약금 및 1차 중도금에 이은 마지막 중도금으로서전체토지에 대한 것이었으나, 1억원을 쟁점외②토지의 매매대금으로 OOO과이전에 이미 합의하여 OOO도 법원에 제기한 소송에서 이에 대하여 다투지 아니한 바, 청구인도 법원의 조정에 합의하면서 영수증②를 쟁점외①토지 관련 영수증으로 인정하게 된 것이라고 주장하고 있다. (바) 2000.3.24. 작성된 쟁점외②토지 부동산매매계약서(검인계약서)에 의하면, 청구인이 OOO 외 1인에게 쟁점외②토지를 15백만원에 매도하는 것으로 되어 있으며, 청구외 OOO이 OOO을 피고로 하여 제기한 청구외소송의 판결서(법원 2004.7.21. 선고)에 의하면, OOO이 OOO OOO OOO OOOOO 임야 13,785㎡(이 중 청구인 지분은 5,458㎡, 쟁점외②토지)의 매수자금으로 4억원을 OOO을 통해 OOO으로부터 차용하면서 쟁점외②토지의 지분 중 3821/5458을 OOO에게 양도담보로 제공하고 소유권이전등기를 경료해 준 사실이 적시되어 있다.

(사) 처분청의 과세전적부심사결정서에 의하면, 청구인은 쟁점외②토지에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 매매계약서상의 15백만원이 아닌 기준시가에 의하여 신고한 것으로 나타난다. (아) 쟁점토지 부동산매매계약서(2009.5.14.)에 의하면, 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 15백만원에 매도하는 것으로 되어 있으며, 쟁점토지 부동산등기부정보 및 양도소득세 과세표준신고서에 의하면, 청구인은 15백만원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. (자) 청구인의 OO은행계좌(OOOOOOOOOOOOOO)에 의하면, 2009.5.14.자기앞수표 8백만원이 입금된 것으로 나타나고, OO 원에서 쟁점토지 등의 소유권이전등기업무를 대행한 OOO법무사사무소 사무장 OOO에게 전화로 확인한 바, OOO은 OOO과 OOO이 쟁점토지 등의 소유권이전과 관련하여 이전부터 다툼이 있었고, 2005년도에 소유권이 모두 이전된 것으로 알고 있었으나, 쟁점토지의 이전이 누락된 사실을 뒤늦게 알고 2009년도에 쟁점토지의 소유권을 이전하면서 OOO이 OOO에게 8백만원을 지급한 사실이 있음을 확인하였으며, 처분청은 이 건 답변서에 청구인이2000.1.21. 수령한 1억원 외에 2009.5.14. 쟁점토지 소유권이전등기시 8백만원을 수령한 사실이 있다고 기재하고 있다. (차) 전체토지의 면적 및 기준시가 등의 내역은 <표1> 및 <표2>와 같으며, 쟁점외①토지의 매매가액 52백만원과는 별도로 청구인이 쟁점토지(1억원) 및 쟁점외②토지(8백만원)의 매매가액으로 실지 수령한 것으로 확인되는 108백만원을 쟁점외②토지의 양도시기인 2000년 3월과쟁점토지의 양도시기인 2009년 5월의 기준시가를 기준으로 안분계산할 경우의 각 토지의 가액은 <표3>과 같다.

<표1>

쟁점토지 및 쟁점외②토지의 면적 및 기준시가(OO O O, O, O)<표2> 전체토지의 면적 및 기준시가(OO O O, O, OO)<표3> 쟁점토지 및 쟁점외②토지 기준시가 대비 실지거래가액 계산(OO O O, O, O)

(3) 살피건대, 이 건은 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였으나, 당해 신고가액이 사실과 다르다는 OOO의 제보에 따라, 처분청이 확인한 실지거래가액을 양도가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한 경우로서, 토지 등 부동산의 양도시 실지거래가액에 대한 신빙성 여부는 증빙의 형식적 기준과 거래내용의 진정성 기준에 의하여 판단하는 것이고, 형식적 기준에 의거 그 가액을 확인하기 어려운 경우에는실질과세의 원칙에 의거 거래내용의 진정성에 부합하는 자료 등에 의하여 사실판단할 수 밖에 없으며, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정된다고 할 것이나(OOOOOOOOOOO,OOOOOOOOOO), 검인계약서에 의거 양도당시 실지거래가액으로 신고를 하였으나 납세자가 증빙을 통하여 그 가액이 허위임을 입증하는 경우에는 실지거래가액으로 볼 수 없으며(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO), 이 건은 청구인이 쟁점외②토지에 대한 양도소득세 신고시 검인계약서에 기재된 매매가액으로 신고하지 아니하고 기준시가에 의하여 신고한 경우로서, 쟁점외②토지의 매매가액이 부동산매매계약서(검인계약서)에 기재된15백만원이 아니라 OOO과의 합의에 의하여 수령한 1억원이며, 쟁점토지의 실지거래가액이 부동산매매계약서에 기재된 15백만원이 아니라 OOO으로부터 실제로 입금받은 8백만원이라는 청구주장에 대한 입증책임은 마땅히 청구인 자신에게 있다고 할 것인 데,2000.1.21. 작성된 영수증①에 산65-1(쟁점외②토지)외 4필지(청구인 소유)라고만 기재되어 있고, 2000.3.22. 작성된 영수증②에 끝중도금과 잔금 9백만원이라고 기재되어 있으며, 이에 터잡아 2005.11.7. 법원의 조정결정에 의하여 쟁점외①토지의

소유권이전등기시 9백만원 중 1백만원을 쟁점외①토지의 잔금으로 수령한 점, 처분청도 당초 조사시에는 영수증①이 전체토지의 계약금 및 중도금에 대한 것이라고 확인한 점, 청구인이 비록법원의 조정결정에 따라 쟁점외①토지의 매매가액을 52백만원으로 인정하기는 하였으나,법원의 조정결정서는 당사자간에 사권으로서의효력이 있는것은 별론으로 하고, 공법관계인 조세의 양도차익 산정시에는실질에 따라 실제 거래된 금액에 의하여야 하는 바(OOOOOOOOO,OOOOOOOOOOO OO),2000년 당시 OOO과 전체토지의 매매가액을 154백만원으로 하기로 구두계약하였다는 청구주장에 신빙성이 있는 것으로 보이고,청구인이 2009.5.24. 쟁점토지의 소유권이전등기시 8백만원을 수령한 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 점, OOO이2005년에 청구인을 상대로 제기한 소송에서 쟁점외①토지의 매매계약의 해지에 대하여만 다투었을 뿐, 쟁점외②토지에 대하여는 다투지 아니한 점, 쟁점외②토지의 지분 중 3821/5458가 2000년도에 OOO 외 1인에게 차용금 4억원의 양도담보로 제공된 점, 쟁점외②토지의 소유권이전등기 당시인 2000년도에는 양도가액을 과소기재한 다운계약서를 작성하여 부동산등기 및 취·등록세 신고시 검인계약서로 제출하는 것이 관행적으로 이루어졌고, 양도가액도 기준시가에 의하도록 규정되어 있어 청구인도 쟁점외②토지의 양도가액을 15백만원이 아닌 기준시가로 산정하여 신고한 점, 임야 및 잡종지로 구성된 쟁점토지의 면적이 329.51㎡인 반면, 쟁점외②토지의 면적은 임야 5,458㎡로서 쟁점토지 면적의 16.6배에 달하는 점, 쟁점토지와 쟁점외②토지의 매매가액의 합계액을 108백만원으로 하여 각 토지의 양도당시의 기준시가에 의하여 그 가액을 안분계산할 경우에 쟁점토지의 가액이 8,138,

341원 또는 9,137,885원으로 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점외②토지의 매매가액이 15백만원이 아니라 당초 계약금 및 중도금으로 수령한 1억원이며, 쟁점토지의 매매가액이 15백만원이 아니라 실제 수령한 8백만원이므로 동 8백만원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 재경정하여야 한다는 청구주장이 일응 신빙성이 있는 것으로 볼 수 있는 바, 처분청이 2000년도에 작성된 쟁점외②토지의 부동산매매계약서(검인계약서)상의 매매가액 15백만원만을 신뢰하고 쟁점토지의 양도가액을 85백만원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정·고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.