취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되므로 아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정하고 과세한 처분은 부당하며, 설령, 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 주장의 당부 및 아파트 양도와 관련한 과세는 국세부과제척기간 경과후의 과세라는 청구주장의 당부(취소)

아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익은 발생하지 아니하고 양도차손만이 발생하였음이 확인되는 바, 그렇다면 기준시가에 의거하여 과세한 결정결의서에서 확인되고 있는 산출세액은 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 분명히 벗어난 과세장해사유가 있다 할 것이므로 처분은 취소하여야 타당함

1. 원처분 개요가. 청구인은 1987.12.28 취득한 경기도 성남시 OO동 OOOO OOOOO OO OOOO외 OO(각호 건물 44.64㎡와 대지권 32.2㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1992.1.22～1992.10.27간 청구외 OOO외 2인에게 소유권이전등기를 경료하고, 1987.12.15 취득한 경기도 성남시 OO동 OOOO 대지 16,114.1㎡중 451.8㎡를 1992.4.13.～1992.7.3.간 청구외 OOO외 6인에게 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 처분청은 청구인이 위 쟁점아파트와 대지 451.8㎡를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 않아 당초 위 쟁점아파트와 대지 451.8㎡의 양도에 대하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 1997.6.16 청구인에게 1992년도분 양도소득세 77,824,030원을 결정고지하였다.[추후 처분청은 청구인의 불복으로 “위 대지 451.8㎡의 양도소득금액을 제외하여 과세표준과 세액을 경정하라”는 심사결정이 있은 후에 이 건 당초 처분에 대하여 심판청구 계류중인 1997.10.27 청구인에게 1992년도분 양도소득세 13,891,890원으로 경정고지 하였다.]다. 청구인은 이에 불복하여 1997.8.16 심사청구를 거쳐 1997.12.16 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 쟁점아파트는 취득 및 양도시의 실지거래가액이 관련 판결문에 의하여 그대로 확인되는 건으로서 양도차익이 전혀 없는데도 쟁점아파트 양도후 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고를 하지 않았다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 그에 근거하여 과세한 처분은 부당하다.설령 신고를 하지 아니하여 기준시가로 과세한다 하더라도 쟁점아파트를 청구인이 양도하게 된 것은 쟁점아파트를 신축한 OOO건설주식회사[이하 “OOO건설(주)”라 한다]와 청구인간에 채권·채무 관계로 인하여 청구인이 쟁점아파트를 대물변제받은데 기인한 것으로서, 쟁점아파트 취득 및 양도와 관련하여 수십명의 이해관계인간의 다툼으로 수차례 재판을 거쳐 확정된 관련 판결문 내용에 쟁점아파트의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 명백하게 확인된다.그러하다면 청구인이 쟁점아파트를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않은 것을 근거로 기준시가에 의거하여 양도차익을 산정하여야 한다고 하더라도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다는 최근의 일관된 대법원 판례에 따라 이 건 과세하여야 타당하다.

(2) 쟁점아파트 양도에 따른 실지 잔금청산일은 제출된 관련 매매계약서와 양도대금 수령관련 영수증에서 확인되듯이 OOOOO OO OOOO는 1988.5.10, OO OOOO는 1988.4.15, OO OOOO는 1988.4.24에 이루어졌으므로 이 건 과세는 국세부과 제척기간 경과후의 과세로서 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점아파트 양도후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않았음에는 다툼이 없고, 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익이 없다는 구체적 증빙제시를 하지 못하므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 처분은 정당하다고 판단된다.한편, 기준시가에 의거한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 청구인의 주장은 청구인이 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적 증빙제시를 하지 않고 있으므로 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

(2) 청구인은 1992.6.11 청구외 OOO으로부터 융자금으로 대체하기로 한 6,000,000원을 지급받음과 상환으로 쟁점아파트 중 OO OOOO에 대한 소유권이전등기절차를 이행하라는 서울고등법원의 판결(사건 91나 OOOOO, 1992.6.11)을 받았고, 1991.8.8 쟁점아파트 중 OO OOOO는 청구외 OOO에게 융자금으로 대체하기로 한 6,000,000원을 지급받음과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 수원지방법원 성남지원의 판결(사건 91가합 OOOO, 1991.8.8)을 받았으며, 1992.1.28 쟁점아파트 중 OO OOOO는 청구외 OOO으로부터 융자금으로 대체하기로 한 6,000,000원을 지급받음과 상환으로 OOO에게 소유권이전등기절차를 이행하라는 수원지방법원의 판결(사건 91나 OOOO, 1992.1.28)을 받았는 바,위 판결내용을 살펴보면, 소송원인으로 청구인은 계약서상 융자금과 잔금을 지급받지 못하여 소유권이전을 못해주겠다고 주장하였으나 잔금은 청구인의 대리인이 지급받았고 융자금은 은행대출이 없었으므로 청구인에게 지급하라는 내용이므로 위 각호 공히 융자금으로 대체하기로 한 금액인 6,000,000원의 지급일이 실질적인 잔금지급일이라 하겠으나 각호 6,000,000원의 지급일이 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점아파트의 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되므로 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정하고 과세한 처분은 부당하며, 설령, 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 주장의 당부

(2) 쟁점아파트 양도와 관련한 이 건 과세는 국세부과제척기간 경과후의 과세라는 청구주장의 당부나. 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(1) 관련법령소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 및같은법시행령 제166조제4항 제3호를 종합하면 “토지와 건물의 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단이 건 관련규정인소득세법시행령 제166조제4항 제3호는 거주자가 부동산을 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖춰 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니한 경우, 그 이후에 실지거래가액이 밝혀진다하더라도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수가 없는 것으로 해석된다(국심 97중1737, 1997.9.3.외 다수). 청구인의 경우 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였다는데에는 다툼이 없으므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것이다(대법원 98두908, 1998.4.10외 다수 같은 뜻임). 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유가 있는지 여부를 청구인이 제시한 증빙에 의하여 살펴보기로 한다.

(가) 우선 청구인이 실지취득가액이라고 주장하면서 제출한 쟁점아파트 취득관련 판결문(서울지방법원 사건 90가합5719, 1992.5.16 확정판결)을 살펴보면, 원고인 OOO건설(주)가 피고인 청구인에게 청구인의 OOO건설(주)에 대한 채권담보조로 기 경료(1987.12.15)해 준 이 건 대지(아파트 부지)의 소유권이전등기에 관한 말소 등을 청구하는 소송에 관한 판결문임이 확인되며, 서로간에 변호사를 선임하여 채권·채무의 존부를 다투는 성격의 소송으로서 법원이 서로간의 채권·채무를 일일이 따져 이의 존부를 확정(1992.5.16 확정)시킨 판결이었음이 확인된다. 위 판결문에 따르면, 청구인은 아파트건설업자인 OOO건설(주)에 금전을 대여하였다가 OOO건설(주)가 부도를 냄에 따라 채권확보를 위하여 OOO건설(주)가 분양중인 아파트 60호를 타인에게 분양하는 가액 그대로 대물변제 받기로 합의[위 60호의 총분양가액 115,801만원에서 OOO건설(주)가 이미 임대를 하여 기 수령한 임대보증금 30,100만원을 청구인이 부담하기로 하여 대물변제금액은 85,701만원으로 하기로 합의하였으며, 이 건 쟁점아파트는 대물변제 받은 60호 중의 3호임]하였다고 확정하고 있음이 확인되는 바, 쟁점아파트의 각 호실별 분양가액은 별첨과 같으며, 각 호실별 분양가액의 합계액인 58,260,000원은 쟁점아파트의 실지취득가액으로 인정된다 할 것이다.

(나) 다음, 청구인은 실지양도가액이라고 주장하면서 쟁점아파트의 양도매매계약서와 양도 관련 확정판결문을 제출하고 있는 바, 관련 판결문상의 양도가액과 매매계약서상의 양도가액이 일치할 뿐만 아니라 양수인들이 위 판결에 의거, 쟁점아파트 중 해당아파트의 소유권이전등기를 경료한 것으로 보이는 점으로 보아 전술한 양도관련 판결문상에 기재된 쟁점아파트의 실지양도가액은 57,660,000원으로 인정된다 할 것이다. 쟁점아파트의 호별 양도가액이 기재된 관련 판결문은 아래와 같으며, 각 호별 양도가액은 별첨과 같다. 쟁점아파트 중 OO OOOO의 양도가액은 수원지방법원 사건 91나OOOO 본소, 91나OOOO 반소, 1992.1.28 선고 판결문에 기재되어 있으며, OO OOOO의 양도가액은 수원지방법원 성남지원 사건 91가합OOOO, 1991.8.8 선고 판결문에 기재되어 있고, OO OOOO의 양도가액은 서울고등법원 사건 91나OOOOO, 1992.6.11. 선고 판결문에 기재되어 있다. (다) 사실이 이러하다면 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익은 발생하지 아니하고 양도차손만이 발생하였음이 확인되는 바, 그렇다면 이 건 기준시가에 의거하여 과세한 결정결의서에서 확인되고 있는 산출세액 11,576,580원은 위 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 분명히 벗어난 과세장해사유가 있다 할 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 타당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.이 부분 심리는 그 실익이 없으므로 이를 생략한다.

라. 결 론따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 합동회의의 의결을 거쳐국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.[ 별첨 ]쟁점아파트의 실지거래가액(단위 : 원)

동 호별 분양자

양도시

①

취득시

②

① -

②

실지거래가액

실지거래가액

OO OOOO OOO

18,220,000

18,820,000

△600,000

OOOO OOO

19,720,000

19,720,000

0

OOOO OOO

19,720,000

19,720,000

0

합??? 계

57,660,000

58,260,000

△600,000