부동산의 간주임대료를 계산함에 있어 건설비 상당액을 장부가액을 기준으로 계산한 처분의 당부(기각)

과세시가표준액으로 평가하여 취득가액을 장부상에 계상하고 이를 실지조사 받았으며 그 이후에도 동 취득가액을 감가상각하여 왔음이 인정되는 바 이는 곧 취득가액이 확인되는 경우에 해당되므로 장부상 취득가액을 임대용부동산의 건설비 상당액으로 보아 과세한 처분은 타당함

1. 처분 개요

청구인은 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 616.6㎡ 및 동 지상건물 1,967.74㎡의 부동산과 같은동 OOOOO 소재 대지 8,466㎡ 및 동 지상건물 1,533.43㎡의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)등 4개동의 건물을 임대하여 오고 있는 사업자로서 94.5.31 93년 귀속분 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액(건물가액)이 확인되지 않는다 하여 부동산 임대보증금의 간주익금 계산시 건설비 상당액 적수계산을 90.12.31 현재의 임대보증금(장부가액)을 적용하여 신고하였다.반면, 처분청은 청구인이 84년도에 최초로 장부에 기장한 후 감가상각 처리해 온 93사업년도의 장부상 건물취득가액을 건설비 상당액으로 적용하여 간주임대료를 계산한 결과 과소계상된 28,940,831원을 총수입금액에 산입하여 95.10.16, 93년 귀속분 종합소득세 17,253,510원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.11.10 심사청구를 거쳐 96.1.31 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점부동산을 90.12.31 이전인 76년과 77년에 각각 신축취득한 후 부동산임대업을 영위하여 왔으며, 쟁점부동산의 취득가액을 장부에 기장하지 아니하여 소득금액을 추계조사 결정 받아오다가, 84년도에 최초로 장부에 기장하면서 토지·건물가액을 모두 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가 표준액으로 평가하여 장부가액으로 계상하였으나 처분청이 이를 실지취득가액으로 보고 쟁점부동산의 간주임대료 계산시 건설비 상당액 적수를 장부가액으로 계산하는 것은 부당하다.쟁점부동산은 90.12.31 이전에 취득하였고 그 건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 이 건의 경우 소득세법시행령 부칙(93.12.31 개정) 제6조 및소득세법시행규칙 제22조제4항(94.4.19 신설)의 규정에 의거 부동산 임대보증금의 간주익금계산시 건설비 상당액 적수계산을 90.12.31 현재의 임대보증금을 기준으로 계산하는 것이 당연하다.

나. 국세청장 의견거주자가 90.12.31 이전에 기장을 개시하면서 임대용부동산의 취득가액을 취득당시의 과세시가표준액으로 평가하여 장부에 계상하고 이를 근거로 실지(서면)조사 결정한 경우에는 동 가액을소득세법시행규칙 제22조제3항에서 규정하고 있는 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액으로 보아 건설비 상당액을 계산하는 것이므로 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점부동산의 간주임대료를 계산함에 있어 건설비 상당액을 장부가액을 기준으로 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령

(1)소득세법 제29조제1항,같은법시행령 제58조및같은법시행규칙 제22조제3항의 규정을 종합해 보면, 실지조사결정 또는 서면조사결정의 경우 간주 임대료는(당해 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용 부동산의 건설비상당액의 적수) × 1/365 × 금융기관의 정기예금 이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액으로 규정하고 있으며, 여기서 “임대용부동산의 건설비 상당액”은 아래산식에 의해 계산하도록 규정되어 있다.

임대용부동산의

임대보증금을 받고 임대한 면적

×

취득에 소요된 금액

임대용 건축물의 연면적

(2) 소득세법시행령 부칙(대통령령 제14083호, 93.12.31) 제6조의 규정 및같은법시행규칙 제22조제4항의 규정을 보면, 위 간주임대료 산식을 적용함에 있어 90.12.31이전에 취득·건설한 임대용부동산으로서 그 건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우에는 아래 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액을 임대용 부동산의 건설비 상당액으로 본다고 규정하고 있다.

1.

90.12.31 현재의 임대 보증금

×

임대보증금을 받고

90.12.31 현재 보증금을 받고 임대한 면적

임대한 면적

2.

90.12.31 현재 임대용 부동산의 영 제115

조의 규정에 의한 기준시가

×

임대보증금을 받고

임대용 건축물의 연면적

임대한 면적

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산을 90.12.31 이전에 신축취득하였으나 그 취득가액이 확인되지 않아 과세시가 표준액에 의거 84년부터 장부가액으로 기장하여 왔으므로 이 건의 경우 임대용부동산의 취득가액이 불분명한 경우에 해당되어소득세법시행규칙 제22조제3항의 방법에 의한 장부가액(취득가액) 기준으로 건설비 상당액을 계산할 수 없다고 주장하나, 90.12.31 이전인 84년부터 과세시가표준액으로 평가하여 취득가액을 장부상에 계상하고 이를 실지(서면)조사 받았으며, 그 이후에도 동 취득가액을 감가상각하여 왔음이 인정되는 바, 이는 곧 취득가액이 확인되는 경우에 해당되므로 처분청이소득세법시행규칙 제22조제3항을 적용하여 장부상 취득가액을 임대용부동산의 건설비 상당액으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다. (같은 뜻:국심 95서3931, 96.4.16)따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.