환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 환지확정후 양도한 경우에 대하여 기준시가에 의하여 취득가액계산시 환지예정지 지정 이후 설정된 잠정등급을 적용하지 아니하고 취득당시의 토지등급을 적용하여 과세한 처분의 당부(경정)

취득당시의 등급을 쟁점토지취득후에 새로이 설정된 잠정등급(187등급)을 적용하지 아니하고 137등급을 적용하여 이 건 과세한 당초처분은 정당함

1. 원처분 개요청구인은 토지구획정리사업에 의한 환지예정지인 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOOOO의 대지 189.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.12.24 취득하여 90.10.16 양도하고 쟁점토지의 취득당시의 등급이 없어 취득후에 새로이 설정된 잠정등급인 187등급을 취득당시의 등급으로 하고 양도당시의 등급을 204등급으로 하여 90.11.30 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 86.12.24 쟁점토지를 취득할 당시의 종전토지(쟁점토지는 구획정리사업이 시행되기전에는 OO동 OOOOOOOO의 전 588㎡였음. 이하 같다)의 등급이 구토지대장에 의하면 137등급이므로 쟁점토지의 취득당시의 등급을 137등급으로 보아 92.2.20 청구인에게 90년귀속분 양도소득세 15,788,940원 및 동 방위세 3,171,800원을 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.3.13 심사청구를 거쳐 92.6.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 쟁점토지의 취득당시의 등급은 쟁점토지가 조성되고난 후에 최초로 설정된 등급으로 하여야 하므로 구토지대장에 의한 종전토지의 등급이 137등급이라고 해서 쟁점토지의 취득당시의 등급을 137등으로 하여 이 건 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.국세청장은 쟁점토지의 구등기부등본 표제부에 의하면 종전토지의 등급은 청구인이 86.12.24 쟁점토지를 취득할 당시에 137등급으로 설정되어 있었으므로 쟁점토지의 취득당시의 등급을 쟁점토지취득후에 새로이 설정된 잠정등급(187등급)을 적용하지 아니하고 137등급을 적용하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 환지예정지로 지정된 토지를 취득하여 환지확정후 양도한 경우에 대하여 기준시가에 의하여 취득가액계산시 환지예정지 지정 이후 설정된 잠정등급을 적용하지 아니하고 취득당시의 토지등급을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 지방세법 시행령 제80조제1항 제1호 및 제80조의2 제2항에 의하면 토지의 과세시가표준액은 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 시장·군수가 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하여 이를 토지대장·임야대장 및 과세대장에 등재함으로써 결정되는 토지등급가격으로 하고, 시장·군수는 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있는 것으로 규정되어 있고,동법시행규칙 제46조의 2에 의하면 시장·군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지로 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 설정하여야 한다고 규정되어 있는 바, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 경우에 그 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지로 지정되기 전에 설정된 토지등급에 의하여 가격이 정하여지는 것으로 보기보다는 환지예정지로 지정됨에 따라 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격이 정하여 진다고 보아야 할 것이므로(대법원 88누11346, 89.10.13 동지), 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정되었음에도 불구하고 시장·군수가지방세법 시행령 제80조의 2및동법시행규칙 제46조의 2에 따른 잠정등급을 곧바로 설정하지 않았다고 하여 토지의 지목·품위 또는 정황이 환지예정지 지정전과는 현저하게 달라진 토지구획정리사업지구내 토지의 과세시가표준액을 종전에 설정된 토지등급에 의하여 종전과 마찬가지 가격으로 정하기 보다는 환지예정지 지정에 따른 잠정등급에 의하여 가격을 정하는 것이 합리적이라고 보며, 이는 환지예정지내의 토지를 취득하여 양도한 경우 취득가액 계산시 토지의 면적은 실지거래평수가

아니라 권리면적인 환지예정평수를 적용하도록 규정되어 있는소득세법 시행규칙 제16조제1항 제2호의 규정에 비추어 보더라도 타당한 것으로 보인다(국심 90서1580, 90.11.20 동지).

다. 따라서 환지예정지로 지정된 쟁점토지 취득당시(86.12.24)에는 토지등급이 137등급이었고 환지예정지 지정에 따라 87.4.30 설정된 잠정등급이 187등급인 경우 자산양도차익을 계산함에 있어서 취득가액 계산시 적용할 토지등급은 비록 취득일 이후에 설정되었지만 잠정등급인 187등급을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장이 타당한 것으로 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.