청구주장의 실지거래가액이 진실된 것인지의 여부(취소)

지하상가를 00원에 분양받아 이를 임차자인 청구외 ○○에게 00원에 양도했다는 청구주장은 신빙성이 없으며 양도차익을 실지거래가액으로 하면, 부의 소득이므로 처분을 취소해야 된다는 청구주장은 이유있음

1. 사실청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로 청구인외 2인이 서울특별시 종로구 OO동 OOO 소재 OOOO OOOO(OOO) 24.45평(대지 3.66평)을 82.12.16 같은 곳 OO동 OOOO OO OOOOO 재개발조합장인 청구외 OOO와 분양계약(보증인 : OO토건 주식회사)하여 이를 83.9.12 매매를 원인으로 하여 84.12.27 소유권 이전한 후 이를 89.2.9 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고가 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 90.2.16자로 청구인에게 양도소득세 4,069,470원 및 동방위세 813,890원을 결정고지(처분청은 90.4.9자로 청구인 지분에 상당하는 양도소득세 956,490원 및 동방위세 95,640원으로 경정 결정하였음)한 바, 이에 불복하여 90.4.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 이 건 지하상가를 83.9.12 종로구 OO동 OOOO OO OOOOO 재개발조합장 OOO로부터 청구외 OOO외 1인과 공동으로 3인이 66,015,000원에 분양받았으나 취득세와 등록세등을 합하면 약 70,000,000원이 소요되었고 지하상가의 경영난으로 현재 이발소를 경영하는 청구외 OOO에게 부득이 56,500,000원에 매도한 사실이 매매계약서에 입증되고 있고 이를 거래상대방이 사실확인하고 있으므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은 청구인은 이 건 양도자산의 취득가액이 약 70,000,000원, 양도가액이 56,500,000원이라고 주장하면서 그 거증으로 양도당시의 매매계약서와 거래상대방인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 취득당시의 실지거래가액으로서 약 70,000,000원이라 하고, 정확한 취득당시의 거래가액을 제시하지 못하고 있고 입증서류도 없으므로 취득가액이 분명치 아니한 것으로서 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이고 따라서 자산양도 및 취득당시의 기준시가에 의해 과세한 당초 처분은 아무런 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 청구주장의 실지거래가액이 진실된 것인지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 살펴보면 청구인외 2인이 쟁점 지하상가를 82.12.16 분양계약하여 83.9.12 매매를 원인으로 하여 84.12.27 소유권 이전한 후 이를 89.2.9 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여, 처분청은 청구인의 자산양도차익예정신고가 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 이 건 지하상가는 경영이 안되어 분양가 이하로 실지 거래되고 있고 이 건의 경우도 66,015,000원에 분양받은 후 분양가 미만인 56,500,000원에 임차자인 청구외 OOO에게 양도한 것이 사실이므로 이 건 처분은 부당하다고 서로 다투고 있다.

먼저 이 건 관련규정을 살펴보면,소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익 계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,동법 시행령 제170조제4항은 제3호에서 “양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고동법 시행규칙 제82조의 2제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정 통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관 세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누 287, 87.2.10외 다수)인 바, 이 건의 경우 청구인은 자산양도차익예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준 확정 신고기한(90.5.31)이전인 90.3.3 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청을 경유, 심사청구를 한 사실을 알 수 있어 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준 확정신고기간내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 청구인이 청구외 OOO외 1인과 공동으로 취득하여 양도한 쟁점 토지의 취득 및 양도가액을 살펴보면,첫째, 청구인외 2인은 82.12.26 이 건 지하상가를 OO OOOOO 재개발조합장인 청구외 OOO로부터 서울특별시 강서구 O동 OOOO 소재 OO토건주식회사 국내사업본부장 전무이사인 청구외 OOO을 보증인으로 하여 청구인외 2인에게 66,015,000원에 분양계약을 한 사실이 OO아케이드 분양계약서에 의거 확인되고 있고,둘째, 이 건 쟁점이 되는 양도가액을 살피건대, 이 건 OO빌딩관리소장인 청구외 OOO는 OO빌딩 아케이드 지하상가는 현 매매시가가 분양가 이하로 거래되고 있음을 확인하고 있으며,셋째, 이 건 지하상가 OOO(업종 : 화장품, 가방, 지갑, 혁대류)의 분양가액(분양자 : OOO)은 42,842,000원으로 82.12.20 분양계약(13.82평)되었음에도 동 지하상가가 90.4.20자로 분양가보다 낮은 37,000,000원으로 청구외 OOO에게 매매된 사실이 분양계약서 및 매매계약서에 의해 확인되고 있는 점,넷째, 당심에서 현지 조사한 바 이 건 OO빌딩은 인근 빌딩중 가장 노화된 빌딩으로서 1층에 분양받은 OO상호신용금고 감사 OOO은 이 건 지하상가는 경영이 잘 안되어 분양가보다 낮은 가격으로 매매되고 있다고 진술하고, 또한 동 지하상가내에서 OO 부동산을 경영하는 청구외 OOO도 분양가 이하로 이 건 지하상가가 거래되고 있다고 진술하고 있는 점,다섯째, 이 건 취득자인 청구외 OOO는 이 건 지하상가를 보증금 1,400만원에 월 30만원의 임대료로 OO이용원을 경영하다가 타원매자도 없고 하여 이를 5,650만원에 매수하였음을 인감증명을 첨부하여 거래사실확인하고 있는 점등을 종합하여 볼 때, 이 건 지하상가를 66,015,000원에 분양받아 이를 임차자인

청구외 OOO에게 56,500,000원에 양도했다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이고, 따라서 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 하면, 부의 소득이므로 이 건 처분을 취소해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.