실지거래가액 해당 여부(경정)

부동산 투기거래로서 실지거래가액 결정대상인 바, 토지는 취득가액만 확인되므로 양도가액은 환산한 가액으로 하고 건물은 취득ㆍ양도가액이 확인안돼 기준시가로 과세함

1. 사실 처분청은 청구인이 1993.5.18. 경기도 하남시 OO동 OOOOOO 전 1,124㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1993.10.27. 위 지상에 건물(축사 362.5㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 1998.9.29. 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 한 데 대하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 재조사하여 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 54,433,630원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 당초 쟁점부동산 양도가액을 양수자 송OO으로부터 1억6천만원에 양수하였다는 확인을 받고 동 금액으로 과세하였으나 9개월여가 지난 뒤에 다시 송OO을 방문하여 1억6천만원에 취득하였다는 확인을 받고도 양도자인 청구인이 2억5천만원에 양도한 것으로 확인하였다고 하여 양도가액을 2억5천만원으로 결정하였다. 청구인은 초등학교 중퇴의 학력으로 아무 내용도 모른채 확인서에 서명날인만 하였으며 내용상의 글씨는 청구인의 필체가 아니다. 처분청은 1차적으로 적법하게 처리한 사안을 아무런 이유와 증거도 없이 배척하고 사실도 아닌 내용을 강요하여 무지로 서명날인한 확인서만으로 과세한 부과처분은 부당하므로 청구인이 당초 실지거래가액으로 신고한 금액을 취득 및 양도가액으로 하여 이건 과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

소득세법 제96조 및 시행령 제166조 제4항 제2호 및 국세청고시 제1996-16호(1996.2.15.)에 의거 1년이내의 기간에 3회이상 거래한 경우로서 거래가액 합계 3억원이상인 경우에는 투기성거래로서 양도소득세 결정시 양도가액은 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 하며, 이건 양도가액 2억5천만원은 청구인이 확인한 내용에 의해 결정한 것으로서 이에 의해 양도차익을 계산한 내용은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 처분청이 조사한 실지거래가액으로 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 「법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 제1항에는 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제 166조 제1항에서 「법 제100조 제1항에 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1의 경우를 말한다」고 규정하고 있으며 그 제2항 제2호에서 「제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액 가. (생략) 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득당시의 실지거래가액×양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)/취득당시의 기준시가 3.

(생략)」라고 규정하고 있고, 그 제4항에서 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당되는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1998.9월 자산양도차익예정신고시에 쟁점부동산의 취득가액을 137,416,000원(쟁점토지가액 112,300,000원, 쟁점건물가액 25,116,000원)으로 하여 신고한데 대하여, 처분청은 소득세법 제96조 및 시행령 제166조 제4항 제2호 및 국세청고시 제1996-16호(1996.2.15.)에 의거 1년이내의 기간에 3회(처분청 조사서상 청구인은 쟁점부동산 이외에도 하남시 OO동 OOOOO을 107백만원, 같은 동 OOOOO, OOOOOO을 140백만원에 양도한 것으로 나타남)이상 거래한 경우로서 거래가액 합계 3억원이상인 경우에 해당하는 투기성거래라 하여 쟁점부동산 취득가액을 117,196,665원 (쟁점토지 취득가액 112,300,000원은 경락가액이라 하여 실지거래가액으로 인정하고, 건물가액은 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 환산하여 4,896,665원으로 함)으로 양도가액은 160,000,000원으로 인정하여 과세하였다가 그후 다시 실지거래가액을 재조사하여 취득가액은 당초 조사한 가액인 117,196,665원으로 인정하고 양도가액은 청구인의 확인서를 다시 징구하여 250,000,000원으로 하여 이건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 이건에 있어서 쟁점토지의 취득가액은 112,300,000원(OO지방법원 OO지원 경락가액)으로 그 실지거래가액이 확인되나 쟁점건물 취득가액 25,116,000원은 공사내역서만을 제시하고 있을 뿐 이에 대한 객관적인 거증서류의 제시가 없어 쟁점건물 취득가액이 확인된다고 보기 어렵다할 것이다.

(3) 한편, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 당초에는 160,000,000원으로 하였다가 그후 250,000,0000원으로 경정하였으나 청구인의 확인서이외에는 동 금액을 입증할 수 있는 거증서류의 제시가 없고, 청구인도 양도가액이 160,000,000원임을 입증할 수 있는 금융자료등 관련 거증서류의 제시가 없어 양도가액이 160,000,000원인지 250,000,000원인지 여부를 확인하기 어렵다 할 것이므로 쟁점토지 및 쟁점건물의 실지 양도가액이 확인되지 아니한다할 것이다.

(4) 따라서 이건의 경우는 투기성거래로서 쟁점토지의 취득가액은 경락가액이므로 실지거래가액이 112,300,000원으로 확인되나 양도가액은 확인되지 아니하므로 소득세법 제100조 및 같은법 시행령 제166조 제2항 제2호 나목의 규정을 적용하여 환산한 가액으로 쟁점토지 양도가액을 산정하고, 쟁점건물의 취득가액과 양도가액은 확인되지 아니하므로 기준시가로 그 양도차익을 결정하여야 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.