청구인이 신고한 부동산의 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부(경정)

청구인의 부동산의 취득일이 1975.4.11이고 의제취득일이 1977.1.1임을 감안하여 볼 때 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 인정됨.

1. 원처분 개요처분청은 청구인이 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 96㎡ 건물 35.54㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1994.7.25 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 1995.4.16자로 1994년 귀속 양도소득세 23,357,920원을 부과처분하였고, 그 후 청구인은 1995.5.24자로 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도가액 40,000,000원, 취득가액 1,507,000원의 실지거래가액으로 과세표준확정신고를 이행하였으나 위 과세처분에 대한 처분청의 경정처분이 없었다.청구인은 이에 불복하여 1995.5.24 심사청구를 거쳐 1995.8.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장쟁점부동산은 청구인이 1975년 4월 매수한 후 청구인의 어머니와 동생들이 살고 있던 집으로 매수한 후 몇 년뒤 등기부와 지적도면을 확인한 결과 청구인이 점유한 지번은 청구인이 매수한 쟁점부동산이 아닌 그 옆지번인 OOOOO임이 확인되었고, 쟁점부동산과 청구인의 실제점유부동산은 도시계획상 소방도로 및 뒷집 OOOOO, OOOOO, OOOOO로 출입하는 사도가 나 있어 매매처분도 못하고 고민하던 중 마침 쟁점부동산 및 청구인 점유부동산을 함께 구입하고자 하는 자가 있어 소방도로 및 사도로 짤려나간 땅값을 못받고 헐값으로 처분하였는 바,사실상 청구인은 쟁점부동산이 아닌 점유부동산을 실제 점유면적만으로 매매가액을 계산하여 양도하였는 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 하여 이 건 과세처분한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인은 이 건 불복청구를 제기하면서 거래금액이 40,000,000원인 매매계약서, 매수인의 부동산매매사실확인서를 제시하고 있으나, 제시한 거래금액은 기준시가보다 현저히 낮은 가액(기준시가대비 35.7%)이고, 특별히 저가로 양도할 만한 구체적인 입증도 제시하지 못하고 있으며, 일반적인 부동산매매의 경우 대부분이 기준시가 이상으로 매매되는 것이 현실일 뿐만 아니라 사실상 40,000,000원이 정당한 거래가액이라 주장하면서 그 입증자료로 매매계약서와 거래확인서만 제시하고 있는 것으로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성을 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1994.12.22 개정이전) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목과 같은 법시행령 제170조 제4항에는 양도 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 이 건 쟁점부동산을 소방도로와 사도를 제외한 실제 점유면적만으로 매매가액을 계산하여 양도하였으며, 사실상 양도재산도 청구인의 소유지번이 아닌 그 옆지번인 OOOOO이라고 주장하는 바,등기부상 OOOOO지번의 소유자인 청구외 OOO의 사실확인서와 쟁점부동산 및 OOOOO지번을 동시에 매수한 청구외 OOO의 확인서, 쟁점부동산의 매매중개업자인 청구외 OOO의 확인서에 의하면 청구인의 양도재산이 쟁점부동산이 아닌 OOOOO지번임이 확인되는 바, 청구외 OOO이 쟁점부동산 및 OOOOO지번을 동시에 매수한 사실과 OOOOO지번의 매매계약서상 매매대금이 40,000,000원으로 쟁점부동산의 매매대금과 동일한 사실 등을 감안하여 볼 때 이 부분에 대한 청구인의 주장은 인정된다 할 것이다.또한 대한지적공사 서울특별시지사 OO출장소장의 측량성과도 및 대한측량협회 서울특별시지부 OO출장소 대한측량설계공사의 측량성과도 및 청구인이 제시한 현황사진에 의하면 OOOOO지번상 소방도로 및 사도가 55㎡로 청구인의 실제점유면적이 38㎡임이 확인되고 OO구청장의 공시지가 회신공문(지적58323-135, 1996.1.29)에 의하면 OOOOO지번의 1994년도 공시지가가 ㎡당 950,000원인 바, 청구인의 실제 점유면적의 공시지가는 36,100,000원임이 확인된다.부동산의 일반적인 거래관행상 도로로 사용되고 사실상 토지소유자의 점유권이 배제된 토지의 경우 정상적인 가액으로 양도된 것으로 보기 어려운 바, 청구인이 양도한 것으로 확인되는 OOOOO지번의 청구인 실제점유면적의 공시지가가 36,100,000원임을 감안하여 볼 때 청구인이 신고한 실지양도가액 40,000,000원은 인정함이 타당한 것으로 판단된다.

(2) 또한 청구인이 신고한 취득가액은 1,507,000원으로 처분청의 이 건 과세시 기준시가로 산정한 취득가액 3,545,246원의 42.5%에 불과하며, 청구인의 쟁점부동산의 취득일이 1975.4.11이고 의제취득일이 1977.1.1임을 감안하여 볼 때 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다.