건물의 지층 및 4층의 주택부분이 소득세법시행령 제155조 제15항에서 규정하고 있는 다가구주택에 해당하는지 여부(기각)

청구인이 거주한 1가구 부분은 비과세하고 나머지 부분은 비과세대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요 청구인은 78.3.6 경기도 수원시 권선구 OO동 OOOO 대지 341㎡을 취득하고, 80.12.24 동 지상에 2층주택(이하 “구주택”이라 함)을 건축하여 거주하다가 이를 멸실한 후 93.2.11 연면적 1,013.6 ㎡ 〔지층 : 주차장 53.27㎡, 대중음식점 49.68㎡, 다가구주택(1가구) 99.77㎡, 1층 : 소매점 202.72㎡, 2층 : 학원 202.72㎡, 3층 : 사무소 202.72㎡, 4층 : 다가구주택(2가구) 202.72㎡ 〕 의 4층건물(이하 “쟁점건물”이라 함)을 신축하여 쟁점건물의 지층 주택에서 거주하고 나머지는 점포 및 주택은 임대하다가 93.6.16 청구외 OOO에게 양도하였다. 청구인은 쟁점건물의 주택부분 302.49㎡과 그에 대한 부수토지 101.76㎡는 1세대1주택 및 그 부수토지로서 비과세대상이라고 보아, 93.7.29 잔여부분(건물 711.11㎡, 토지 239.24㎡)에 대하여만 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 40,170,750원을 납부하였다. 처분청은 96.2.1 쟁점건물 중 청구인이 거주한 지층 주택 99.77㎡ 및 그에 대한 부수토지 33.56㎡만을 1세대1주택 및 그 부수토지로서 비과세하고 나머지는 과세대상으로 하여 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 26,505,790원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.21 심사청구를 거쳐 96.7.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 쟁점건물의 지층 99.77㎡ 및 4층 202.72㎡는 건축물대장 및 등기부 기재와 같이 다가구 주택이다. 95.12.30 개정된 소득세법시행령 제155조 (1세대1주택의 특례) 제15항은 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다고 규정하면서, 그 부칙에서 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용하도록 한 바, 96.2.1 경정결정한 이 건의 경우 쟁점건물의 지층 및 4층의 다가구주택부분은 하나의 단독주택으로 보아야 하므로 1세대1주택비과세 대상임에도 처분청이 쟁점건물의 다가구주택 부분중 청구인이 거주한 지층의 주택부분만을 비과세대상으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견 청구인은 80.12.24 취득한 구주택을 멸실하고 93.2.11자 근린생활시설 및 다가구주택(3가구용)인 쟁점건물을 재건축하여 소유하다 93.6.25 양도하여 동 주택을 통산 5년이상 보유하였음이 등기부등본, 건축물관리대장 및 주민등록등본에 의거 확인되며, 처분청은 1가구분 면적에 대하여 비과세하여 경정결정하였음이 확인된다. 쟁점건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 되어 있을 뿐 아니라 현행 소득세법상 양도소득세는 양도당시의 현황에 의하여 양도소득세를 결정하도록 하고 있고 당초부터 건물의 일부분을 임대용의 주택으로 신축하여 양도한 경우 주택의 소유자가 3년이상 거주하지 아니한 주택부분에 대하여는 양도소득세를 과세하는 것이며(대법원 93누 21859, 94.5.24 같은 뜻), 또한 청구인이 쟁점건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 구성되어 있어 소득세법시행령 제155조 제15항에서 규정한 다가구용단독주택으로 보기도 어렵다 하겠다. 그러므로 청구인이 거주한 1가구 부분은 비과세하고 나머지 부분은 비과세대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점건물의 지층 및 4층의 주택부분이 소득세법시행령 제155조 제15항에서 규정하고 있는 다가구주택에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 소득세법 제89조 (비과세양도소득) 제3호, 같은 법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항은 3년이상 거주하거나 5년이상 보유한 1세대1주택 및 그 부수토지에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제3항은 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보되 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제15항은 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 총리령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다고 규정하고, 같은 법 시행규칙 제74조(다가구주택)는 “총리령이 정하는 다가구주택”이라 함은 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다고 규정하고 있다.

다. 청구인은 쟁점건물의 지층 및 4층의 주택부분은 소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의한 다가구주택이므로 그 주택부분 전부와 그에 상당하는 부수토지는 비과세대상이라고 주장하나, 동 규정에 의한 다가구주택은 같은 법 시행규칙 제74조에서 규정하고 있는 “건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택”이고, 건설교통부장관이 정하고 있는 다가구용 단독주택의 건축기준(건축 30420-9321, 90.4.21) 및 그에 관한 질의회신(건축 58550-3710, 96.9.20)에 의하면, 다가구용 단독주택의 건축기준은 당해 건축물의 연면적이 660㎡이하(타용도와 복합으로 건축시 동일건축물의 규모포함)로서 3층이하(다만, 지상1층을 모두 주차장으로 하는 경우에는 4층 허용)로 정하고 있는 바, 쟁점건물은 그 연면적과 층수가 위 기준에 해당하지 아니하므로 쟁점건물은 소득세법시행령 제155조 제15항의 규정에 의한 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. 그렇다면 쟁점건물은 소득세법시행령 제155조 제15항에서 규정하고 있는 다가구주택이 아니라 제154조 제3항에서 규정하고 있는 복합건물에 해당한다 할 것이고, 복합건물의 경우 소유자가 거주하지 아니하고 타인에게 임대하는 주택부분은 점포 등과 마찬가지로 주택외의 부분으로 볼 것이므로(국심 96중1565, 96.7.19 등 같은 뜻임) 처분청이 쟁점건물 중 청구인의 주거인 지층의 주택부분 및 그에 상당하는 부수토지만을 비과세 대상으로 하고 나머지 건물 및 부수토지를 과세대상으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.