신고한 실지거래가액의 인정 여부(기각)

양도자산 취득가액 산정에 감안되어야 할 포함된 매도인의 채무변제액에 대하여 채무변제 등에 관한 객관적 증빙 등이 없어 이를 인정하지 아니한 사례

1. 사 실청구인은 1996.5.30 경기도 하남시 OOO동 OOOOO외 6필지 토지 3,320㎡, 위 지상 건물 615㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득한 후 1997.1.28 청구외 OOO에게 양도하고, 취득가액을 380,000,000원, 양도가액을 380,000,000원으로 하여, 1997.1.30 부동산 양도신고를 하였다.처분청은 이에 대하여 쟁점부동산의 취득가액은 취득당시의 양도자인 청구외 OOO으로부터 확인한 330,000,000원, 양도가액은 청구인이 신고한 380,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여, 2000.6.3 청구인에게 1997년도 귀속 양도소득세 27,227,240원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.7.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 취득가액은 토지매입 285,000,000원(계약금 40,000,000원, 매도인 OOO의 채무변제액 155,000,000원, 잔금 90,000,000원), 건물신축비 95,000,000원 합계 380,000,000원임이 정당하며, 위 사실은 청구인이 1994.11.7 쟁점부동산의 토지를 계약한 후 당해 토지에 채무가 많아 1995.1.25 청구인이 채권최고액 3억원으로 하여 근저당권을 설정한 사실에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 건물신축 이전의 토지가액만으로 그 당시 시가를 미루어 볼 수 있음에도, 처분청이 매도인 OOO을 강압적으로 회유하여 허위 확인서를 작성하게 하고, 위 확인서만을 근거로 취득가액을 330,000,000원으로 단정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

부동산의 매매시 잔금지급 이전에 매도인의 채무를 대신 지급할 경우에는 매매계약서에 그 사실을 기재하는 것이 관행임에도 청구인이 제시한 계약서에는 전혀 그런 내용을 기재한 사실이 없으며, 쟁점부동산의 건물을 95,000,000원에 신축한 사업자 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, OOO의 개업일인 1995.8.7 이전에 1995.6.30 계약서를 작성하고 동 금액을 공사금액으로 기재한 점으로 보아 위 확인서는 신빙성이 없으며, 채권최고액 3억원으로 근저당을 설정하였다는 주장은 본 계약이 아닌 가계약 상태에서 근저당을 설정한 사실, 일반적인 근저당 설정은 채무액보다 30%를 더하여 채권최고액으로 설정하는 것이 관행이며, 또한 근저당설정 채권자를 보면 청구인이외 OOO라는 다른 채권자가 있어 채무액이 전부 청구인의 채무라고 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 토지매입대금이 285,000,000원이라는 청구주장은 설득력이 없고, 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점이 건의 다툼은 청구인이 부동산 양도신고시 실지거래가액으로 신고한 부동산의 취득가액을 부인하고, 처분청이 거래상대방으로부터 확인한 취득가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다나. 관련법령소득세법 제96조에서「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」고 규정하면서, 그 제1호에서는「제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고,같은 법 제97조 제1항에서는「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.」고 규정하면서, 그 제1호에서는「취득가액」을 규정하고, 그 (가)목에서는「제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제116조 제4항에서는「제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서, 그 제1호에서「단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우」를 규정하고, 그 (나)목에서「취득후 1년이내의 부동산」을 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1996.5.30 청구외 OOO으로부터 취득하여 1997.1.28 청구외 OOO에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 380,000,000원, 양도가액 380,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 부동산 양도신고서에 의하여 확인되고,처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 380,000,000원으로, 취득가액은 취득당시의 양도자인 청구외 OOO으로부터 확인한 330,000,000원으로 하여 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인되고, 쟁점부동산의 양도가액 380,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 중 토지는 285,000,000원(계약금 40,000,000원, 매도인 OOO의 채무변제액 155,000,000원, 잔금 90,000,000원), 건물은 95,000,000원 합계 380,000,000원에 취득하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서상에는 계약금(1996.4.10) 40,000,000원, 중도금(1996.5.30) 240,000,000원, 잔금(1996.5.30) 240,000,000원 합계 380,000,000원으로 기재되어 있을 뿐 청구인이 주장하는 채무변제 등의 내용기재가 없으며, 또한 채무변제 155,000,000원, 건물신축비 95,000,000원 등을 지급한 사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며,청구인이 이 건 심판청구시 제시한 청구외 OOO의 확인서에 의하면 OOO이 처분청에 확인서(2000.3.14)를 작성해준 쟁점부동산의 양도가액 330,000,000원은 세무공무원의 강압에 의해 작성한 것으로 실지 쟁점부동산의 양도가액은 380,000,000원이라고 확인하고 있으나, 위 확인서는 당초 세무조사시의 확인내용을 번복하는 것이므로 이를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵고, 달리 쟁점부동산의 취득가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로, 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 380,000,000원을 지급하고 취득하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 330,000,000원으로 하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.