일괄양도한 쟁점①·②물건 가액의 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

매매계약서상 매매가액으로 구분 매수하였다는 내용으로 매수인의 인감증명서가 첨부된 부동산 거래사실확인서가 제시되었고, 쟁점①물건 주택부분은 청구인이 거주하였고 복층구조로서 원목마루 등의 시공이 되어 있는 반면, 쟁점②물건은 임대에 용이하도록 지어진 구조로서 공사비에 차이가 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 청구인이 신고한 쟁점①·②물건의 양도가액에 합리성이 없다고 보기는 어려우므로 매매계약서상 쟁점①·②물건의 구분가액을 각각의 실지거래가액으로 인정함이 합리적임

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.7.12. OOO동 903-1 대지 298.5㎡ 및 겸용주택건물 1,168.56㎡(이하 “쟁점①물건”이라 한다)를 2010.8.3. 같은 곳 903-13 대지 226.8㎡ 및 겸용주택건물 899.09㎡(이하 “쟁점②물건”이라 하며, 쟁점①물건과 쟁점②물건을 합하여 쟁점물건이라 한다)를 장OOO에게 양도하고, 쟁점①물건에 대하여는 양도가액을 OOO천원으로, 1세대1주택에 의한 비과세 양도소득을 OOO천원으로 하여 양도소득세 OOO천원을, 쟁점②물건에 대하여는 양도가액을 OOO천원으로 하여, 양도소득세 OOO천원을 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과 쟁점물건이 일괄양도된 것으로 보아 총매매가액 OOO천원을 기준시가에 의해 안분계산하여 쟁점①물건의 양도가액을 OOO천원, 쟁점②물건의 양도가액을 OOO천원으로 하여 2012.1.5. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.4. 이의신청을 거쳐 2012.8.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점물건은 아래 <표1>과 같은 차이가 있고, 쟁점①물건의 6, 7층은 청구인이 거주할 목적으로 내부공사를 하여 임대목적으로 저가의 자재를 사용한 쟁점②물건과 OOO천원의 차이가 발생하는 등 쟁점①물건과 쟁점②물건의 양도가액은 실지거래가액 책정시 쌍방간 가장 적합한 가액으로 계약한 점,<표1> : 쟁점물건간 차이

구분

쟁점①물건

쟁점②물건

대지면적(비율)

298.5㎡(57%)

226.8㎡(43%)

건축물 연면적

1,135.44㎡

865.97㎡

토지공시지가

OOO원

OOO원

대지위치

최상의 코너자리(2면도로)

- 일조권, 사선제한 없음

- 조망권, 사생활침해 없음

- 대지가격이 1.5배이상 높음

- 실거래가액은 1.5～1.8배 높음

대지중간에 있음(1면도로)

- 일조권, 사선제한 저촉

- 조망권, 사생활침해 있음

- 대지값으로 보통 1.0배

- 실거래가액 1.0배

쟁점①, ②물건의 1층 출입구와 2층 내부통로는 합벽건축물을 유용하게 활용할 목적으로 법에서 정한 범위내에서 출입구를 만들어 사용할 계획이었으나, 임차인의 무단증축과 관련한 소송으로 출입구 1층과 2층 각 1개소를 「건축법」규정대로 막았고, 쟁점물건의 잔금지급완료일인 2011.8.3.까지 합법적으로 보강블록으로 막아놓은 1층과 2층 출입구를 청구인은 사용한 바 없으며, 양도이후 양수인이 통로를 규정대로 설치하여 사용한 것은 청구인과 무관한 점,매매계약서에 부동산 중개인이 없는 것은 양도전에 부동산 컨설팅회사를 통해 적정한 양도가액을 산정한 것이며, 신축비용의 실지비용은 확인되나 쟁점물건의 신축을 한 업체에서 진행하는 등의 사유로 실지취득가액을 각각 구분하여 취득신청하지 못하고 신축등기시 법무사 사무실에 의뢰하여 단순히 실지거래가액을 기준시가로 안분하여 취득가액을 산정한 것에 불과할 뿐 처분청 주장처럼 취득가액을 기준시가로 안분하였다 하여 양도가액도 기준시가로 안분하는 것은 동일기준 과세원칙의 적용대상이 아닌 점,양도인이 실지거래가액에 관한 증빙서류로 매매계약서와 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하면 그 매매계약서가 사실과 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정을 처분청이 입증하여야 하나(대법원 2000두6459, 2002.2.28. 등), 단지 단순한 유추 및 정황상 인정할 수 없다는 처분청의 결정은 근거과세 원칙을 위배한 것이고, 아래 <표2>와 같이 쟁점①물건과 쟁점②물건의 양도가액과 처분청이 총 매매가액을 기준시가 비율로 안분한 양도가액과의 비율차이는 불과 6.1%로서, 이정도의 차이를 허위임이 명백한 경우로 보아 경정함은 비과세되는 쟁점①물건의 주택부분 양도가액의 일부를 과세되는 쟁점②물건에 전가하여 과세하려는 무리한 부과처분인 점 등을 고려시 처분청의 과세처분은 부당하다.

OOOOOOOOOO : OOOOO OOOOOOO OOOO OO(OO : OO, O)

나. 처분청 의견

쟁점물건 신축을 위한 토지의 매입 및 건물 신축시 도급공사가 일괄계약된 점, 양도시 매매계약서가 동일 날짜에 동일인과 작성된 점, 부동산 중개인 없이 청구인과 매수자간 쌍방합의에 의하여 작성된 매매계약서상 가액은 감정평가 등 객관적인 근거에 의하여 산출된 것이 아닌 점, 청구인이 두 건물간의 가격차이가 발생한 원인이 마감재의 차이라고 하나, 이는 실제 공사비가 아니라 청구인이 제시한 공사목록명세서를 근거로 제3의 건설업자가 산출한 견적금액에 불과할 뿐이고, 지정학적인 차이라는 것도 기준시가에 이미 반영되는 사항으로서 두 건물간의 양도가액을 구분할 근거가 되지 아니하는 점, 취득가액을 각 건물별 실지거래가액이 아니라 기준시가의 비율로 안분하여 신고한 점 등으로 볼 때, 두 건물을 일괄 양도한 것으로 보아 양도가액을 취득가액과 마찬가지로 기준시가의 비율로 안분한 것은 정당하고,또한, 당초 조사시 현장확인 내용과 같이 두 필지에 세워진 두건물은 벽을 붙여서 건축하여 외관상 하나의 건물로서 사용되고 있고, 1층 출입구 사이에 벽을 두어 두 건물의 출입구는 나누어 놓았으나 엘리베이터 입구에서는 벽을 허물어 왕래가 가능하며, 2층도 양쪽 복도를 연결시켜 두 건물간 왕래가 가능하므로 실제 사용 측면에서도 하나의 건물이므로 두 건물을 일괄양도로 보아 기준시가 비율로 안분한 처분청의 과세처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점물건의 양도가액이 불분명한 것으로 보아기준시가 비율에 의해 안분하여산정한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1)「소득세법」 제100조제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 처분청 조사공무원이 작성한 양도소득세 조사복명서(2011.10.)를 보면, 쟁점물건을 동일인에게 양도하였으며, 쌍방합의 계약물건으로 실지거래가액 신고금액 검토한바, 두 물건의 총 양도가액은 적정한 것으로 판단되나, 두 물건간의 양도가액 비율이 기준시가 비율에 비해 비과세주택의 가액이 과대계산되어 납부할 세액이 과소계산되었으며, 두 물건은 동시에 신축하였고, 실제로 붙어있어 외형상 하나의 건물로 보이며, 양도시 한 사람에게 동일자에 계약하여 양도하였으므로 두 물건의 총 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여 재계산하는 내용 등이 기재되어 있다.

(2) 청구인은 계약일 2010.6.26., 매매대금 OOO원, 잔금일 2010.8.3.로 된 쟁점①물건에 대한 매매계약서, 계약일 2010.6.29., 매매대금 OOO원, 잔금일 2010.7.12.로 된 쟁점②물건에 대한 매매계약서, 매수인 장OOO는 쟁점①물건을 OOO원, 쟁점②물건을 OOO원에 매수하였다는 내용 등으로 되어있는 매수인의 인감증명서가 첨부된 부동산 거래사실 확인서, 부동산개발업 등을 영위하는 주식회사 OOO디엔씨가 903-13호 매매수수료 OOO원으로 하여 청구인에게 발행한 세금계산서 및 2010.8.13. 청구인이 주식회사 OOO디엔씨에게 OOO원을 무통장입금증, 기타 임대차계약서, 쟁점물건 지적도, 사진 등을 제시하였고,2012.10.10. 조세심판관회의에 참석하여쟁점①,②물건은 별개로 신축한 별개의 물건으로서 동시에 같이 사용한 적이 없고, 「건축법」에 따른 합벽건축물은 통상 하나의 건축업자가 신축하며, 1층은 연결되어있지 않고, 쟁점②물건은 임대를 위해 저렴한 자재를 사용하였으며, 쟁점①물건은 청구인이 부모님을 모시고 거주하기 위해 고급자재를 사용하여 양자간에 가격차이가 있는 것이라는 내용 등으로 의견진술하였다.

(3) 이 건 관련 이의신청 결정서상 심리담당자의 현장확인내용을 보면, 쟁점①물건과 쟁점②물건은 합벽건축물로 1층 출입구가 같은 쪽으로 위치해 있어 건물 외관상으로는 하나의 건물로 되어있으나, 실제 사용측면에 있어서는 3층 이상 특히, 6, 7층 주택의 경우에는 연결통로가 없어 서로 왕래하기 위해서는 1층을 거쳐야만 하는 구조로 되어있어 사실상 동일한 건물이라 할 수 없는 구조이며, 주택부분(6, 7층) 내부를 보면, 쟁점①물건은 청구인이 거주하고 있고, 복층구조로서 OOO창호, 원목마루 등의 시공이 되어있으며, 쟁점②물건은 임대에 용이하도록 지어진 구조라는 내용 등이 나타난다.

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점물건을 일괄 양도한 것으로 보아 양도가액을 취득가액과 마찬가지로 기준시가의 비율로 안분한 것은 정당하다는 의견이나, 청구인으로부터 쟁점①물건을 OOO원, 쟁점②물건을 OOO원에 매수하였다는 내용 등으로 되어있는 매수인 장OOO의 인감증명서가 첨부된 부동산 거래사실 확인서가 제시되어 있는 점, 쟁점물건은 외관상으로는 하나의 건물로 되어있으나, 실제 사용측면에 있어서 별도의 통로를 사용하고 있고, 3층 이상의 경우에는 연결통로가 없어 서로 왕래하기 위해서는 1층을 거쳐야만 하는 구조로 되어있는 점, 쟁점①물건 주택부분은 청구인이 거주하였고, 복층구조로서 OOO창호, 원목마루 등의 시공이 되어있으며, 쟁점②물건은 임대에 용이하도록 지어진 구조로서 공사비에 차이가 있는 것으로 보이는 점(쟁점①물건에 대하여 청구인이 신고한 양도가액 OOO천원에서 처분청이 산정한 OOO천원을 차감한 OOO천원이며, 쟁점①물건에 대하여 청구인이 거주하기 위하여 고급자재 등을 사용하였다고 주장하는 공사비 차액은 OOO천원이다) 등을 종합하면, 청구인이 신고한 쟁점①,②물건의 양도가액에 합리성이 없다고 보기는 어려우므로 매매계약서상 쟁점①,②물건의 구분가액을 각각의 실지거래가액으로 인정함이 합리적인 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점물건이 일괄양도된 것으로 보아 총양도가액을 기준시가에 의해 안분계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.