토지에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 결정한 자산양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부와, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 결정될 수 있는지의 여부(경정)

토지의 실지양도가액은 그 기준시가에 의한 양도차보다 적으므로 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여 결정되어야 할 것으로 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 경상북도 영천시 OO동 OOOOO 소재 도로 680㎡, 같은동 OOOOO 소재 도로 476㎡, 같은동 OOOOO 소재 도로 139㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 90.11.4 영천시에 양도하였다.처분청은 쟁점토지의 양도차익을 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 756,290,239원으로 결정하여 94.12.17 청구인에게 90년도 귀속분 양도소득세 4,312,850원 및 동 방위세 96,286,310원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 95.2.15 심사청구를 거쳐 95.4.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장양도소득세를 결정함에 있어서 기준시가에 의한 양도차익은 실지로 양도한 가액을 초과할 수 없다는 것이 대법원 판례 및 국세심판례의 일관된 입장이므로 이 건 쟁점토지의 양도차익은 그 실지양도가액인 311,947,500원을 한도로 하여 결정되어야 한다.

나. 국세청장 의견쟁점토지는 그 잔금청산전에 소유권이전등기된 경우로 그 양도시기는 계약일이 아닌 등기접수일 (90.11.4)로 봄이 타당하고, 쟁점토지는 그 양도당시에 도로로서 도시계획구역에 편입된 날로부터 1년이 경과하였으므로 8년이상 자경농지에도 해당되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 결정한 자산양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부와, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하여 결정될 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호에 의하면, 토지 또는 건물의 취득 및 양도가액은 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 실지거래가액에 의할 수 있는 경우로서같은법시행령 제170조제4항 제2호에서 열거한 경우와 제3호의 “양도자가 법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법 제100조(과세표준 확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하였기 때문에 쟁점토지에 대한 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 그 취득가액을 43,315,733원으로 하고 그 양도가액을 799,700,000원으로 하여 양도차익을 756,290,239원으로 결정하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 90.11.4 영천시장에게 양도하였는바, 우리심판소에서 영천시장에게 쟁점토지의 양도가액(보상가액)등을 조회한데 대한 영천시장의 회신 (도시4683-635, 95.7.22) 및 쟁점토지의 매매계약서 등에 의하면 그 양도가액이 311,947,500원으로 확인된다.

(3) 위의 사실들을 종합하여 볼 때, 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고기한까지 쟁점토지에 대한 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고한 사실이 없었으므로 그 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 할 것이나,취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하는 경우에도국세기본법 제14조제2항이나소득세법 제7조제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉, 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 초과할 수는 없다고 할 것이다.(대법93누 16963, 94.3.8 및 국심93광903, 93.7.5 같은 뜻임)따라서 이 건의 경우 쟁점토지의 실지양도가액은 311,947,500원으로 그 기준시가에 의한 양도차익 756,290,239원 보다 적으므로 쟁점토지의 양도차익은 실지양도가액인 311,947,500원을 한도로 하여 결정되어야 할 것으로 판단된다.

(4) 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.