토지와 외건물 등을 함께 취득하여 그 중 토지만을 증여한 경우에, 총 취득가액을 각 자산의 기준시가에 의하여 안분하여 계산한 금액을 토지의 시가로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부(경정)

연접한 2필지의 토지와 그 지상에 걸쳐 있는 건물을 부가 일괄매입한 후 그 중 토지 1필지를 자에게 증여한 경우 총매입금액을 기준시가로 안분하여 증여가액을 산정함은 타당함

1. 처분 개요

청구외 OOO(청구인의 부)은 94.12.29 서울특별시 중구 OO동 OOOOOO 대 105㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 같은 동 OOOOO 대 251㎡와 위 양지상의 건물168㎡(이하 “쟁점외건물 등”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 총 1,077,000,000원에 일괄 매입하였고, 청구인은 위 부동산 중 쟁점토지만을 95.2.15 청구외 OOO으로부터 증여 받았다.처분청은 위 총 매매가액을 각 부동산별 기준시가에 의해 안분계산하여 쟁점토지를 303,807,640원으로 평가한 후, 96.5.18 청구인에게 95년분 증여세 28,435,190원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 96.7.16 심사청구를 거쳐 96.11.19 심판청구 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인주장처분청은 증여자가 일괄 매입한 부동산의 총 매매가액을 각 부동산의 기준시가(토지는 개별공시지가)에 의해 안분계산하여 쟁점토지를 평가하고 이를 시가로 보아 이 건 부과처분을 하였으나, 기준시가는 시가를 알 수 없을 때 적용하는것이지 시가를 산정하는 기준으로서 기준시가를 이용함은 부당하고, 쟁점토지의 공시지가는 매년 하향추세(’94 : 2,190천원. ’95 : 2,050천원. ’96 : 1,750천원)에 있었음에 비하여 쟁점외건물 등의 토지의 공시지가는 같은 기간동안 매년 2,300천원으로 일정한 것을 보더라도 쟁점토지와 쟁점외건물 등의 기준시가의 비율로 안분하여 쟁점토지를 평가하는 것은 무리라고 판단된다.쟁점토지를 태평양감정평가법인에 평가 의뢰한 바 증여당시의 그 가액이 224,700천원이므로, 쟁점토지를 기준시가에 의하여 평가하던가 아니면 청구외 태평양감정평가법인에서 평가한 금액으로 하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

나. 국세청장의견청구인은 쟁점토지의 공시지가가 매년 하향추세에 있었음을 볼 때 지가하락 또는 감가요인을 안고 있음에도 쟁점토지와 쟁점외건물 등의 실매매가액을 기준시가에 의해 안분하고 이를 쟁점토지의 시가로 본 것은 부당하다고 하나, 상속재산의 가액은 상속개시당시의 현황에 의하며 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하는 것이므로 이유 없고, 쟁점토지와 쟁점외건물 등에 대한 증여일 전 6월 이내의 실매매가액을 증여당시의 기준시가에 의해 안분하여 계산한 가액을 쟁점토지의 시가로 보아 결정한 이 건 부과처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1) 쟁점토지와 쟁점외건물 등을 함께 취득하여 그 중 쟁점토지만을 증여한 경우에, 총 취득가액을 각 자산의 기준시가에 의하여 안분하여 계산한 금액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령상속세법 제9조및 같은 법 시행령 제5조 제1항, 제2항 제1호및 제1의 2호의 규정과 같은 법 제34조의 7의 규정을 종합하여 보면, 증여재산의 평가는 증여 당시의 현황에 의한 가액인 시가에 의하되 시가의 산정이 어려울 때에는 토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액에 의하도록 규정되어 있다.

다. 사실 및 적용 판단청구인의 부(父)인 청구외 OOO은 94.12.29 쟁점토지와 쟁점건물 등을 각 자산의 가액을 구분하지 아니하고 일괄적으로 1,077,000,000원에 매입하여 95.2.15 위 부동산 중 쟁점토지만을 청구인에게 증여한데 대하여, 처분청은 위 부동산의 총 매매가액을 쟁점토지와 쟁점외건물 등의 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법에 의한 과세시가표준액)에 의하여 안분계산하여 산출된 쟁점토지에 대한 가액을 쟁점토지의 시가로 보아 이건 부과처분하였음이 증여세 결정결의서 및 조사서 등 관계서류에 의하여 확인되고 있다. 상속세법시행령 제5조제2항 제1호 및 제1호의 2에 의하면 토지의 기준시가는 개별공시지가로 하도록 하면서 건물은 지방세법상의 과세시가표준액에 의하도록 규정하고 있어 서로 다른 방법에 의하여 기준시가를 정하고 있는데, 일반적으로 개별공시지가에 의한 가액이 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액보다 높으며 개별공시지가에 의한 가액이 과세시가표준액보다는 시가 반영율이 높다는 것이 일반적인 견해이다. 처분청은 평가하고자 하는 쟁점토지와 쟁점외건물 등을 합한 재산의 시가로 볼 수 있는 가액이 확인된다 하여 이를 각 재산의 기준시가로 안분한 쟁점토지 상당액을 시가에 해당되는 것으로 보았으나, 안분하는 기준이 되는 가액이 시가로 볼 수 있는 가액일지라도 개별공시지가와 과세시가표준액이라는 시가 반영율이 다른 가액을 기준으로 하여 안분한 가액을 시가로 보기는 어렵다 하겠다. 더욱이 상속세법·령 어디에도 토지와 건물을 함께 취득한 경우에 이들 재산가액의 합계액을 개별공시지가와 과세시가표준액에 의하여 안분한 가액을 시가로 보도록 규정하고 있지도 아니한 점에 비추어 보아도 개별공시지가 및 과세시가표준액에 의하여 안분한 가액을 시가로 볼 수는 없다 하겠다.

그러하다면, 쟁점토지의 증여당시의 시가가 불분명한 경우에 해당되므로 동 재산의 증여재산가액은상속세법시행령 제5조제2항 제1호 가목의 규정에 의하여 증여당시의 개별공시지가에 의하여 평가한 가액이라 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.