아파트를 서울특별시로부터 취득한 것으로 보아 실지거래가액에 의해양도차익을 산정한 처분의 당부(경정)

청구인은 ○○에게 000원의 프리미엄을 주고 취득하였으므로 당초의 분양가액인 000원에 000원을 합한 일부액을 청구인의 취득가액으로 하여야 한다고 판단됨.

1. 원처분 개요가. 청구외 OOO이 87.7.24 서울특별시와 분양계약(매매가액 62,569,820원)한 서울특별시 양천구 OO동 OOOOO OOOOOO OOO OOOOOOOOOO 129.33㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 동일자에 청구인이 OOO으로부터 취득하기로 매매계약을 체결하고, 87.7.31 청구인은 서울특별시와 청구외 OOO이 쟁점아파트를 당초에 취득할 때의 권리의무 일체를 승계하는 계약을 체결하였으며, 88.8.29 청구인은 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 양도하고 88.9.29 처분청에 취득가액을 62,569,820원, 양도가액을 64,517,500원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구외 OOO과 서울특별시사이에 87.7.24 체결한 쟁점아파트 공급계약을 OOO으로부터 권리를 양수한 청구인이 87.7.31 다시 서울특별시와 공급계약을 체결하고 87.8.15 등기 취득하였으므로 쟁점아파트를 청구인이 서울특별시로부터 취득한 것으로 보아 양도당시에 시행된소득세법 제23조제4항 단서 및같은법시행령 제170조제4항 제1호의 규정에 의하여 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 것으로 보고, 확인된 실지거래가액(취득가액 62,569,820원, 양도가액 110,000,000원)에 의하여 94.1.16 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 26,643,910원 및 동 방위세 5,328,170원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 94.3.9 심사청구를 거쳐 94.4.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대하여 법인과의 거래라하여 실지거래가액을 조사하여 이 건을 과세하였으나, 쟁점아파트를 법인인 서울특별시로부터 직접 분양받은 것이 아니라 청구외 OOO이 서울특별시로부터 분양받아 계약금을 납부한 상태에서 OOO의 권리의무를 승계하고 87.8.15 취득한 것으로 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 것이므로 법인과의 거래가 아니며, 청구인이 당초 실제거래가액이라고 신고한 취득가액은 청구외 OOO이 서울특별시와 계약한 분양가액에 불과한 것이지 청구외 OOO으로부터 취득한 실제거래가액이 아니고 양도가액 또한 처분청의 조사에 의하여 허위임이 명백하여 불분명한 경우에 해당되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 함에도 실지거래가액에 의거 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장은 쟁점아파트는 당초 서울특별시에서 청구외 OOO에게 분양하고 87.7.24 서울특별시와 청구외 OOO간에 주택공급계약을 체결하였으며 청구인이 OOO으로부터 쟁점아파트에 대한 권리의 의무를 승계하고 87.7.31자로 서울특별시와 청구인이 주택공급계약을 체결하고 88.7.20 취득등기(매매원인일 87.8.15)한 것으로 되어 있는 바, 청구인이 청구외 OOO으로부터 직접 취득한 것은 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리이지 쟁점아파트를 OOO으로부터 직접 취득한 것이 아니므로 청구인은 쟁점아파트를 서울특별시로부터 직접 취득한 것으로 보아야 할 것이고, 서울특별시로부터 직접 취득하였으므로 국가·지방자치단체와의 거래에 해당되므로 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산하여야 할 것으로 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

아파트를 청구인이 서울특별시로부터 취득한 것으로 보아 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다.

나. 이 건 과세원인 당시에 시행된소득세법 제23조제4항과 제45조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 그 당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고,같은법시행령 제170조제4항 제1호에서 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 “국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우”가 규정되어 있다.

다. 청구외 OOO은 87.7.24 서울특별시장으로부터 쟁점아파트를 62,569,820원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 동 일자에 청구인에게 쟁점아파트를 100,000원의 프리미엄을 받고 양도하였으며, 청구인은 87.7.31 서울특별시장과 OOO이 87.7.24 서울특별시장과 체결한 위 매매계약에 의한 OOO의 권리의무 일체를 청구인이 승계하는 내용의 권리의무 승계계약을 체결하고 쟁점아파트를 취득한 후 88.8.29 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 110,000,000원에 양도한 사실이 이 건 관련자료에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점아파트를 청구외 OOO 개인으로부터 취득하여 청구외 OOO에게 양도하였으므로 이 건 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점아파트의 경우 청구외 OOO의 측면에서 보면 OOO이 쟁점아파트를 취득하고자 서울특별시장에 계약금을 지급하였다 하여 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없으므로 쟁점아파트를 청구인에게 양도하였을 때에는 사실상의 소유권을 양도한 것으로 볼 수 없고 쟁점아파트와 관련된 매수인의 권리 내지는 쟁점아파트를 취득할 수 있는 권리를 청구인에게 양도한 것에 지나지 않는다 할 것인 바(국심 92구2197, 92.8.13 같은 뜻임),이는 결국 청구인이 쟁점아파트를 취득하는 과정에서 청구외 OOO으로부터는 아파트를 취득할 수 있는 권리 내지는 매수인의 권리를 취득한 것으로 보이고, 청구인이 87.7.31 서울특별시장과 권리의무 승계계약을 체결하여 청구인 명의로 중도금과 잔금을 서울특별시장에 납부하였으므로 쟁점아파트는 청구인이 지방자치단체인 서울특별시로부터 취득한 것으로 양도차익을 실지거래가액에 의거 계산하여야 한다고 판단된다.

다만, 처분청은 쟁점아파트의 양도차익을 계산할 때에 취득가액을 청구외 OOO이 서울특별시장으로부터 취득한 가액인 62,569,820원으로, 양도가액을 청구외 OOO에게 양도한 가액인 110,000,000원으로 하였으나, 취득가액의 경우 위에서 본 바와 같이 청구인은 OOO에게 100,000원의 프리미엄을 주고 취득하였으므로 당초의 분양가액인 62,569,820원에 100,000원을 합한 62,669,820원을 청구인의 취득가액으로 하여야 한다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.