토지를 청구외 ○○에게 양도한 것인지 아니면 당초 매매계약 해제로 인하여 소유권을 환원한 것인지의 여부(기각)

당초 공장용지를 분양받은 청구외 ○○로부터 3억원에 취득하였고 동 지상에 청구인의 자금으로 공장건물을 신축하였다가 입주조건 등의 사유로 청구인이 입주하기 못하고 청구외 ○○에게 10억원에 양도하였음이 확인되므로 처분청이 청구인의 토지 및 건물의 거래행위를 소득세법의 규정에 의한 양도소득세 과세대상인 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없음

1. 사실 및 처분개요청구인은 OOOO공단내에 소재하는 인천광역시 남동구 OO동 OOOOO 공장용지 3,317.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 2,047.5㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 89.3.10. 취득 (건물은 90.10.26. 준공)하고 91.12.31. 청구외 OOO에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 사실이 있다.처분청은 청구인이 청구외 OOO로부터 쟁점토지를 취득하여 그 위에 쟁점건물을 신축·준공하여 91.12.31.자로 OOO에게 다시 양도한 것으로 보아 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 95.12.16. 청구인에게 91년도 귀속 양도소득세 301,049,770원을 결정고지 하였다.청구인의 위 처분에 불복하여 96.2.14. 심사청구를 거쳐 96.5.18. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 300,000,000원을 지급하고 취득하여 그 지상에 청구인 자금으로 OOO명의로 쟁점건물을 신축·준공하였으나 공업배치법 및 공장설립에 관한 법률과 OOOO공단과의 입주계약상의 장애로 청구인의 입주가 불가능하였을 뿐만 아니라 공단 대지 값이 폭등함에 따라 OOO가 쟁점토지 및 건물의 명도를 거절하고 자신의 공장으로 사용하기 위하여 1990.5.26 입주함으로서 계약을 위반하여 토지대금 300,000,000원과 건축비상당액 400,000,000원 및 손해배상금조 300,000,000원을 강제집행에 의하여 지급받았는 바,쟁점건물의 경우는 거래형태로 보아 양도로 볼 수 있어 이에 대한 양도소득세 과세에는 이의가 없으나, 쟁점토지의 경우는 당해거래가 계약조건위반에 의하여 당초 소유자에게 환원된 것이므로 당초의 거래가 당연히 무효가 되어 소득세법상의 거래가 아닌 채권의 회수이므로 -손해배상금조로 수령한 300,000,000원을 기타소득으로 과세하는 것은 별론으로 하더라도 - 양도소득세 과세대상 거래가 아님에도 양도로 보아 한 이건 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견먼저 이 건 과세경위를 보면, 청구외 OOO에 대한 양도소득세 실지거래가액 조사과정에서 청구외 OOO가 공장용지를 분양받아 청구인에게 3억원에 양도하고 명의변경하지 못한 채 약 390백만원을 들여 공장건물을 신축하였으나 공장부지가 내화몰탈용 제조업으로 용도 지정되어 청구인이 사용하기가 불가능하게 되고 소유권의 이전도 공단관리법 및 입주계약서에 의거 제약을 받게되자 청구인이 청구외 OOO 소유의 부동산에 경매신청을 하자 청구외 OOO는 강제경매를 말소하기 위하여 쟁점토지 및 건물을 인수하기로 하고 금액 10억원중 91.5.2.일 계약금 3억원을 지급하고 쟁점토지 및 건물을 담보로 OOOO신용금고로부터 91.12.31일 8억원을 대출받아 7억원을 잔금으로 지급한 사실을 확인하고 청구인의 쟁점토지 및 건물 거래사실에 대하여 양도로 보아 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 과세관련 서류에 의거 확인되고 있다.

청구인은 쟁점토지 및 건물의 거래는 계약의 위반으로 당초의 거래가 당연히 무효가 되어 환원한 것이므로 소득세법상의 양도가 아니라고 주장하나,소득세법 제4조제3항의 규정에 의거 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로 쟁점토지 및 건물은 청구인 명의로 등기된 사실은 없으나 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 당초 공장용지를 분양받은 청구외 OOO로부터 3억원에 취득하였고 동 지상에 청구인의 자금으로 공장건물을 신축하였다가 입주조건 등의 사유로 청구인이 입주하기 못하고 청구외 OOO에게 10억원에 양도하였음이 확인되므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 및 건물의 거래행위를 소득세법의 규정에 의한 양도소득세 과세대상인 양도로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 91.12.31.자로 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 것인지 아니면 당초 매매계약 해제로 인하여 소유권을 환원한 것인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구소득세법 제4조(소득의 구분) 제1항 제3호에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 규정하고, 같은조 제3항에서 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 관련기록을 보면 87.3.30. 청구외 OOO가 쟁점토지를 OOOO산업공단으로 부터 분양받고, 88.12.27. 청구인이 OOO와 쟁점토지 매매계약을 체결하고 매매대금 300,000,000원(88.12.27 계약금 100,000,000원, 89.12.2. 중도금 100,000,000원, 89.3.10. 잔금 100,000,000원)을 지급하였으며 90.10.26. 청구인(공사계약서 및 건축물관리대장상 명의는 OOO) 책임하에 쟁점건물을 신축·준공하고 (허가일자 : 89.3.25, 공사비 390,000,000원)

(2) 청구인은 철강제조공장 용도로 쟁점건물을 신축하였으나 동 공장부지(쟁점토지)가 내화몰탈용 제조업용으로 용도지정되어 사용이 불가능하게 되고 소유권이전도 공단관리법 및 입주계약서에 의거 제약을 받게 되어 쟁점토지 매매계약체결 당시 동 계약서 제2조의 규정에 의거 OOO로 부터 쟁점토지가 청구인에게 명도되기까지 담보조로 약속어음 2매 700,000,000원(88.2.27. 발행 90.12.31.만기)을 공정증서를 작성하고 수령하였는 바 위 약속어음상의 채무변제 충당을 이유로 OOO 소유 부동산에 대하여 강제 경매신청하였고 이에 수원지방법원 및 서울지방법원에서 91.3.16. OOO 소유 부동산 강제경매절차 개시 및 압류결정이 있자 청구외 OOO는 위 강제경매를 말소하기 위하여 쟁점토지 및 건물을 1,000,000,000원에 인수하기로 합의하고 91.5.2. 300,000,000원, 92.12.31. 700,000,000원을 지급한 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지·건물의 거래는 계약조건의 위반에 의하여 당초 소유자에게 환원된 것으로 당초의 거래가 당연히 무효가 되어 양도소득세 과세대상 거래가 아니라고 주장하는 바, 이를 살펴보면소득세법 제4조제3항에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산의 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있는 바 이 건의 경우 청구인은 88.12.27. 쟁점토지 매매계약을 체결하고 89.3.10. 잔금 100,000,000원을 지급하여 취득한 사실이 확인되고, 90.10.26. 동 지상에 공사수행 및 자금조달과 관련하여 청구인 책임하에 쟁점건물을 신축·준공하고 입주상의 문제점으로 인하여 청구인이 입주사용하지 못하고 청구외 OOO에게 쟁점토지와 함께 1,000,000,000원에 양도하였음이 확인되어 이와 같이 매매대금의 청산 이후에 재차 원 소유자에게 이전하는 경우는 양도에 해당된다 볼 것이므로 (국세청예규 재일 01254-669, 92.3.17) 처분청이 청구인의 쟁점토지·건물의 거래행위를 양도소득세 과세대상인 양도로 보아 과세한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 결론따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.