도시재개발법 제49조 제2항의 규정에 의한 분양처분으로 취득한 건물은청산금 완납일을 취득시기로 보아야 함(경정)

청구인의 경우 이 건 심판청구의 실익이 있다할 것이므로 처분청은 쟁점아파트의 취득시기를 85.7.31로 하여 양도차익을 계산한 후 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 할 것임

1. 사실청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OO OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOO 소재 대지 4평방미터(이하 “당초 출자한 토지”라 한다)를 85.7.31 취득하여 OO구역 주택개량 재개발조합에 출자하고 동 조합으로부터 88.3.11 같은동 OOO OOOOO OO OOOOO 대지 45.43평방미터, 건물 84.91평방미터(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받고 준공일(88.12.20)이 지난 89.1.11 증평된 부분에 대한 청산금 34,951,437원(아파트 분양대금 36,526,000원과 당초 출자한 토지대금 1,574,563원의 차액)을 동 조합에 완납한 후 5개월 이상 소유하다가 89.6.23 청구외 OOO에게 양도한데 대하여,처분청은 청구인이 쟁점아파트의 청산금 34,951,437원을 정산한 89.1.11을 쟁점아파트의 취득일로 하여 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 평가(양도가액 65,000,000원, 취득가액 17,068,196원)하여 91.3.16 청구인에게 양도소득세 23,235,290원 및 동방위세 4,647,050원을 부과고지함에 따라,청구인은 이에 불복하여 91.4.30 심사청구를 거쳐 91.8.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인이 그의 소유토지를 재개발조합에 출자하고 취득한 쟁점아파트는도시재개발법 제49조제2항의 규정에 의거 토지구획정리사업법에 의한 환지에 해당되기 때문에 쟁점아파트의 환지청산금 34,951,437원은소득세법 제45조제1항 제2호,동법시행령 제94조제2항 제4호 및동법 시행규칙 제47조제1항 제1호에 의하여 취득가액이 아니고 필요경비인 설비비 및 개량비에 해당되므로 쟁점아파트의 취득일은 환지청산금 정산일(89.1.11)이 아닌 당초 출자한 토지(4평방미터)의 취득일(85.7.31)로 보아야 하는 바 이 경우 쟁점아파트는 국민주택규모로서 2년이상 보유에 해당되므로 처분청은 양도세율을 60%로 할 것이 아니라 30%로 하여 이 건을 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견환지취득의 경우 당초 출자토지의 권리 면적을 초과하여 취득한 부분은 그에 따른 청산금 납부일자를 취득일자로 보아야 할 것이므로 처분청이 청산금 납부완료 일자인 89.1.11을 환지에 의해 증가된 토지의 취득일자로 보아 과세한 것은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 취득일을 언제로 보아야 하는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건과 관련한 규정인소득세법 제4조제4항 및동법시행령 제14조제1항의 규정을 보면 「환지처분」이라 함은 토지구획정리사업법 기타법률에 의하여 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지를 바꾸어 주는 것을 말하는 것으로서 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 채비지로 충당하는 경우에는 자산의 양도로 보지 아니한다라고 규정하고 있고도시재개발법 제49조및소득세법시행령 제53조제3항의 규정에 의하면 관리 처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는동법 제48조제5항의 규정에 의한 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하게 되고, 또한 그 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 본다고 규정하면서 동 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다라고 규정하고 있는 바,위에서 본 관련규정의 내용을 요약하면 재개발조합원이 자기의 소유토지를 재개발조합에 출자하고 관리처분 계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받아 동 건축물의 준공일 이후에 양도하면 동 분양받은 대지 또는 건축물은 당초 출자한 토지의 환지처분으로 보아 그 양도차익을 계산하는 근거가 되는 취득시기는 당초 출자한 토지의 취득일이 된다는 의미로 해석된다 할 것이다.

이 건의 경우를 보면 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOO 소재 대지 4평방미터를 85.7.31 취득하여 OO구역 주택개량 재개발조합에 출자하고 88.3.11 같은동 OOO OOOOO OO OOOOO 대지 45.43평방미터, 건물 84.91평방미터를 분양받은 다음 증평된 부분에 대한 환지청산금 34,951,437원(아파트 분양대금 36,526,000원과 당초 출자한 토지대금 1,574,563원의 차액)을 89.1.11 동조합에 완납한 후 준공검사일(88.12.10)로 부터 6월이 지난 89.6.23 양도한 것이 관련 공부에 의해 확인되고 있는 바 이는 청구인이 아파트를 양도한 경우에 해당되는 것으로서 동 아파트의 대지 및 건물은 당초 출자한 토지의 환지에 해당된다 할 것이므로 청구인이 89.6.23 양도한 쟁점아파트의 양도차익을 계산하는 근거가 되는 취득일은 환지청산금 34,951,437원의 정산일이 아니고 당초 출자한 토지(4평방미터)의 취득일인 85.7.31로 봄이 타당한 반면,소득세법 제170조제3항 제2호의 규정에 의한 국민주택규모이하주택의 보유기간계산의 근거가 되는 취득시기는 준공검사완료일(88.12.10)로 봄이 타당하다고 판단된다.

한편, 자산양도의 필요경비를 규정하고 있는소득세법 제45조제1항의 규정을 보면, 제1호에서 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을, 제2호 내지 제4호에서는 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액 및 양도비를 필요경비로 규정하고 있고,동법시행령 제94조(양도자산의 필요경비) 제5항(89.8.1 개정전의 것)을 보면, “법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각 호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다”라고 규정하면서 제1호에서 그 금액을 법 제23조 제1항 제1호 및 제44조 제4항 제1호에 규정하는 자산의 경우에는 취득당시의 등록세 과세표준액×7/100로 규정하고 있어 환지청산금은 전시한 규정에 의한 필요경비에 해당되지 아니하므로 필요경비로서 공제대상이 되지 아니한다 할 것이다(국심91서148, 91.5.25, 91서773, 91.8.7 동지).

따라서 이 건의 경우 쟁점아파트의 취득일을 85.7.31로 하고 양도일을 89.6.23로 하여 양도차익을 계산한 후 환지청산금 16,404,260원(처분청은 청산금 34,951,437원×양도아파트 취득시 기준시가/양도아파트 실지취득가액 = 16,404,260원을 공제하여 이 건을 처분하였음)을 공제하지 아니한 상태에서소득세법 제70조제3항 제1호의 규정에서 정한 세율을 적용하여 세액을 산출한다하더라도 청구인의 경우 이 건 심판청구의 실익이 있다할 것이므로 처분청은 쟁점아파트의 취득시기를 85.7.31로 하여 양도차익을 계산한 후 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.