쟁점토지를 동생에게 양도한 실거래가액이 기준시가에 미달한다고 하여 실거래가액으로 과세할 수 있는지 여부(기각)

매매계약서의 거래가액이 일치하지 아니하며, 청구외 ○○명의의 차입금을 승계하였는지 여부등이 등기부등본상 나타나지 아니하므로 인정하기 어렵다는 의견임.

1. 원처분 개요청구인은 경상남도 OO군 OO읍 OO리 OOOOO 대지 727㎡를 83.1.11 취득하여 91.5.30 청구외 OOO에게 지분 26㎡를 양도하고 91.7.16 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 지분 701㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하였다.처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익에 대한 예정신고 또는 확정신고를 하지 않은데 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 91.5.30 OOO에게 양도한 26㎡의 양도차익을 합산하여 93.9.15 청구인에게 91년귀속 양도소득세 115,581,280원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.11.10 이의신청, 94.1.17 심사청구를 거쳐 94.4.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 매매대금 129,000,000원에 양도하였으며 이에 대한 입증자료는 청구인의 통장에 청구외 OOO이 온라인 송금한 49,000,000원과 OO상호신용금고에 OOO 명의로 차입한 차입금 80,000,000원을 인계한데 대한 관련서류이고, 쟁점토지는 개별필지의 기준지가에 비추어 현지의 실거래가액은 현지공인중개사의 견해서와 같이 현저히 낮은 가액이므로 양도차익이 실거래가액을 초과하는 것은 잘못이라는 주장이다.

나. 국세청장 의견첫째, 청구인은 양도소득세를 무신고하여 처분청이소득세법시행령 제170조에 의거 기준시가로 양도차익 계산후 과세한 처분은 정당한 것이고,둘째, 실제 양도가액이 129,000,000원이라는 청구주장에 대하여는 거래당사자가 서로 형제간이고, 매매계약서의 거래가액이 일치하지 아니하며, 청구외 OOO명의의 차입금을 승계하였는지 여부등이 등기부등본상 나타나지 아니하므로 인정하기 어렵다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지를 청구인의 동생에게 양도한 실거래가액이 기준시가에 미달한다고 하여 실거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제55조같은법시행령 제111조제2항 제1호를 모아보면 정부는 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 양도한 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다고 규정하고 있고,같은법시행령 제170조제8항에서 “제111조 각호에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”고 규정하고 있고,같은법 시행령 제111조제3항에서는 같은조 “제2항 제5호의 조세의 부담을 부당하게 감소시켰는지 여부에 관하여는법인세법시행령 제46조제2항의 규정을 준용한다”고 규정하고 있고,법인세법시행령 제46조제2항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”를 열거하고같은법시행규칙 제16조의 2에서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가에 관한 법률 제6조의 규정에 의한 인가를 받은 감정회사가 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는상속세법시행령 제5조내지 제6조의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다고 규정하고 있다.또한,상속세법시행령 제5조제1항 및 제2항을 모아보면 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지의 경우 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율 방법에 의하고 그 이외의 경우에는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가” 라 한다)에 의한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계

청구인은 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익에 대한 예정신고 또는 확정신고를 하지 않는데 대하여 처분청이 자산양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 것이고 기준시가는 개별공시지가임이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지를 청구인의 동생인 청구외 OOO에게 개별공시지가에 의한 가액(280,400,000원) 보다도 낮은 가액인 129,000,000원에 실지 거래하였다고 하면서 입증자료를 제시하고, 개별공시지가는 현지의 실지거래가액보다도 현저히 낮다고 하면서 현지 공인중개사의 견해서를 첨부하고 있다.

청구인이 특수관계 있는 자인 청구인의 동생과의 실지거래가액이 시가를 반영한 것인지에 대하여는 관련법령에 의하여 인가를 받은 감정회사의 감정가액등에 의하여야 하나 쟁점토지는 이러한 감정가액이 없으므로 기준시가인 개별공시지가에 의하여 판단할 수 없다 할 것이고,지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 및 개별토지가격합동조사 지침(국무총리 훈령 제241호)의 규정에 의하여 건설부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하다 하더라도, 당해토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 개별공시지가에 의한 이의신청 또는 재조사청구를 하여 구제를 받아야 하는 것이므로, 단지 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가인 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분에 대해서는 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없다 할 것이고, 더욱이 개별공시지가가 현지의 실지거래가액보다 낮은 지에 대하여 현지 공인중개사의 견해에 의한 것은 입증이 되는 것이 아니므로 청구인이 주장하는 이 건 청구는 받아들일 수 없다 할 것이고, 처분청이 특수관계자 간의 거래이고 양도소득세를 무신고한 데 대하여 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법하다.

따라서 청구인의 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.