당해 미분양아파트를 청구법인의 재고자산으로 보아야 하는지 또는 사업용 고정자산으로 보아야 하는 것인지의 여부(경정)

분양목적으로 신축한 주택을 일시 임대에 공하였다가 분양한 경우로 보아야 할 것이므로 당해 미분양주택은 주택신축판매업의 재고자산으로 보는 것이 타당하며, 처분청이 청구법인의 당해 사업년도 법인세 조사시 쟁점 미분양주택을 임대사업용 자산으로 보아 건설자금이자를 계산한 것은 부당함

1. 사실청구법인은 서울시 영등포구 OO동 OOOOOO에 소재하여 OOOOOO(주)라는 상호로 부동산 임대업등을 영위하는 법인으로서 83년～85년에 수원시 OO동 OOOOO과 서울시 구로구 OO동 OOOOO에서 아파트 230호와 빌라 36호를 신축하여 분양하고 미분양된 아파트등을 임대에 사용한 사실이 있는바, 처분청은 임대에 사용한 아파트등을 청구법인의 임대 사업용자산으로 보아 건설자금이자를 계산함으로써 90.3.21자로 법인세(87.1.1-12.31사업년도분) 10,308,050원 및 동방위세 1,893,830원과 법인세(88.1.1-12.31사업년도분) 5,839,090원 및 동방위세 699,140원을 부과하였고 청구법인은 이에 불복하여 90.5.7자 심사청구를 거쳐 90.8.6자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장청구법인은 83-85년중에 위와 같이 아파트등을 분양목적으로 신축하여 대부분 분양 완료한 후 주변환등경등이 좋지 아니하여 미분양된 아파트등을 일시 임대에 사용한 사실은 있으나 임대에 일시 사용하였던 아파트도 계속적으로 분양하여 왔고 평당 분양가도 84년도 이후 88년까지 일정하게 유지하여 분양노력을 기울여 왔으므로 당해 미분양아파트등은 부동산 매매업의 재고자산임이 명백한 데도 처분청이 당해 미분양아파트가 임대에 사용하였다는 이유로 이를 청구법인의 임대사업용 고정자산으로 보아 건설자금이자를 계산한 것은 부당하며, 특히 국세청예규(22601-3817, 86.12.16)에서도 분양목적으로 신축한 건물을 일시적으로 임대에 공하는 경우에는 사업용 고정자산으로 보지 아니하도록 해석하고 있는데도 청구법인의 경우 당해 미분양아파트를 사업용 고정자산으로 보아 건설자금이자를 계산함으로써 청구법인이 당해 년도의 손금으로 계상한 지급이자중의 일부 손금부인하여 이 건 법인세등을 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견먼저 이 건의 관련 규정인법인세법 제16조(손금불산입)에 의하면 “다음 각호에 게기하는 손비는 내국법인의 각 사업년도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다”라고 규정하여 그 제11호에서 “법인의 차입금중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자와 채권자가 불분명한 사채의 이자”라고 규정하고 있고동법시행령 제33조(건설자금 및 불분명한 사채의 이자)제1항 및 제6항에 의하면 “①법 제16조 제11호에서 ‘건설자금에 충당한 금액의 이자’라 함은 그 명목여하에 불구하고 당해 사업용 고정자산의 매입·제작·건설(기존고정자산의 증설·개량을 제외하며, 이하 이조건에서 ‘건설’이라 한다)에 소요되는 차입금에 대한 지급이자 또는 이에 유사한 성질의 지출금액을 말한다. 이 경우 재무부령이 정하는 금융기관이 고정자산을 건설함에 있어서 당해 고정자산의 건설에 소요된지의 여부가 분명하지 아니한 수신자금등 차입금은 고정자산의 건설에 소요되는 차입금의 범위에서 제외한다. ⑥차입금이 사업용 고정자산의 건설등에 소요된 여부가 분명하지 아니한 경우에 제2항의 규정에 의한 자본적 지출로 계산할 금액은 재무부령이 정하는 바에 의한다”라고 규정하고 있고동법 시행규칙 제12조제3항에는 “령 제33조 제6항에 규정하는 자본적 지출로 계산할 금액의 계산은 다음 산식에 의하되, 건설가계정 및 사업용고정자산의 적수에 상당하는 금액에 대하여 령 제47조에 규정하는 방법에 따라 계산한 이자의 합계액을 한도로 한다.

“지급이자×건설가계정 및 사업용 고정자산의 적수/재고자산의 적수+건설가계정 및 사업용 고정자산의 적수”라고 규정하고 있는 바, 이 건에 있어서 청구법인은 쟁점 아파트를 84.6.3 준공하여 85년까지 일부 분양하고(132호) 88년도에는 1세대 분양한 채, 미분양주택에 대하여는 전혀 분양노력없이 차후에 부동산 경기가 좋으면 높은 분양가로 매각하는 것이 유리하다는 판단으로 장기간 주택임대용으로 사용하였으므로 쟁점 아파트는 사업용 고정자산으로 봄이 타당한 것으로 처분청이 위 법조문에 따라 건설자금이자를 계산하여 손금불산입한 데에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 청구는 당해 미분양아파트를 청구법인의 재고자산으로 보아야 하는지 또는 사업용 고정자산으로 보아야 하는 것인지의 여부에 그 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

당초 처분의 경위를 보면 청구법인이 83-85년도에 아파트 230호 및 빌라 36호등 총 266호의 주택을 신축하여 86년까지 이중 168호를 분양 완료하고 나머지 미분양주택을 임대용으로 사용하면서 87-88사업년도 법인세 신고시 당해 미분양주택을 법인의 재고자산으로 보아 건설자금이자를 계산한 데 대하여 처분청은 당해 미분양주택이 장기간 임대에 사용되었다는 이유로 이를 임대사업용 고정자산으로 보아 위 법인세법상의 규정에 따라 건설자금 이자를 계산함으로써 청구법인이 당해 사업년도의 손금으로 계상한 차입금의 지급이자중 일부인 22,930,456원(87사업년도)과 11,323,048원(88사업년도)을 각각 손금부인하여 익금가산함으로써 이 건 법인세 부과 처분에 이르렀음을 알 수 있으므로 청구법인이 임대용으로 사용한 미분양주택이 주택신축판매업에 따른 법인의 재고자산에 해당되는 것인지 또는 법인의 임대사업용 고정자산에 해당되는 것인지 여부를 본다.

살피건대, 주택신축판매업을 영위하고 있는 법인이 보유하고 있는 미분양주택이 법인의 재고자산에 해당되는 데에는 다툼이 없다 할 것이나, 이 건의 경우처럼 신축주택을 임대하였다가 판매하는 때에는 당해 주택이 임대업의 사업용자산인지 또는 신축판매업의 재고자산인지 여부에 다툼이 있을 수 있고, 이 경우 당초 분양목적으로 신축하였다가 일시 임대에 공한 후 분양하는 경우에는 주택신축판매업의 재고자산으로 보는 것이므로(소득세법 기본통칙 2-4-6...20 및 국세청예규 소득 1264-3493, 84.11.1자등 같은 뜻임) 주택신축판매업의 재고자산으로 인정되기 위하여는 당해 주택을 분양목적으로 신축하였는 지 일시적으로 임대에 공하였는지 여부등에 쟁점이 있다 할 것인 바,첫째, 청구법인이 당해 아파트 및 빌라를 분양목적으로 신축한 사실은 수차례의 신문 분양 공고내용이나 분양 팜프렛등으로 확인되고 있고 실지로 아파트의 경우는 총 건설호수 230호중 133호가 86년까지 분양완료되었고 빌라의 경우에는 총 건설호수(36호)의 거의 대부분인 35호가 86년까지 분양완료된 사실로 보아 청구법인이 쟁점 아파트등을 분양목적으로 신축한 것으로 인정되며,둘째, 청구법인이 임대에 사용한 미분양아파트등을 계속적으로 분양해온 사실(86년도 6호, 88년도 1호, 89년도 37호등)이 확인되고 있어 청구법인은 당해 아파트등을 건설한 이후 분양목적을 포기한 바 없는 것으로 나타나고 있으며,셋째, 쟁점 아파트가 소형(13평과 17평형)으로 중앙공급식 난방시설을 갖춘 것으로 확인되고 있어 입주자의 관리비 부담이나 시설활용상 부득이 미분양아파트를 임대에 공하였다는 청구주장에 설득력이 있어 보이고,넷째, 쟁점 아파트의 년도별 분양가격이 84-88년까지 변동이 없는 것으로 나타나고 있어 처분청 의견과 같이 청구법인이 차후에

분양가격을 더 받기 위하여 쟁점 아파트를 임대한 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 위와 같은 사실 및 일시적으로 임대한 것인지 여부는 시간적인 개념이 아니라 분양할 자가 분양을 완전히 포기하고 임대에 공하였느냐 또는 분양할 때까지 일시적으로 임대에 공하였느냐의 여부에 따라 판단되어야 한다는 관점에서 볼 때 분양목적으로 신축한 주택을 일시 임대에 공하였다가 분양한 경우로 보아야 할 것이므로 당해 미분양주택은 주택신축판매업의 재고자산으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인의 당해 사업년도 법인세 조사시 쟁점 미분양주택을 임대사업용 자산으로 보아 건설자금이자를 계산한 것은 부당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.