쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부(기각)

수익을 목적으로 하고 있고 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보여지므로 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 처분은 정당

1. 원처분 개요청구인 OOO 및 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 88.9.27 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OO의 대지 377.2㎡를 각각 1/2지분씩 취득하고 89.7.20 그 지상에 상가건물 1,120.38㎡(이하 위 토지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 89.8.10 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 1,320,000,000원에 양도하였다.처분청은 청구인들의 쟁점부동산양도가 부동산매매업에 해당되고 실지거래가액(1,320,000,000원)중 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하므로부가가치세법시행령 제48조의2제3항 단서규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액 832,008,813원을 건물가액으로 하여 92.6.16 청구인들에게 89년 제2기분 부가가치세 108,161,140원을 고지하였고 같은 날에 청구인 OOO에게 89년 귀속분 종합소득세 38,657,130원 및 동 방위세 6,981,030원을 고지하였다.청구인들은 이에 불복하여 92.8.14 심사청구를 거쳐 92.12.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인들은 위 건물의 신축가액은 견적서에 기재된 199,650,000원이며 한국감정원에서 발행한 건물신축단가표에서도 ㎡당 신축가액은 168,000원이므로 총건물가액은 188,224,000원에 불과하고 위 토지의 취득가액은 706,800,000원이므로 처분청이 건물가액을 832,008,813원으로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하고, 청구인 OOO은 쟁점부동산양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 처분도 부당하다는 의견이다.국세청장은 쟁점부동산의 매매계약서에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하므로부가가치세법시행령 제48조의2제3항 단서규정에 따라 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 건물공급가액으로 보아 과세한 당초처분은 적법하다는 의견이고, 청구인들의 심사청구시 제출된 불복이유서에는 종합소득세 부과처분에 대한 구체적인 불복사유가 없어 92.10.2자로 청구인들에게 보정을 요구하였으나 보정기한인 92.10.12까지 보정을 하지않았으므로 종합소득세등에 관한 청구주장을 각하한다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 실지거래가액중 토지가액과 건물가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액을 건물가액으로 하여 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다. 먼저 관련법령을 보면,부가가치세법시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에 「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 「제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다」고 규정하면서 그 제1호에 「주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액」, 그 제2호에 「토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다」, 그 제3호에 「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」을 열거규정하고 있는 바, 위의 규정을 모두어 보면 건물의 공급가액은 토지 및 건물을 공급할 당시에 토지 및 건물의 실지거래가액이 있는 경우 그 가액에 의하는 것이 원칙이며, 실지거래가액에 의한 토지 및 건물가액을 확인할 수 없는 경우에만 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

다음으로 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한지를 보면,첫째, 청구인들이 쟁점부동산을 양도할 당시에 작성한 매매계약서에는 토지 및 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하며,둘째, 청구인들은 견적서상의 199,650,000원이 건물가액이라고 주장하나, 동 견적서는 건물을 신축하기 전에 소요건축비를 산정한 것에 불과하므로 쟁점부동산 양도당시의 건물의 실지거래가액으로 볼 수는 없으며,셋째, 수급자인 OOOO주식회사가 실제로 시공을 하였다는 사실이 확인되지 아니하므로 공사도급계약서상의 도급금액 213,000,000원은 신빙성이 없는 것으로 보이는 점 등의 사실을 종합하여 볼 때, 실지거래가액에 대하여 청구인들과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 실지거래가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.먼저 관련법령을 보면,부가가치세법시행규칙 제1조제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하여 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 이는 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 등에는 사실여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 간주규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우에는 사업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고 사업에 해당되는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다(대법원 90누1045, 90.9.25, 국심91서705, 91.6.27 동지 다수).다음으로 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지를 보면, 청구인 OOO은 청구인 OOO와 함께 88.9.27 위 토지를 취득하여 89.7.20 상가건물을 신축하고 89.8.10 쟁점부동산을 양도하였으며, 쟁점부동산 외에도 82년도부터 90년도까지 17회에 걸쳐 토지 및 건물등을 취득하고 11회에 걸쳐 양도한 사실등으로 보아 쟁점부동산 양도는 수익을 목적으로 하고 있고 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보여지므로 처분청이 청구인 OOO의 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세등을 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.