주택의 취득가액과 양도가액의 적정 여부(기각)

특별한 사정이 없는 한 부동산매매계약서를 허위 계약서로 단정하기 어려우며, 쟁점주택의 양도금액은 양도소득세 신고 시 청구인 스스로가 신고한 양도가액인 점 등을 종합할 때 청구인의 주장은 받아들여지기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.2.2. OOO로부터 OOO OOO OOO OOO OOOO 대지 44.2㎡, 같은 동 1927 대지 58.2㎡ 및 위 양 지상 주택 192.76㎡(이하 모두 합하여 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하고, 2006.5.24. 이를 OOO에게 양도한 후, 2007.7.5. 양도가액을350,000,000원, 취득가액을 환산가액 281,977,065원으로 하여 양도소득세 기한후 신고를 하였다.

나. 처분청은 OO세무서장으로부터 쟁점주택의 전소유자 OOO이 양도소득세 신고시 쟁점주택의 양도가액을 110,000,000원으로 신고한 사실을 통보받고, 청구인의 취득가액을 110,000,000원으로 보아, 2009.8.6. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 64,306,250원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2009.10.29. 이의신청을 거쳐, 2010.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택의 전소유자 OOO에 대한 대여금 62,000,000원의 대물변제조로 쟁점주택을 취득하게 되었고, 당시 전세보증금 47,000,000원을 인수하고, 추가로 현금 28,000,000원을 지급하여 결국 합계 137,000,000원에 쟁점주택을 취득한 것이므로 이를 취득가액으로 보아야 하고, OOO이 양도소득세 신고 당시 제출한 매매계약서는 앞뒤가 맞지 않는 내용에 비추어 허위 계약서임이 분명하므로 이를 근거로 과세함은 부당하다.

(2) 청구인과 OOO간의 매매계약서는 허위로 작성된 소위 업(UP)계약서로, 청구인도 양도소득세 신고 당시 실제 매매계약서를 찾을 수가 없어 어쩔 수 없이 이를 근거로 신고하였긴 하나, 동 계약서에 기재된 일자들의 불일치성, OOO이 작성한 확인서 및 중개사 OOO이 작성한 확인서 등의 내용 등에 비추어 볼 때 위 계약서가 허위인 사실은 충분히 인정되므로 이를 근거로 과세함은 부당하고,청구인이 실지 지급받은 금액 280,000,000원(OOO이 착복하였다가 지급한 20,000,000원 포함시 300,000,000원)이 양도가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점주택을 대물변제조로 취득하게 된 것이라고 하면서, 처분청이 과세근거로 삼은 청구인과 OOO간의 매매계약서는허위의 다운계약서라고 주장하고 있으나, 청구인의 대여금 존부에 대한 아무런 증빙자료가 없고, 그러한 내용이 청구인과 OOO간 매매계약서에 반영되어 있는 것도 아니며, 청구인의 주장과는 배치되는 내용의 거래사실확인서(청구인의 인감증명서가 첨부됨)도 존재할 뿐만 아니라, 중개업자의 날인이 없고 계약서의 일부 문구에 모순점이 있다는 이유만으로 위 매매계약서를 허위계약서로 단정하기는 어려운 점 등을 종합할 때, 청구인의 위 주장 역시 받아들이기 어렵다.

(2)청구인은 OOO과 작성한 매매계약서가 허위이고, 실제 양도가액은280,000,000원이라는 취지로 주장하고 있으나, 매매계약서상 계약일자와 1차 중도금일자가 모순된다는 이유만으로 동 계약서를 무조건 허위계약서로 보기는 어려운 반면, 청구인 명의 계좌로의 입금내역과 위 계약서의 내용이 일부 일치하고 있는 점, OOO이 작성한 확인서는 OOO 스스로가 처분청과의 유선통화 당시 그 진위를 부인하고 있어 적정한 증빙자료로 보기 어려운 점, 중개사 OOO의 경우 명함외에는 본 건과의 관련성을 인정하기 어려워 OOO이 작성한 사실확인서를 청구인 주장을 뒷받침하는 증빙자료로 보기 어려운 점 등을 종합하면, 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득가액과 양도가액의 적정 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우5.허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우6.양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나.가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────또는 동항 제2호의 감정가액양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점주택의 취득가액에 대하여 살펴본다. (가) OOO과 청구인간 작성된 2000.1.18.자 ‘부동산매매계약서’에는, 청구인이 OOO로부터 쟁점주택을 1억1,000만원에 양수하면서 대금은 2000.1.20. 일시불로 지급하되, 단서로 “매수인은 2층 전세금 3,000만원과 반지하 전세금 1,700만원을 않고 매수하고 잔금에서 공제키로 한다.”고 약정한 것으로 나타나 있고, 청구인의 인감증명서가 첨부된 청구인 명의의 ‘거래사실확인서’에도 같은 취지의 내용이 기재되어 있다. (나) 국세통합전산망(TIS) 자료에 의하면, OOO은 양도가액을 1억1,000만원으로 하여 쟁점주택 관련 양도소득세를 신고한 것으로 확인된다. (다) 이에 대하여 청구인은 사실 쟁점주택은 OOO에 대한 대여금 6,200만원의 대물변제조로 취득한 것으로 위 금액에 청구인이 인수한 전세보증금 4,700만원과 추가 지급한 현금 2,800만원을 더한 합계 1억3,700만원을 취득가액으로 보아야 한다거나, 처분청이 과세근거로 삼은 위 (가)항 기재의 ‘부동산매매계약서’는 중개업자의 날인이 없고, 거래관행과는 달리 매매대금을 일시불로 지급하는 것으로 되어 있으며, 잔금이 없음에도 불구하고 단서에는 잔금에서 전세금을 공제한다고 되어 있는 점 등을 고려할 때, 진정성이 의심스러워 취득가액이 불분명한 경우로 보아야 한다는 취지로 주장하고 있다.

(라) 그러나 쟁점주택을 대물변제조로 취득하였다는 청구인의 주장에 대하여는 아무런 객관적인 증빙자료가 제출된 바가 없고, 특별한 사정이 없는 한 OOO과 청구인간에 작성된 ‘부동산매매계약서’를 허위 계약서로 단정하기도 어려우며, 청구인의 인감증명서가 첨부된 ‘거래사실확인서’에도 청구인의 취득가액이 1억1,000만원이라고 기재되어 있는 점(청구인은 등기이전용으로 인감증명서를 발급하여 주었을 뿐이라고 하나 이에 대한 아무런 증빙자료가 제출된 바 없어 받아들이기 어렵다) 등을 종합할 때, 청구인의 위 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점주택의 양도가액에 대하여 살펴본다.(가) 청구인과 OOO간 작성된 ‘매매계약서’에는, 청구인이 쟁점주택을 OOO에게 350,000,000원에 양도하면서, 이 중 129,000,000원은 기존 전세보증금으로 OOO이 승계하고, 계약시에 계약금10,000,000원, 2006.3.23. 1차 중도금 90,000,000원, 2006.4.24. 2차 중도금 60,000,000원, 2006.5.20. 잔금 61,000,000원을 지급하는 것으로 나타나 있는데, 계약일자는 기존일자를 수정하여 2006.4.10.로 기재되어 있다.(나)청구인이 제출한 OOO 작성의 2007.7.3.자 ‘사실확인서’에는 “본인은2006년4월10일 쟁점주택을 OOO 부동산 OOO 공인중개사의 중개로 3억원에 매도인 OOO씨로부터 매수하였으나 매도인OOO씨에게는 2억 8천만원만 지불하고 2천만원은 OOO씨가 임의로 사용하였다는 사실을 OOO씨로부터 전해 듣고 이에 사실을 확인합니다.”라고 기재되어 있으나, 이의신청결정서에는 처분청의 유선확인 당시 OOO이 위 사실을 부인하였던 것으로 나타나 있다.(다) 청구인이 제출한 OOO(청구인은 OOO이 쟁점주택 양도를 중개하였던 OOO부동산의 공인중개사 OOO의 보조 중개사라 주장하고 있다) 작성의 2009.9.26.자 ‘사실확인서’에는 “

1. 상기 주택의 매매가액은 3억원에 거래되었습니다. 매수인 OOO한테 3억원을 받아 중개사에서 2천만원을 공제하고 2억 8천만원을 매도인 OOO에게 건너갔습니다. 중개사에서 공제한 2천만원은 나중에 매도인 측에서 문제를 제기하여 OOO이 OOO에게 다시 돌려주었습니다.

2. 부동산 매매계약서는 3억 5천만원으로 작성하였습니다. 그 이유는 매도인 OOO의 양도소득세가 1세대 1주택 비과세인 것을 알고 나중에 OOO이 팔았을 때 양도소득세를 적게 물도록 업계약서를 요구하여 OOO에게는 아무런 지장이 없다고 설명하여 관례대로 부동산 매도용 인감증명서와 거래사실확인서를 받았습니다.

3. OOO부동산은 OOO이 은행 신용문제로 사업자등록을 할 수 없어서 세무서에 사업자등록 없이 중개사무실을 하였으며, 2008년 9월경 OOO은 다른 부동산으로 이전하였습니다.

4. 나중에 OOO가 1세대 1주택 비과세가 아닌 것을 알고 양도소득세를 내야한다고 OOO부동산을 찾아와 차액 2천만원을 달라고 하여 OOO이 OOO에게 2천만원을 보내주었습니다.”라고 기재되어 있는데, 국세통합전산망(TIS) 자료에 의하면,OOO부동산은 2006.5.12. OOO이 사업자등록을 하여 2007.10.8.까지운영하다가 2008.11.8.부터는 OOO이 운영하고 있는 것으로,OOO은 2004.3.10. 동일 지번에서 OOO세탁소를 운영하고 있는 것으로 확인된다. (라)청구인 명의의 국민은행 OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO) 내역에 의하면, 위 계좌로OOO(청구인은 공인중개사 OOO의 동생이라고 주장)이 2006.3.22. 10,00,000원을, OOO이 2006.4.25. 60,000,000원을, OOO이 2007.7.3. 20,000,000원을 입금한 사실이 확인된다. (마) 이에 대하여 청구인은 OOO이 제출한 매매계약서는 계약일자의 불명확성, 실제 대금 송금내역 등에 비추어 허위의 ‘업계약서’에 불과하고, 위 (다)항 기재 ‘사실확인서’의 내용과 같이 자신은 쟁점주택을 OOO의 중개로 OOO에게 280,000,000원에 양도하였고, OOO은 300,000,000원에 이를 양수하였으며, OOO이 20,000,000원을 중간에서 착복하였는데, 청구인이 차액 20,000,000원을 돌려받은 것이라고 주장하고 있다.

(바) 그러나 쟁점주택의 양도금액 350,000,000원은 양도소득세 신고시 청구인 스스로가 신고한 양도가액인 점, 실제 양도대금이280,000,000원이라고 하나, 70,000,000원 외에는 나머지 매매대금의 수령내역에 대하여 청구인이 밝히지 못하고 있는 점, OOO은 ‘사실확인서’ 작성 사실을 부인하고 있고, OOO도 제출된 명함 외에는 쟁점주택 양도와의 객관적인 관련성을 인정하기 어려운 점에 비추어 이들이 작성한 ‘사실확인서’만을 이유로 청구인과 OOO간 작성된 매매계약서를 허위계약서라 단정하기도 어려운 점 등을 종합하면, 청구인의 위 주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.