부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

사업목적없이 자가사용 등의 목적으로 신축하던 건물을 자금압박으로 양도하였음이 근저당권설정내역 등에 의해 확인되고 계속적인 부동산거래가 없음에도 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당함

1. 원처분의 개요청구인은 충청남도 OO군 OO읍 OO리 OOOOOO 소재 대지 965㎡위에 지하2층 지상7층인 “OO빌딩”이라는 사업용건물 3,648.43㎡를 92.2.26 준공하고 그중 지상2층, 3층, 건물부분 881.15㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)와 부수토지 142.65㎡(이하 쟁점건물과 부수토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 (주)OO은행에게 91.6.28을 매매원인일로 하여 92.5.13 소유권이전등기하였다.처분청은 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보고 92년 귀속 사업장별 수입금액결정상황표에 의하여 97.2.10 청구인에게 92년 귀속 종합소득세 83,001,980원을 결정고지하였다가 97.3.26 28,990,000원으로 감액경정 결정(종합소득세액을 74,171,160원으로 경정결정한 후 자진납부세액 45,181,160원을 공제함)하였다.청구인은 이에 불복하여 97.4.10 심사청구를 거쳐 97.7.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 사업(매매)목적없이 자가사용 및 임대목적으로 건물을 신축하였는바, 건물신축 과정에서 자금압박으로 쟁점부동산을 청구외 (주)OO은행에 양도하였을 뿐이며, 쟁점부동산 이외에는 다른부동산 거래가 없음에도 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견부가가치세법 제1조같은법 시행령 제1조및 제2조, 구 소득세법(94.12.22 개정전의 것) 제20조 제1항 제5호, 제8호 및같은법 시행령 제33조제2항, 제36조 제3호의 규정을 모두어 보면, 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로, 기타의 부동산을 매매하는 사업은 부동산매매업으로서 부가가치세 및 종합소득세를 부과하도록 되어 있고,대법원에서는 위 규정중 사업에 해당되는지의 구체적 판단은 그 실질내용에 따라서 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부 및 그 규모, 회수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 하는 것으로 판단하고 있다(대법원 86누138, 87.4.14 선고외 다수).쟁점건물이 소재하는 OO빌딩은 사우나, 미용실, 사진관, 다방, 부페, 보험회사등의 용도로 사용되고 있는 사업용건물임이 확인되고, 청구인은 OO빌딩이 준공(92.2.26)되기전에 이미 쟁점부동산을 매매하기 위하여 91.6.26 청구외 법인과 부동산매매계약서를 체결하였음을 알 수 있고 동 계약서 제10조에 쟁점부동산의 매매로 인하여 부과될 부가가치세 및 제세공과금은 청구인의 부담으로 한다고 되어 있음을 알 수 있으며, 쟁점건물의 매매로 인한 부가가치세를 예산세무서장이 결정고지하였고 청구인은 이의 없이 납부하였음을 알 수 있다.위 관련법령 및 대법원판례의 취지를 모두어 볼 때, 상가 등을 신축하여 양도하는 경우는 사업성이 있는 것으로 보아 이를 부동산매매업으로 과세함이 타당하다고 판단된다(소득세법기본통칙 2-4-8-20 제1항 제2호).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위)에서는 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고,같은법 시행령 제2조제1항 제5호에서는 부동산매매업을 “재화를 공급하는 사업”으로 보아 부가가치세를 과세하도록 규정하고 있다.한편,소득세법 제20조(사업소득) 제1항에서는 “금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득”을 당해연도에 발생한 사업소득의 하나로 열거하고 있고,같은법 시행령 제36조(금융·보험업·부동산업과 사업서비스업의 범위)에서는 부동산매매업을 그러한 소득이 발생하는 사업의 하나로 열거하고 있다.

다. 심리 및 판단청구인은 90.5.11 쟁점건물이 포함된 OO빌딩 건축허가를 받은후 90.9.30 건설업으로 사업자등록(91.8.30 임대업 추가)하였으며, OO빌딩을 건축중인 91.6.26 쟁점건물을 청구외 (주)OO은행에게 매매대금 1,040백만원에 양도하는 계약을 체결하였다. 그리고 92.2.25 건물사용허가를 득한후 위 OO빌딩을 청구인 앞으로 92.4.22 소유권보존등기하고 92.5.13 청구외 (주)OO은행에게 쟁점건물의 소유권을 이전한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 73.4.5 청구외 OOO으로부터 한옥을 취득하여 84.3.6 현거주지로 이전하기까지 쟁점건물소재지에 거주하였으며, 취득후 17여년이 경과한 시점에서 위 구주택(한옥)을 멸실하고 청구외 (주)OO과 도급계약으로 OO빌딩을 신축하였음이 멸실된 구주택(한옥)사진, 토지 및 건물등기부등본, 청구인의 주민등록등본 및 공사도급계약서에 의하여 확인된다.

청구인은 청구외 (주)OO은행 OO지점이 당초 OO빌딩 완공후 임차하여 입주키로 하였으나 청구인의 건물신축에 따른 자금압박을 감당할 수 없어 상호협의하여 OO빌딩 완공전에 쟁점건물을 양도하게 되었다고 하면서 부동산양도계약서 및 공사대금지급내역 및 자금조달내역서를 제시하고 있는바, 부동산매매계약서상 계약일은 91.6.26이고 매매대금은 1,040백만원(계약금 208백만원, 1차중도금 208백만원, 2차중도금 208백만원, 잔금 416백만원)으로 되어 있는데, 위 매매대금지급은 OO빌딩의 건축신축중에 지급되었고 OO빌딩 신축중인 90.9.24, 91.6.28 및 91.10.31 빌딩부수 토지에 각각 300,000천원, 811,200천원 및 195,000천원을 채권최고액으로 하여 근저당권이 설정되었음이 확인되는 점으로 볼 때 건물신축에 따른 자금압박으로 쟁점부동산을 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다. 한편, 청구인은 OO빌딩 신축이전인 78.3월부터 96.7월까지 OO산업(주)등에 회사원으로 재직한 자임이 건설기술자 경력증명서에 의하여 확인되며, 국세청 전산자료에 의하여 청구인의 부동산거래내용을 확인한 바, 쟁점건물 이외에는 다른건물을 신축하여 양도한 사실이 없고 쟁점건물을 제외한 OO빌딩의 나머지 층은 모두 임대하고 있음이 임대계약서에 의하여 확인된다.

따라서 부동산매매업은 그 실질내용에 따라 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부 및 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이므로, 위에서 본 바와 같은 청구인의 쟁점부동산 양도는 건물신축에 따른 자금난에 따라 양도된 것으로 보이고 쟁점부동산 양도만을 가지고 부동산매매업에 해당한다고는 보기 어렵다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.