임대보증금잔액이 없는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

임대보증금 전액에 대하여 간주임대료를 총수입금액에서 제외하여야 한다는 주장이나 간주임대료 총수입금액 산입은 1991년 귀속분부터 적용되고 간주임대료 계산방식을 정하고 있어 당해 과세기간의 임대보증금등의 적수를 계산한 것은 적법함.

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 906.4㎡의 위 지상건물 4,395.77㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 89.9.9에 준공검사를 필하고 89.9.1 부터 부동산 임대사업을 영위하고 있는 바, 위 임대사업과 관련, 임대보증금에 대한 간주임대료 147,947,983원을 총 수입금액에 산입하여 93.5.18 청구인에게 91년도 귀속 종합소득세 87,600,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복, 93.7.14 심사청구를 거쳐 93.10.30 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물의 신축대금 1,595,000,000원(부가가치세 포함)중 590,000,000원은 현금으로 지급하였고, 나머지 1,005,000,000원은 차입금으로 지급하고 동 차입금은 쟁점건물의 임대보증금을 받아 상환하였으므로 위 차입금 1,005,000,000원은 총 수입금액에서 제외되어야 하며, 또한 임대보증금을 받아 쟁점건물의 신축자금 및 차입금상환에 사용하여 이는 결국 쟁점건물의 임대소득원천이 되어 임대료소득에 대한 소득세를 과세하였음에도 이를 다시 간주임대료 계산에 산입·과세하는 것은 二重課稅라는 주장이며,

(2) 쟁점건물의 90.12.31 현재 임대보증금의 잔액이 1,575,000,000원으로서 이는 쟁점건물의 신축대금지급 및 차입금상환등으로 이미 다 상환하였기 때문에 장부상 예수금계정으로 남아 있을 뿐 실질적으로 “0”인 상태이므로 91과세기간에서 새로이 발생한 임대보증금을 제외하고는 90.12.31 현재 임대보증금 전액에 대하여 간주임대료를 총 수입금액에서 제외하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점건물의 신축대금중 현금지급을 제외한 잔액 1,005,000,000원을 어음으로 지급하고, 동 어음결재를 쟁점부동산의 임대보증금을 받아 상환하였기 때문에, 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 것이라고 하여 간주임대료를 총수입금액에서 제외하여야 한다고 하나, 소득세법 제29조 제1항 동법시행령 제58조 제3항과 제4항 동시행령 부칙 제2조 및 동법기본통칙 3-1-18...29 제2항 제1호에 의거 “부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 않고, 동법기본통칙(부칙) 제2항 제1호에 “1991년 귀속 소득분부터 적용한다”고 규정하고 있어 청구인 주장은 이유없고

(2) 쟁점건물의 90.12.31 현재 임대보증금의 잔액이 1,575,000,000원이나, 이는 이미 쟁점건물의 신축대금지급 및 차입금 상환 등으로 이미 다 사용하였기 때문에 장부상에만 예수금계정으로 남아 있을 뿐 실질적으로는 “0”인 상태로서 91년 과세기간에서 새로이 발생한 임대보증금을 제외하고는 90.12.31 현재 임대보증금 전액에 대하여 간주임대료를 총수입금액에서 제외하여야 한다는 주장이나, 이는 소득세법 기본통칙 부칙 제2항 제1호에 의하여 간주임대료 총수입금액 산입은 1991년 귀속분부터 적용되고, 동법시행령 제58조 제3항에 의하여 간주임대료 계산방식을 정하고 있어 이에 따라, 당해 과세기간의 임대보증금등의 적수를 계산한 것은 적법하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 다툼은

(1) 쟁점건물을 신축하여 임대하고 받은 임대보증금을 당해건물의 신축시 차입한 차입금상환에 충당하였는지 여부와

(2) 91.12.31 현재 임대보증금잔액이 없는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령을 본다. 소득세법 제29조 제1항(90.12.31 개정된 것)의 규정에서 거주자가 부동산 또는 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기간의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다고 규정하고 있는 바, 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해 건물의 신축대금으로 지급하는 금액은 위 법 제29조 제1항에서 규정하는 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액”에 해당되지 아니한다고 보아야 할 것이다.(소득세법 기본통칙 3-1-18...29 제2항 제1호 참조. 이 통칙은 92.7.25 개정되었으나 91년 귀속 소득분 부터 적용한다고 그 부칙에서 규정하고 있다.) 동법시행령 제58조 제3항과 제4항에서 전시법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)을 계산하는 산식을 규정하고 있다.

다. 이 건의 경우를 본다.

(1) 쟁점(1)에 대하여 보면 청구인은 쟁점건물 신축후 받은 임대보증금(89년 1,210,000,000원, 90년 1,575,000,000원, 91년 1,529,610,000원)으로 쟁점건물 신축대금 1,595,000,000원중 차입금 1,005,000,000원을 상환하는데 충당하였으므로 위 차입금 상환에 충당된 위 금액은 간주임대료 계산대상이 아니며, 임대보증금에 대하여 소득세를 과세하였음에도 간주임대료를 다시 계산하여 과세함은 이중과세에 해당하여 부당하다고 주장하나 첫째, 청구인은 쟁점건물 신축시 청구외 OOO외 6인으로부터 88.11.11부터 89.12.9까지 총 1,005,000,000원에 차입하였다면서 그 입증자료로 차용증 18매와 영수증 사본 18매를 제시하고 있으나, 실제 차입한 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 원금 및 이자수수관련 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 신축시 차입사실이 불분명하고, 둘째, 청구인의 임대보증금은 쟁점건물 신축대금으로 사용하였으므로 이는 위 관계법령에 의거 “임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액”에 해당되지 아니함을 알 수 있는 바, 처분청이 위 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산한 후 이를 부동산소득 총수입금액에 산입하여 과세한 것은 정당한 것으로 판단되며 한편, 전시법규정에 의하여 쟁점건물의 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 이를 총수입금액에 산입하도록 되어 있어 이중과세라는 청구인주장은 이유없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 보면, 청구인은 쟁점건물의 90.12.31 현재 임대보증금의 잔액이 1,575,000,000원이나, 이는 이미 쟁점건물의 신축대금지급 및 차입금상환 등으로 이미 전액 사용하였기 때문에 장부상에만 예수금계정으로 남아 있을 뿐 실질적으로는 “0”인 상태이므로 90.12.31 현재 임대보증금 1,575,000,000원에 대하여 그 간주임대료를 총수입금액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 위 소득세법 제29조 제1항등 관계법령에 의하면, 간주임대료의 총수입금액 산입은 1991년 귀속분부터 적용하도록 되어 있고, 동법시행령 제58조 제3항에 간주임대료 계산방식을 규정하고 있는 바, 이에 따라 산출한 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 이 건 과세한 당초처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.