부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(경정)

기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에도 도로 9.75㎡는 과세대상에서 제외하는 것이 타당함.

1. 원 처분의 개요 청구인은 ’89.5.25 부산광역시 사하구 OO동 OOOOO 대지 115.00㎡와 같은동 OOOOO 도로 9.75㎡를 취득하고 ’90.4.20 위 대지상에 주택 113.04㎡를 신축한 후 ’90.12.5 위 대지, 도로 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 ’94.5.16 쟁점부동산의 양도에 대하여 대지를 124.75㎡, 건물(주택)을 113.04㎡로 하여 기준시가로 양도차익을 계산하고 ’90년도 귀속 양도소득세를 13,779,440원 및 동 방위세 2,755,890원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’94.6.16 이의신청 및 ’94.9.23 심사청구를 거쳐 ’95.1.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

① 토지 매입한 시점에서는 매매상 1년이 경과하였으나 ’90.4.20에 건물 준공한 후 매매하여 신축후 8개월도 못미쳐 양도하므로 양도소득세를 신고하지 않았으며, 실제 현장조사를 하면 본 건물은 위에 도로에서 45도 경사 계단을 20m정도 내려가야 대문 및 건물이 있으며 주위는 옹벽으로 파뭍혀 매매시 공시지가보다 훨씬 못미치는 주택이고 본 주택은 임야 매입 후 형질변경으로 경비지출이 많았으나 이는 인정하지 아니하고 양도소득세를 과다 고지함은 부당하다.

② 양도소득세 고지시 토지면적을 124.75㎡로 하여 세액을 산출하였으나 본 양도건의 토지는 115㎡이며 9.75㎡는 토지대장에도 등재된 바와 같이 도로 부분이어서 토지의 등급 및 공시지가가 나오지 않는 부분이므로 도로 부분인 9.75㎡는 양도소득세에서 공제하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점주택을 ’90.12.5 양도하고 소득세법 제95조 에 의한 자산양도차익 예정신고 또는 소득세법 제100조 에 의한 양도소득 과세표준 확정신고시 실지 거래가액에 의한 양도소득세를 신고 납부한 사실이 없으므로 기준시가에 의한 양도차익에 의하여 양도소득세 과세한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

② 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하는 경우 이 건 도로인 9.75㎡를 과세대상토지에 포함시킬 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호를 종합해 보면 토지나 건물의 양도차익은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 양도자가 양도차익의 예정신고나 과세표준 확정신고시 제출한 제 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있음을 알 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 하지 아니하였음이 확인되는 바, 위 관계법령에서 본 바와 같이 이 건은 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산할 수 있는 경우에 해당하지 아니한 것으로 양도가액이 공시지가에도 미치지 못하며 토지 형질변경시 지출된 경비를 인정해야 한다는 청구주장은 법리를 오해한데 기인한 것으로 보이므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하고 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

2) 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하는 경우 이 건 도로 9.75㎡를 과세대상에 포함시킬 수 있는지에 대하여 이 건 도로 9.75㎡는 당초 지목이 대지였으나 청구인이 이를 취득하기전인 ’89.3.24 지목이 도로로 변경되었으며 도로로 변경된 후에는 토지등급 설정이 없었고 공시지가 또한 설정되지 않았음이 확인되는 바, 이 부분에 대하여는 양도 및 취득당시의 기준시가를 알 수 없다 할 것이며, 처분청이 당해 구청에 토지등급의 설정을 의뢰하여 과세하는 것은 별론으로 하고 도로 9.75㎡와 대지 115㎡를 합한 전체면적 124.75㎡에 대지의 ㎡당 기준시가를 곱하여 계산하는 것은 불합리한 것으로 인정되므로 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우에도 이 건 도로 9.75㎡는 과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.