청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(취소)

청구주장의 거래사실을 확인하여 주고 있음을 볼 때, 매매가액이 비록 기준시가에는 못미친다 하더라도 검인계약서 및 일반계약서상의 매매(신고)가액은 실지거래가액으로 인정된다 함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 중랑구 OO동 OOOOOO 대지 142.5㎡, 동 지상주택 60.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 78.3.8 취득하고 92.2.10 양도한 후 93.5.24 실지거래가액으로 확정신고납부 하였다.처분청은 취득 및 양도계약서가 신빙성이 없다하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 95.4.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 11,292,470원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.10 심사청구를 거쳐 95.9.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구인은 취득계약서상의 계약일과 등기부상의 등기원인일이 다른 이유는 매도증서상의 매도일이 기재된데 기인하는 것이며, 양도계약서는 법무사사무소에서 작성된 검인계약서가 제출된 것일뿐, 중개인의 중개하에 작성된 원래의 양도계약서가 있으므로 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.

나. 국세청장은 취득등기신청시 첨부되는 매매증명은 매도증서가 아니라 매매계약서가 원칙인 것이며, 양도계약서는 부동산중개인이 작성한 일반계약서가 아니며, 청구인이 주장하는 원래의 양도계약서는 사후에 작성된 것으로 보이므로 이 건 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 쟁점은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

나.소득세법 제23조, 제45조 및동법시행령 제170조제4항 제3호에 의하면 양도차익을 산출함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되, 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

다. 쟁점부분을 심리·판단한다.

(1) 청구인이 이 건 쟁점부동산을 양도한 후 확정신고시 증빙자료로서 제출한 매매계약서는 다음과 같으며, 취득계약의 경우 계약일은 78.1.2 임에 반해 등기부상의 등기원인일은 78.3.6이라는 사실에 대해서는 달리 다툼이 없다.

취 득

양 도

계약서 종류

중개인의 중개하에 작성된 일반매매계약서

법무사가 검인신청한 검인계약서

계 약 일

78.1.2 (78.3.6)

92.1.6 (92.1.6)

매매(신고)가액

17,400천원

110,000천원

(주) ( ) : 등기부상 등기원인일

(2) 취득시의 신고가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 살펴본다.부동산등기법 제40조제1항에 의하면 등기신청시는 등기원인을 증명하는 서면을 제출하여야 한다고만 규정하고 있어 등기신청시 첨부되는 서류로서 매매계약서만이 허용된다고는 말할 수 없다 할 것이다.이 건 쟁점부동산 취득시기인 78년 당시의 부동산등기절차의 관행에 의하면 사법서사가 작성한 매도증서가 일반적으로 매매계약서 대신 등기원인을 증명하는 서면으로 제출되었음을 볼 때, 청구주장대로 매도증서 작성시 계약일이 잘못 기재될 개연성은 있다 할 것이다.

따라서, 단지 등기신청시 매매증명으로 첨부된 서류가 부동산매매계약서가 아니며 또한 등기부상 원인일과 계약일자가 불일치하다는 이유만으로 청구주장을 배척함은 사실관계를 소홀히 할 우려가 있다 할 것이므로, 이 건 취득계약서의 진실성 여부가 우선적으로 가려져야 할 사항이라고 판단된다.이에 따라 이 건 취득시 작성한 일반매매계약서를 살펴볼 때, 그 지질이나 보관상태로 보아 이는 계약서 원본이라고 여겨지며, 계약서상 매매가액(17,400,000원) 역시 그 당시의 기준시가(16,516,000원)와 유사한 수준임을 볼 때 계약서상의 매매(신고)가액은 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다.

(3) 양도시의 신고가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 살펴본다.쟁점부동산 양도당시 시행되었던부동산등기법 제40조에 의하면 등기신청시 검인계약서를 의무적으로 제출하도록 규정하고 있어, 등기신청시 검인계약서를 제출한 청구인 입장에서는 양도소득세 확정신고시 이를 증빙자료로도 제출할 수 있다는 것은 사회통념상 일반적으로 받아들여질 수 있는 정황이라 할 것이다.그렇다면, 이 건 처분과 같이 법무사가 작성한 검인계약서를 제출했다는 이유만으로 증거능력을 불인정할 것이 아니라, 계약내용의 진실성 여부를 판별하여 그 증거능력을 판단하여야 한다 할 것이다.청구인이 원래의 양도계약서라고 제출하는 일반매매계약서를 보면, 중개인이 중개했다는 내용이외에 모든 계약내용이 검인계약서 내용과 일치하고 있을 뿐만 아니라, 이는 계약서가 원본으로 여겨지는 지질이나 보관상태를 갖추고 있고, 매수자 OOO 역시 인감증명을 첨부하여 청구주장의 거래사실을 확인하여 주고 있음을 볼 때, 이 건 매매가액(110,000,000원)이 비록 기준시가(146,241,000)에는 못미친다 하더라도 앞서의 여러가지 사실 정황으로 보아 검인계약서 및 일반계약서상의 매매(신고)가액은 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.