국토이용관리법 제21조의3 제1항의 규정에 의하여 토지등 거래계약허가를 받을때에 거래계약금액을 사실과 다르게 기재하여 허가를 받은 경우 허위계약서작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고

기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 있다고 판단됨

1. 원처분 개요가. 청구인은 경기도 OO군 서탄면 OO리 OOOOOOO 공장용지 8,969㎡, 건물 1,084.32㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)와 같은리 O OOOO 임야 198㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다)를 85.8.16 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.12.22 청구외 OOO에게 양도하고 해당 양도소득세를 신고·납부하지 아니하였다.

나. 처분청은 양도소득세 과세자료(전산자료)에 의거 쟁점②부동산에 대하여 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 90.4.16 양도소득세 57,100윈 및 동방위세 5,710원을 고지하였고 청구인은 이를 90.4.27 납부하였다.

다. 중부지방국세청장은 92.3월 쟁점①, ②부동산의 취득자인 OOO을 조사할 때에 청구인도 조사하면서 청구인이 쟁점①, ②부동산을 실지로는 950백만원에 양도하면서도 168백만원(쟁점①부동산 156백만원, 쟁점②부동산 12백만원)에 양도한 것으로국토이용관리법 제21조의3제1항의 규정에 의한 토지등 거래계약허가를 받고 계약금액을 허위로 작성한 것은소득세법 제170조제4항 제2호 (마)O에 규정하는 허위계약서작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 조사자료를 처분청에 통보하였다.

라. 처분청은 중부지방국세청장의 위 자료통보에 따라 쟁점①, ②부동산의 취득 및 양도가액을 실지거래가액(실지취득가액은 청구외 OOO에게 확인한 240백만원임)으로 하여 92.6.23 청구인에게 90년도 귀속분(처분청은 양도시기를 잔금청산일인 90.3.16로 보았음) 양도소득세 510,227,640원 및 동 방위세 102,045,520원을 부과하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 92.8.18 심사청구를 거쳐 92.11.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

① 청구인은 83.6.27부터 서울특별시 양천구 O동 OOOOO에서 폐비닐 ·고철 등을 수집하여 판매하는 OO금속을 운영하다가 O동신시가지 개발로 인하여 부득이 사업장을 이전하게 되어 85.8.16 경기도 OO군 서탄면 OO리 OOOOOOO외 토지 11,220㎡와 건물 1,414㎡를 취득하여 사업용으로 사용하였다.

② 88년부터 사업의 부진 및 위 부동산을 취득할 때에 대출받은 차입금에 대한 이자부담 등으로 위 부동산중 쟁점①, ②부동산을 89.12.22 청구외 OOO에게 양도하고 업종도 장소를 많이 차지하는 고철·폐지 등은 취급하지 않고 폐비닐·알미늄종류만 취득하고 있으며 쟁점①, ②부동산은 사업상 부득이 양도한 것일 뿐 투기O적이 전혀 없다.

③ 토지등 거래계약을 허가 받을 때에 쟁점①, ②부동산의 거래가액을 낮추어 신고한 것은 국토이용관리법상의 허가요건을 갖추기 위해 그 범위내의 금액으로 신고할 것일뿐 고의로 허위계약서를 작성하거나 관계법령을 위반한 것은 아니다.

④ 처분청이 쟁점①, ②부동산의 거래를소득세법시행령 제170조제4항 제2호 (마)O에 규정한 허위계약서작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점①, ②부동산의 취득자인 청구외 OOO의 92.3.2자 확인서에 의하면 쟁점ⓛ, ②부동산의 실지양도가액이 950백만원인데 청구인은 검인계약서상 거래금액을 쟁점①부동산은 156백만원, 쟁점②부동산은 12백만원으로 하여 작성하고 관할도지사의 토지등 거래계약허가를 받은 후 양도하였는 바, 이는소득세법시행령 제170조제4항 제2호 (마)O에 규정하는 허위계약서작성 및 관계법령에 위반한 경우에 해당되므로 확인된 실지취득가액 및 양도가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

국토이용관리법 제21조의3제1항의 규정에 의하여 토지등 거래계약허가를 받을때에 거래계약금액을 사실과 다르게 기재하여 허가를 받은 경우 허위계약서작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다. 나 관련법령소득세법 제23조제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정되어 있고,소득세법 제45조제1항 제1호에서 “양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지취득가액에 의한다”고 규정되어 있으며, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를같은법시행령 제170조제4항 제2호에서 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 같은호 (마)O에서 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 열거규정하고 있다. 한편국토이용관리법 제21조의3(토지등의 거래계약허가) 제1항 및같은법시행령 제24조제1항에서 “규제구역내에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 토지등의 거래계약을 체결하고자하는 당사자는 공동으로 계약예정금액등을 기재한 허가신청서를 그 토지를 관할하는 군수에게 제출하여 관할도지사의 허가를 받아야 한다.

허가받은 사항을 변경하고자 할 때에도 또한 같다”고 규정되어 있고,국토이용관리법 제21조의4(허가기준) 제1항 제1호 및같은법시행령 제26조제1항과 제2항에서 “도지사는 법 제21조의3 제1항의 규정에 의한 허가신청이 토지소유권이전의 경우 그 계약예정금액이 표준지가에 20/100을 곱한 금액과 당해토지의 취득에 소요된 등록세·취득세 등의 원리금을 합산한 금액을 초과하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다”고 규정되어 있다.

다. 실지거래가액을 적용하여 양도소득세등을 과세한 처분이 정당한지 여부①소득세법시행령 제170조제4항 제2호의 규정에 의하여 같은호 각O에 해당되는 거래의 경우 일응 실지거래가액을 적용하여 과세하여야 하고, 다만 예외적으로 투기성이 없는 거래에 대하여는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 한 것은 처분청의 재량에 속하는 것임을 알 수 있다.그러나 위의 규정은 투기성여부를 가려 실지거래가액을 적용할 것인지 아니면 이를 제외하고 기준시가로 과세할 것인지 여부가 처분청의 재량에 속한다고 할지라도 양도소득세 계산은 원칙적으로 기준시가로 하고 특별한 경우 실지거래가액으로 하고 있는 점, 실지거래가액으로 계산한 경우에는 기준시가로 계산하는 경우보다 납세자에게 과중한 세금을 부과하게 되어 불이익하게 되는 점, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태등에 비추어 부득이한 경우까지 실지거래가액을 적용하고자 하는 취지의 규정은 아니라는 점 등으로 보아 투기성이 없는데도 단순히 검인계약서상 금액을 허위로 작성하였다는 이유로 무조건 실지거래가액으로 과세하는 것은 여타의 거래에 대하여 기준시가로 과세하는 것과 비교하여 과세형평에 어긋나고 불이익한 처분이 되는 것이므로, 투기성이 없는 경우에도 기준시가로 과세하지 아니하고 실지거래가액으로 과세하는 것은 현저히 부당한 과세처분이라 할 것이다(국심 91서231, 91.5.28 같은뜻임).

② 쟁점①, ②부동산의 등기부등본을 보면, 청구인은 경기도 OO군 서탄면 OO리 OOOOOOO 공장용지 11,022㎡와 공장건물 972㎡ 및 같은리 O OOOO 임야 198㎡를 85.8.16 청구외 OOO으로부터 취득하여 같은리 OOOOOOO에 사택거물 112.32㎡(지하실 12.96㎡ 포함)와 공장부속건물 330㎡를 각각 85.8.21과 89.6.30 신축하였으며, 위 부동산중에서 OO리 OOOOOOO 공장용지 11,022㎡중 2,053㎡는 89.12.21 같은리 OOOOOOO로 분할하여 청구인이 계속소유하고 있고, 나머지 공장용지 8,969㎡와 공장건물 972㎡ 및 사택건물 112.32㎡(쟁점①부동산임)는 89.12.22(원인: 89.11.24 매매), OO리 O OOOO 임야 198㎡(쟁점②부동산임)는 90.1.13(원인: 89.11.24 매매), 각각 청구외 OOO에게 양도(소유권이전등기)하였다.

③ 쟁점①, ②부동산의 거래가 취득 및 양도경위와 이용실태 등에 비추어 보아 투기성이 있는지에 대하여첫째, 취득 및 이용실태를 보면, 청구인은 83.6.27부터 서울특별시 강서구 O동 OOOOOOO에서 OO금속이라는 상호로 비닐·고철 도매업을 영위하다가 85.8.16 쟁점①, ②부동산을 취득하여 86.1.8 사업장을 쟁점①부동산 소재지인 경기도 OO군 서탄면 OO리 OOOOOOO로 이전(주민등록은 85.10.30 이전함)하여 동 사업을 영위하고 있으며 그에 따른 부가가치세 및 종합소득세등을 납부하여 왔음이 OO세무서장이 교부한 사업자등록증(89.8.2자) 사업자등록 증명원(92.12.29 발급번호 4762호) 및 부가가치세 과세표준 증명원(93.1.29 발급번호 2031호)등 관련자료에 의하여 확인되는 점으로 보아 청구인은 쟁점①, ②부동산을 취득하여 사업용으로 사용하여 왔음을 알 수 있고,둘째, 양도경위를 보면 청구인은 폐비닐·고철 등을 도매하는 OO금속의 사업부진과 대출받은 차입금에 대한 이자부담 등으로 청구인소유 부동산중 쟁점①, ②부동산을 부득이 청구외 OOO에게 양도하였다고 주장하고 있는 바, OO세무서장이 92.12.29 발급한 재무제표증명원 및 부가가치세과세표준 증명원 등에 의하면 청구인이 OO금속을 운영함에 따른 수입금액은 85년도 276,372,900원, 86년도 312,621,719원, 87년도 303,968,480원, 88년도 124,179,150원, 89년도 177,676,500원, 90년도 57,203,798원, 91년도 42,530,398원인 점으로 보아 88년도 이후 청구인의 사업이 부진한 사실을 알 수 있고, 청구인이 경기도 OO군 서탄면 OO리 OOOOOOO외 부동산을 85.8.16 청구외 OOO으로부터 취득한 시점인 85.9.9 청구인은 OOOO은행

OOO지점에서 위 부동산을 담보로 1억원(채권최고금액 150백만원), 86.2.20 3천만원(채권최고금액 6천만원)을 대출받고 87.12.18 상환(이 상환자금은 등기부등본등 관련자료에 의하면 주식회사 OO상호신용금고에서 청구외 OOO와 청구인의 어머니 OOO명의로 87.12.15 대출받은 142백만원으로 보여짐)한 사실과 OOOO은행 OO지점으로부터 88.12.28 1억원(채권최고금액 130백만원), 89.4.14 50백만원(채권최고금액 65백만원)을 대출받아 89.12.30 이 대출금 150백만원을 상환(이 상환자금은 쟁점①, ②부동산의 취득자인 청구외 OOO이 89.12.18 2차중도금으로 지급한 2억원으로 보여짐)한 사실등이 쟁점①, ②부동산의 등기부등본과 OOOO은행 OO지점장의 부채상환증명원(93.1.16) 등 관련자료에 의하여 확인된 점으로 보아 청구인이 사업의 부진과 대출받은 차입금에 대한 이자부담 및 차입금 상환의 O적으로 쟁점①, ②부동산을 부득이 양도하였다는 주장은 신빙성이 있어 보인다.

④ 위의 사실과 관련법령등을 종합하여 볼 때, 청구인의 경우국토이용관리법 제21조의3제1항의 규정에 의하여 토지거래허가를 받을 때에 사실대로 신고하더라도 89.8.1소득세법시행령 제170조제4항 제2호가 개정되어 양도차익은 기준시가로 계산되므로 청구인의 입장에서는 실지거래가액보다 낮게 거래금액을 신고할 하등의 이유가 없음에도 쟁점①, ②부동산거래를 성사시키기 위하여 부득이 거래금액을 실지거래가액보다 낮추어 신고하였다는 청구인의 주장은 최근의 부동산거래허가제(신고제)의 실상에 비추어 볼 때 일응 이유가 있다고 보여지며, 청구인이 쟁점①, ②부동산을 취득하여 사업용으로 사용하다가 사업부진 및 대출금상환을 O적으로 양도한 것은 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 있다고 볼 수 없으므로소득세법시행령 제170조제4항 제2호 단서의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하는 것이 타당함에도 처분청이 단순히 검인계약서를 허위로 작성하였다는 사실만으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고,소득세법 제23조제4항 본문 및 제45조 제1항 제1호 본문에 규정한 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다(국심 91중2505, 92.2.1 같은뜻임).

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.