청구인의쟁점토지 취득가액이 얼마인지(기각)

청구인이 제출한 매매계약서는 그 기재내용 등에 비추어 신빙성이 없어 보이므로, 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.3.25. 안OOOOOOOOOO OOO OOO OOO O OOOO 임야 외 16필지330,582㎡(10만평, 이하 “전체토지”라 한다)를 3.3㎡(평)당 5만원에 취득하였으나, 공부상 소유권자인 송OO O OOO OOO O OOO과의 매매계약이 무효임을 주장하면서 소유권을 이전해 주지 아니하자, 청구인이 안OOO OOO을 상대로 소송을 제기하였고 소송결과 2009.1.9. 전체토지의 1/2인 165,291㎡(5만평, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유권을 이전받기로 하였으며, 청구인은 쟁점토지 취득에 대한 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 (주)OOOO(OO OOOOOOOO OO)에게 28억원에 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니 하였고,OOOO OOO OOO OOOO 토지 1,290㎡ 및 건물 2,784㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.11.23. 경매(취득가액 18억1,100만원)로 취득하여 2009.8.10. 임OO 외 2인에게 35억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나.OOOO국세청장은 청구인에 대한 세무조사 결과 청구인이 쟁점토지 및 쟁점부동산의 미등기전매 사실 등을 확인하여 2010.8.30. 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 근거하여 2010.10.14. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 456,126,660원(쟁점토지분 301,749,000원, 쟁점부동산분 154,377,660원)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 30억원에 취득하고 28억원에 양도하여 2억원의 양도차손이 발생되었으며, 쟁점토지의 양도가액 28억원과 3.3㎡(평)당 취득가액 5만원에 대하여는 다툼이 없으나, 매매계약서와 같이 양도면적이 5만평(165,291㎡)이 아닌, 6만평(199,993㎡)으로서, 양도가액 28억원에서 취득가액 30억원(6만평×5만원)을 차감하면, 양도차손 2억원이 발생되었으므로 처분청이 쟁점토지의 취득면적을 5만평으로 보고, 취득가액을 25억원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 처분청은 당초 결정시 청구인이 조사과정에서 주장하는 필요경비를 증빙이 불비하다 하여 부인하였으나, 2006.3.22. 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점건물과 관련하여 주용도인 사우나, 헬스크럽, 실내골프연습장, 찜질방에 필수적으로 설치되어 있는 세탁기, 건조기를 포함한 시설물의 인수대금으로 1억2,000만원을 지급하였고, 동 금액이 양도가액에도 포함되어 있으므로 필요경비에 산입하여야 하며, 명도비용 1억5,000만원 및 인테리어 비용 1억400만원도 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 불가피하게 소요된 금액이므로 필요경비에 산입하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 전체토지를 2004.3.25. 실질소유자임을 주장하는 안OO과의 계약에 의해 3.3㎡(평)당 5만원에 취득하기로 하고 매매계약을 체결하였으나, 공부상 소유권자인 송OO O OOO OOO과 20년 전의 매매계약이 무효임을 주장하며 소유권을 이전해 주지 아니하자, 청구인이 안OOO OOO을 상대로 소송을 제기하였고, 청구인은 소송결과에 따라 2009.1.9. 전체토지의 1/2인 쟁점토지의 소유권을 이전받기로 하였으며, 청구인은 쟁점토지를 본인 명의로 소유권등기를 경료하지 않은 상태에서 OOOO에 28억원에 미등기전매하고 양도소득세를 신고누락하였으며, 처분청은 청구인이 얻은 양도차익 3억원에 대하여 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인이 쟁점토지를 30억원에 취득하였다는 주장은근거가 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 2005.11.23. 경매를 원인으로 18억1,100만원에 취득하여 2009.8.10. 임OO 외 2인에게 35억원에 양도하고, 양도소득세 신고·납부의무를 이행하지 아니하였으며, 세무조사과정에서 목욕탕으로 사용되던 건물을 취득한 후 건물의 정상사용과 찜질방으로서의 시설개선을 위해 건물의 유지보수와 리모델링 시행에 많은 비용이 들었다고 주장하나, 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 합의금 1억2,000만원과 소유권 확보와 직접 관련없이 지급되었음을 주장하는 명도비용 1억5,000만원 및 수익적지출에 해당하는 인테리어비용 1억400만원 등 총 3억7,400만원을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1)쟁점토지의 취득가액을 25억원(청구주장 30억원)으로 보아 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점부동산 취득시 청구주장 시설물 인수대금 1억2,000만원, 명도비용 1억5,000만원 및 인테리어 비용 1억400만원, 합계 3억7,400만원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법 시행령제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다.(가)청구인은 김OO과 공동개발사업 시행을 목적으로 투자자를 모집하고 안OO으로부터 전체토지를 3.3㎡(평)당 5만원에 취득하였으나, 송OO O OOO OOO O OOO과의 매매계약이 무효임을 주장하면서 소유권을 이전해 주지 아니하자, 소송을 통해 위 계약토지 중 쟁점토지의 소유권을 확보하고 이를 미등기상태에서 OOOO에게 양도하였으며, 이에 대해 처분청은 청구인이 쟁점토지를 3.3㎡(평)당 5만원에 5만평을 취득하였다가 OOOO에게 28억원에 양도한 것으로 보고, 양도차익 3억원에 대하여 양도소득세를 과세하였다.(나)청구인은 쟁점토지를 30억원에 취득하여 28억원에 양도하고 2억원의 양도차손이 발생하였으며, 양도면적이 5만평(165.291㎡)이 아닌, 6만평(199,993㎡)이므로, 양도가액 28억원에서 취득가액 30억원을 차감하면, 오히려 2억원의 양도차손이 발생되었음을 주장하면서 매매계약서 등을 증빙으로 제출하므로 이에 대해 본다.

1) 청구인은 아래 <표1>, <표2>와 같이 당초 조사당시 제출되지 아니한매매계약서Ⅰ,Ⅱ를 제출하고 있는 바, 동 계약서상의 면적을 합하면, 6만평(199,993㎡)이 되며, 양도면적을 6만평으로 보는 경우, 취득면적도 6만평이 되므로 청구인은 취득가액을 30억원(6만평×5만원)으로 보아야 한다는 주장이다.OOOOOOOOOOOOOOOOO OOO O OOOOOOOOOO2)OOOOOOO 조사공무원이 2010.8.13. 세무조사시 청구인으로부터 징취한 확인서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2004.3.25. 안OO으로부터 취득하여 이를 양도하는 과정에서 아래 <표3>과 같이 쟁점토지 5만평(165,291㎡)을 25억원에 취득하여 28억원에 미등기전매한 사실을 확인한 것으로 나타난다.OOOOOOOOOO OOO OO OO(OO O OO, O)3) 한편,등기부상 전소유자인 송OO은 2010.7.28.자 확인서에서 OOOOOOOO의 청구인에 대한 세무조사과정에서 쟁점토지의 거래와 관련하여 본인 등이 OOOO에 양도한 거래는 2009.1.9.자 법원 판결 후 쌍방합의에 의해 5만평은 청구인이 안OO으로부터 취득한 권리에 기하여 판결을 인정하고 소유권을 이전한 것이며, 나머지 5만평의 토지는 OOOO에게 양도한 거래로 그 가액은 계약서상 25억원에 양도소득세 등 대납액 5억원을 포함하여 30억원이고, 대금지급은 선소유권이전(계약금 수령 후)후 대금 수령조건이었으나, 매수인측이 대금을 지급하지 않아, 동 물건에 근저당권을 설정한 후 현재까지 소송이 진행중임을 확인하고 있다.

(다) 위 사실관계 등을 종합해 보면,청구인은 쟁점토지의 취득가액이 30억원임을 주장하면서 당초 OOOOOOO 조사시 제출되지 아니한 양도당시 매매계약서 2매를 증빙으로 제출하면서, 양도 및 취득당시 면적이 6만평이며 취득가액은 30억원으로 2억원의 양도차손이 발생하였다는 주장이나, 위 매매계약서 2매는 당초 처분청 조사당시 제출되지 아니한 계약서이고, 동 계약서상 면적의 합계가 199,993㎡(60,498평)로 6만평을 초과하는 점, 계약금, 중도금 없이 잔금만 기재되어 있고 중개인 없이 쌍방합의로 계약서가 작성된 점, 당초 OOOOOOO의 조사시 조사공무원에게 제출된 청구인의 확인서에 의하면, 쟁점토지(165,291㎡, 5만평)를 25억원(평당 5만원)에 취득하여 OOOO에게 28억원에 양도한 것으로 하여 확인서를 제출한 점 등으로 보아 청구인이 추가로 제출한 위 매매계약서 2매만으로 쟁점토지의 취득가액이 30억원이라는 청구주장을 그대로 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 따라서청구인이 쟁점토지를 3.3㎡(평)당 5만원에 5만평을 취득하여 OOOO에게 28억원에 양도한 것으로 보고, 양도차익 3억원에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다.(가)청구인은 쟁점부동산을 2005.11.23. 경매를 원인으로 18억1,100만원에 취득하여 2009.8.10. 임OO 외 2인에게 35억원에 양도하고, 양도소득과세표준 신고 및 자진납부를 이행하지 않았으며, 처분청은 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다.(나) 이에 대해 청구인은 쟁점부동산 중쟁점건물의 주용도인 사우나, 헬스크럽 등에 필수적으로 설치되어 있는 세탁기, 건조기 등 시설물의 인수대금으로 지급한 1억2,000만원, 명도비용 1억5,000만원 및 인테리어 비용 1억400만원, 합계 3억7,400만원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나,시설물 1억2,000만원에 대하여만 영수증을 제출하고 있을 뿐,명도비용 1억5,000만원, 인테리어 비용 1억400만원에 대하여는 증빙을 제출하지 못하고 있다.(다) 살피건대, 청구인은시설물의 인수대금 1억2,000만원, 명도비용 1억5,000만원 및 인테리어 비용 1억400만원을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장만 할 뿐,그 지급사실을 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로처분청이 시설물의 인수대금 등 필요경비3억7,400만원을 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.