청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부(기각)

○○종합건설주식회사와 공사도급계약을 체결한 것으로 되어 있으나 공사대금수수에 관련된 증빙을 제시하지 못함은 물론 심판청구서에는 공사도급계약은 형식적으로 하였을 뿐 실제로는 청구인이 직접 자재를 조달하고 인부를 동원하여 공사를 진행하였으므로 구체적인 증빙을 제시하기가 어렵다고 주장하고 있어 이 또한 그 신빙성을 인정하기 어려움

1. 원처분개요청구인은 1985.12.28 서울특별시 도봉구 O동 OOOOOOO 소재 토지 334.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 주택(이하 “구주택”이라 한다)을 취득한 후 구주택건물을 철거하고 1986.11.4 근린생활시설 및 주택 815.72㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1993.2.1 쟁점부동산을 양도하고 1994.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이확인되지 않는다 하여 쟁점토지 중 67.45㎡ 및 쟁점건물 중 164.3㎡만을 1세대 1주택 및 그 부수토지로 보아 비과세하고 나머지 면적에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997.8.8 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 202,898,240원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1997.9.26 심사청구를거쳐 1998.1.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 1985.12.28 쟁점토지 및 구주택을 380,000,000원에 취득하여 구주택을 철거하고 330,000,000원을 들여 1986.11.14 쟁점건물을 신축하였고, 1993.2.1 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 850,000,000원에 양도하였으며, 1994.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였는 바, 양도대금을 지급받은 내역을 보면, 전세권 180,000,000원, 임대보증금 51,000,000원, 차입금 190,000,000원, 기타 개인채무 128,000,000원은 매수자가 승계하고, 전라북도 정읍시 소재 매수자의 소유토지(101,000,000원 상당)를 청구인이 교환취득함과 아울러 현금 200,000,000원을 지급받았으며, 이 사실은 관련증빙에 의하여 확인되고 있을 뿐 아니라, 실지취득가액 또한 매매계약서 및 건물신축시의 공사도급계약서 등에 의하여 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인이 제시한 증빙을 토대로 실지양도가액에 대한 청구주장의 사실여부를 살펴보면, 전세권 180,000,000원은 등기부등본상 전세권 설정등기가 되어 있어 이를 인정할 수 있으나, 차입금승계액 190,000,000원은 그 일부에 대하여만 저당권이 설정되어 있을 뿐 정확한 채무승계액은 입증되지 아니하고, 청구주장 임대보증금 51,000,000원, 개인채무 128,000,000원, 토지교환가액 101,000,000원, 현금지급 200,000,000원에 대하여는 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 처분청의 당초 조사종결보고서에 의하면 청구인이 제시한 매매계약서는 매수자와 작성한 계약서도 아닐 뿐 아니라 대금지급조건이 구체적으로 기재되어 있지 아니하는 등 진실된 계약서로 인정하기 어려워 실지양도가액은 확인되지 않는다 할 것이므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제96조제1호와같은법 제97조제1항 제1호 가목에의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며,같은법시행령제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를규정하면서 그 제3호(1995.12.30 개정된 것)에「양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」를 열거하고 있다. 한편, 같은법시행령 부칙(1995.12.30) 제1조에서 동 개정령은 1996.1.1부터 시행토록 규정하고 있고, 제8조 제2항에서는 제166조의 개정규정은 개정령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용토록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인은 1985.12.28 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하여 1993.2.1 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있고, 쟁점건물의 등기부등본에 의하면 청구인이 1986.11.19 신축(등기)하여 1993.2.1 청구외 OOO에게 양도한 것으로 되어 있다.

(2) 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지 및 구주택을 380,000,000원에 취득하여 구주택을 멸실하고 다시 330,000,000원을 들여 쟁점건물을 신축하였다고 주장하며 쟁점토지와 구주택 취득시의 매매계약서 및 쟁점건물 신축시의 공사도급계약서 등을 제시하고 있으나, 취득시의 매매계약서는 대금지급영수증과 금융자료 등 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 공사도급계약서에 의하면 청구외 OO종합건설주식회사와 도급금액 330,000,000원으로 공사도급계약을 체결한 것으로 되어 있으나 공사대금수수에 관련된 증빙을 제시하지 못함은 물론 심판청구서에는 공사도급계약은 형식적으로 하였을 뿐 실제로는 청구인이 직접 자재를 조달하고 인부를 동원하여 공사를 진행하였으므로 구체적인 증빙을 제시하기가 어렵다고 주장하고 있어 이 또한 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이며, 따라서, 청구주장 실지취득가액은 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 850,000,000원에 양도하였다고 주장하며 양도시의 매매계약서 및 거래상대방확인서 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 본다.

(가) 청구인과 청구외 OOO간에 1992.12.12 체결된 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 그 매매대금이 850,000,000원으로서 계약금 50,000,000원, 중도금(1992.12.30) 300,000,000원, 잔금(1993.1.30) 500,000,000원으로 되어 있고, 청구인은 이에 대하여 전세권 180,000,000원, 임대보증금 51,000,000원, 금융기관차입금 190,000,000원, 기타 개인채무 128,000,000원등 합계 549,000,000원은 매수자가 이를 승계하고, 101,000,000원은 전라북도 정읍시 OO동 OOOOOO 소재 매수자 소유의 토지와 교환하기로 하였으며, 나머지 200,000,000원은 현금으로 수령하였다고 주장하고 있는 바, 쟁점부동산에 전세권등기가 설정되어 있고, 전라북도 정읍시 OO동 OOOOOO 소재 토지의 소유권이 1993.2.3 청구인 명의로 이전된 사실은 확인되고 있어 위 금액 중 전세권 180,000,000원 및 토지교환가액 101,000,000원에 대하여는 청구주장이 일부 인정된다 할 것이나, 나머지 금액에 대하여는 금융자료등 대금을 수수하였다고 인정할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있어 이를 사실로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 더욱이 위 청구주장과 같이 매매대금을 일부만 현금으로 지급받고 대부분을 채무승계 등으로 가름하였다면 그 지급 및 승계내용 등이 복잡하다는 사실에 비추어 볼 때 채무의 승계내역과 승계일자 및 방법등이 당연히 매매계약서에 특약으로 표시되어야 할 것임에도 불구하고 구체적으로 표시되어 있지 아니하며, 처분청의 조사내용에 의하면 거래상대방인 청구외 OOO도 계약당시 작성된 계약서가 아님을 확인하고 있어 청구인제시 위 매매계약서는 진실된 계약서로 인정하기 어렵다 하겠다.

(나) 청구인은 쟁점부동산을 850,000,000원에 양도하였다는 입증자료로 매수자인 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하고 있고, 동 확인서에는 850,000,000원으로 거래한 것으로 되어 있으나, 매수자 청구외 OOO의 남편 청구외 OOO과 세무공무원간의 문답서(1996.5.9)에 의하면 쟁점부동산의 매수자명의만 청구외 OOO으로 되어 있을 뿐 매매계약 등 모든 거래는 남편인 청구외 OOO이 전담하였고, 당시 실제의 매매계약서에는 대금지급 및 채무승계내용 등을 상세히 기록하였음은 물론 청구인이 제시하고 있는 위 매매계약서(매매가액 850,000,000원)는 이를 본 사실이 없다고 진술하고 있다. (다) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구주장 위 매매계약서와 거래상대방확인서는 그 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 청구인은 달리 실지양도가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지양도가액은 확인되지 않는다 할 것이다.

(4) 따라서, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.