쟁점토지 거래가 양도소득세 과세대상 양도에 해당하는지 여부(취소)

청구인과 OOO간의 90.9.28자 쟁점토지 매매계약은 강서구청장의 95.7.21자 토지거래 불허가처분에 의하여 확정적으로 무효가 되었다 할 것이어서 청구인이 OOO로부터 매매대금을 수령하여 이를 보관하고 있다 하여도 이를 두고 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 볼 수 없다 할 것이므로, 이를 양도로 보아 양도소득세를 부과한 과세처분은 부당함

1. 사실 및 처분개요청구인은 89.10월 경상남도와 부산광역시 강서구 OO동 OOOOOO 田 1,662㎡에 대한 분양계약을 체결한 후 분양대금(51,364,510원)을 완납하기 전인 90.9.28 위 토지중 661㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 54,000,000원에 양도한다는 내용의 매매계약을 체결하고, 그 이행으로 계약당일 위 OOO로부터 양도대금 54,000,000원을 전액 수령하였다.위 사실에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지를 90.9.28 OOO에게 양도한 것으로 보아 95.7.1 청구인에게 90년귀속 양도소득세 23,818,100원 및 이에 따른 방위세 4,763,620원 합계 28,581,720원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.7.31 심사청구를 거쳐 95.11.23 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 90.9.28 부산광역시 강서구 OO동 OOOOOO 전 ,1666㎡ 중 661㎡(쟁점토지)를 청구외 OOO에게 54,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고 그 이행으로 위 OOO로부터 위 대금을 지급받았으나 토지거래허가를 받지 못하여 위 OOO에게 쟁점토지의 소유권지분이전등기를 못하여 주고 있던 중 위 OOO이 95.7.11. 청구인을 피고로 하여 부산지방법원 95가단 38420호로 부동산매매계약 무효확인소송을 제기하여 1995.10.26 원고 승소판결을 득하였고, 또한 강서구청장은 95.7.21 청구인의 토지매매계약허가신청을 거부하는 불허가처분을 하였는 바,위 판결의 내용은 청구인과 OOO 사이의 매매계약은 강서구청장의 95.7.21자 불허가처분에 의하여 확정적으로 무효가 되었다 할 것이므로 청구인은 OOO에게 매매대금 54,000,000원을 반환하라는 것이고, 청구인과 위 OOO 사이의 위 매매계약은국토이용관리법 제21조의 3제7항에 의거 무효(국토이용관리법의 규정에 의거한 무효는 거래허가관청의 불허가 처분이 있으면 소급하여 확정적으로 무효가 됨)이므로 계약일인 90.9.28 자로 소급하여 처음부터 매매계약이 없었던 것이 되므로 이는 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당되지 않는다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 양도는 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 무효로 판시된 사실이 없고, 농지개혁법 시행이후인 65.3월경부터 개간 또는 간척한 농지로서 농지개혁법의 대상이 아니므로 농지개혁법상의 농지매매증명이 없어도 매매가 가능하며, 쟁점토지 일대가 국토이용관리법상의 토지거래허가지역이지만 토지거래 규제내용은 도시계획구역밖의 농지에 있어서는 3,000㎡를 초과하는 토지거래에 대하여 관할도지사의 허가를 받도록 되어 있어 그 이하의 양도면적은 허가를 받을 필요가 없으므로 (대법 93다30969, 93.10.8일, 원심 부산지법 92나14547, 93.5.21일 선고) 양도면적이 661㎡에 불과한 쟁점토지는 토지거래허가대상에서 제외되는 것이라 할 것이어서 토지거래허가를 득하지 못하여 쟁점토지 양도는 무효라는 청구주장은 인정할 수 없으므로, 쟁점토지를 분양받아 분양대금을 미불한 상태에서 양도하고 그 금액을 전부 수령한 이 건 거래는 양도소득세 과세대상 양도에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 거래(90.9.28)가 양도소득세 과세대상 양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령(1)소득세법 제4조제1항 제13호는 양도소득을 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있고, 동조 제3항은 「제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 제29조의 4제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다」라고 규정하고 있다.

(2) 한편,국토이용관리법 제21조의 3(토지등 거래계약허가) 제1항은 「규제지역내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권 기타 사용·수익을 목적으로 하는 권리로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 한다」고 규정하면서, 같은 조 제7항에서 「제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세기록에 의하면 청구인은 90.9.28 청구외 OOO과 쟁점토지 매매계약을 체결하고 같은 날 매매대금 54,000,000원을 수령하였으며, 이에 대해 처분청은 청구인이 90.9.28 쟁점토지를 OOO에게 양도한 것으로 보아 95.7.1 이건 양도소득세 및 방위세를 부과한 것으로 확인되고 있다.한편, 청구인과 OOO은 95.7월 강서구청에 쟁점토지거래계약 허가신청을 하였으나, 95.7.21 위 강서구청장으로부터 쟁점토지는 OO지방공업단지내의 토지로서 주택신축 목적으로는 그 거래허가를 받을 수 없다는 이유로 불허가처분을 받은 것으로 확인되고 있다.그런데, 위 국토이용관리법 관련규정상 토지거래허가 지역내에서의 매매계약등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며, 허가를 받기전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이다.(대법원 92누8361, 93.1.15 같은 뜻임)

(2) 따라서, 청구인과 OOO간의 90.9.28자 쟁점토지 매매계약은 강서구청장의 95.7.21자 토지거래 불허가처분에 의하여 확정적으로 무효가 되었다 할 것이어서 청구인이 OOO로부터 매매대금을 수령하여 이를 보관하고 있다 하여도 이를 두고 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 볼 수 없다 할 것이므로, 이를 양도로 보아 양도소득세를 부과한 이건 과세처분은 부당하다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.