토지의 취득가액 산정(기각)

토지취득당시 사실상 지목이 변경됐으나 ‘개별공시지가가 없는 토지’에 해당하지 않아, 취득당시 당해 토지에 대해 고시되어 있는 전년도 개별공시지가를 취득시 기준시가로 함

1. 사실 청구인과 청구외 OOO은 1994.1.19. 경기도 성남시 OO동 OOOOOOO 토지 744㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동으로 취득(공유자 지분 각 1/2)한 후 쟁점토지상에 지하1층, 지상4층의 건물 606.465㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동신축하여 1999.7.13. 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하고, 동 일자에 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 후 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 위 신고 후 세액을 납부하지 아니하자 2000.7.8. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 65,017,400원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 공부상 지목변경은 1994.8.12.이나 실제적인 지목변경은 공시지가 산정기준일인 1994.1.1.이전에 이루어졌다는 것은 공시된 공시지가와 건축허가를 1993.12.6.에 취득한 점을 보면 알 수 있는 바, 1994.1.1. 현재의 공시지가가 758,000원/㎡으로 평가된 것은 지목변경후인 대지로서의 평가가액임이 명백하므로 지목변경에 따라 이전의 공시지가가 의미가 없는 경우에는 관련 국세청 예규(재일46014-2112, 1997.9.4.)처럼 관할세무서장이 평가하여 취득당시의 기준시가를 결정해야 할 것이다. 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 토지의 상황에 따라 평가액을 결정하고 세법에서의 적용은 고시일(통상적으로 6월 30일)이후부터 적용하고 있으나, 지목변경 등으로 인하여 공시지가가 큰 변동을 하여 종전의 공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 것으로 보아 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하여야 할 것인 바, 쟁점토지의 취득당시에는 사실상 대지로 변경된 후의 개별공시지가가 없는 상태이므로 처분청 처분과 같이 1993.1.1. 기준의 전(田)에 대한 공시지가 100,000원/㎡를 취득시 기준시가로 적용하는 것은 부당하다고 보며, 또한 청구인은 쟁점토지를 취득하여 상당한 건설비를 투입하여 건물을 신축하여 건설비에 대한 자금부담으로 인하여 쟁점부동산을 경매되기 직전에 긴급처분하였기에 상당한 양도손실을 본 바, 만약에 상기 청구인의 주장이 인정될 수 없다면, 청구인의 실제적인 양도손실을 확인하여 이 건 양도소득세 처분을 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

이 건 양도소득세 결정에 있어서 청구인이 신고한 취득시(1994.1.19)의 기준시가로 1993년 개별공시지가 100,000원/㎡을 적용하였는 바, 쟁점부동산은 1993년 토지특성조사표상 상대농지로 되어 있으나, 1994.1.1. 현재 건축허가가 나 있는 사실상의 대지인 것으로 확인되어 일률적으로 직전 공시지가를 적용하는 데는 이의가 있을 수 있으나, 양도차익의 산정시 취득 및 양도당시의 기준시가는 고시일을 기준으로 적용하게 되어 있고, 청구인 주장대로 1993년 개별공시지가를 세무서장이 새로 산정하여 수용하는 경우 직전 소유자에 대한 양도소득세를 경정해야 되는 등 문제점이 있으므로 당초 처분대로 과세함이 타당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 지목이 전에서 대지로 변경됨에 따라 취득시 개별공시지가가 크게 상승한(100,000원/㎡⇒758,000원/㎡)한 경우 취득당시에 개별공시지가 없는 토지로 보아 소득세법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 하여 과세할 수 있는 것인지 여부

(2) 1994.1.1. 기준으로 평가된 개별공시지가를 쟁점토지의 취득시 기준시가로 적용할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 <소득세법>(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정된 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에서 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조 의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 산정한 개별 필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액 <소득세법시행령>(1998.12.31. 대통령령 제15969호로 개정된 것) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

3. 지적법에 의한 합병된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

⑨ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 <지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률> 제4조【지가의 공시】

① 건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제12조의 규정에 의한 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. <지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 시행령> 제5조【공시기준일】법 제4조 제1항의 규정에 의한 공시기준일은 1월1일로 한다.(단서 생략) 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 쟁점부동산의 취득 및 양도 경위를 살펴보면, 1994.1.19. 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 쟁점토지 744㎡를 공동취득하여 1994.6.2. 동 지상에 지하 1층, 지상 3층의 건물 590.715㎡를 신축하였고, 1994.8.12. 위 토지의 지목이 전에서 대지로 변경됨과 동시에 당해 토지 중 2㎡가 지번 OOOOO로 분할되어 도로에 편입됨으로써 쟁점토지 면적은 742㎡가 되었으며, 1995.4.11.자로 쟁점건물 4층 15.75㎡를 증축한 후 1999.7.13. 쟁점부동산이 청구외 OOO에게 양도되었음이 청구인과 처분청이 제출한 자료(토지대장·일반건축물대장·등기부등본)에 의하여 확인되고 있다. (나) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동현황은 다음 <표>와 같다. <표> 개별공시지가 확인원

기준연도

공시지가(원/㎡)

1992

180,000

1993

100,000

1994

758,000

1995

736,000

1996

674,000

1997

755,000

1998

792,000

1999

724,000

(2) 판단 쟁점부동산 중 건물가액의 평가에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으므로 쟁점토지의 평가에 대한 청구인의 주장이 타당한지 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지가 사실상 대지화되었을 때 취득하였음에도 지목 및 이용상황이 전일 때의 1993년 개별공시지가(100,000원/㎡)를 취득시 기준시가로 적용하는 것은 불합리하므로 관할세무서장이 이를 재평가하거나 대지화된 이후 최초의 공시지가인 1994년 개별공시지가(758,000원/㎡)를 적용하여야 한다는 주장인 바, 다시 말하면 청구인은 소득세법시행령 제162조 제9항을 당해 토지의 지목과 필지의 변동이 없을 때 적용되는 규정으로 보아 1993.12.6. 이미 건축허가를 받아 청구인 취득당시(1994.1.19)에 사실상 대지임이 분명한 쟁점토지의 경우에 위 시행령 제9항의 규정에 따라 고시일 기준으로 기준시가를 적용하는 것은 타당하지 아니하며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 시점에는 대지에 대한 개별공시지가가 정해지지 아니한 상태이므로 이를 개별공시지가 없는 토지로 보아 같은법시행령 제162조 제1항의 규정에 의거해서 관할세무서장이 인근 유사토지를 표준지로 하여 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 새로이 평가한 가액 또는 1994.1.1. 기준의 개별공시지가를 쟁점토지의 취득시 기준시가로 적용하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 살피건대, 양도소득세를 과세함에 있어 소득세법은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함을 원칙으로 하고 예외적으로 실지거래가액에 의한 과세를 허용하고 있는 바, 기준시가에 의한 양도차익을 산정하는 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에서 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제164조 제9항에서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 규정하고 있어 위 관련법령의 규정에 의할 때 1994년 개별공시지가가 고시되기 전에 취득된 쟁점토지의 취득당시의 기준시가는 그 직전연도인 1993년 개별공시지가를 적용하는 것이 적법하다 할 것이다. (대법 96누228, 1997.5.28. 같은 뜻). (다) 또한, 쟁점토지는 신규등록토지나 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지가 아닐 뿐만 아니라 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지도 아닌 점에서 위 소득세법시행령 제162조 제1항 각호에 규정한 토지의 범위에 해당되지 아니한다.

(라) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 공동취득자인 청구외 OOO과 함께 1993.12월경에 식당(갈비집)을 경영할 목적으로 동 부동산 토지를 구입하였다고 하면서 사업의 주도는 위 OOO이 수행하였으며 건물공사대금은 OOO의 사채와 금융기관으로부터의 차입금으로 충당하였다고 하는 바, 누적된 채무로 인하여 채권자들에 의해 쟁점부동산이 경매신청됨으로써 청구인은 1998.5.26. 수원지방법원 성남지원의 경매개시결정(98타경 20839)이 있은 후, 동 부동산을 긴급 매매하여 막대한 양도손실을 입었으므로 이 건 양도소득세가 취소되어야 한다는 주장이나, 청구인은 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였을 뿐, 과세표준 및 세액의 결정일까지 관할세무서장에게 매매계약서나 금융자료 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 전혀 제출하지 아니하였으므로 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호에 규정하고 있는 실지거래가액에 의한 과세대상이 되지 아니한다고 하겠다. 이상 살펴 본 바와 같이, 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도당시와 취득당시의 기준시가를 적용하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.