쟁점임대용역을 숙박시설의 임대로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

쟁점법인은 쟁점건물에서 객실 약 150개를 임차하여 호텔식 서비스를 제공하는 것으로 확인된 점, 쟁점법인이 공급하는 용역은 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 것이라고 설명된 점, 쟁점임대용역 계약은 통상적인 주택임대차계약과 차이가 있어 보이는 점, 간이과세배제기준고시(3조ㆍ3항)에 따르면 공용면적을 포함한 연면적을 기준으로 간이과세 배제기준을 판단하도록 규정하고 있어 쟁점임대용역사업을 간이과세에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인들은 OOO의 각 호(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 아래 <표1>과 같이 취득한 후 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 쟁점건물의 임대 및 관리 위탁계약을 체결하고, OOO로부터 임대료를 수취하였으나, 이를 주택임대용역에 대한 대가로 보아 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

<표1>

청구인들의 쟁점건물 취득내역나. 처분청은 2015년 8월 OOO에 대한 법인세 조사를 실시하여, 동 법인이 쟁점건물을 포함한 객실 150여개를 임차하여 장·단기 투숙객들에게 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스(serviced residence) 사업을 영위하면서 청구인들을 포함한 객실 임대인에게 임대료를 송금한 사실을 확인한 후, 청구인들이 OOO에 쟁점건물을 임대한 용역(이하 ‘쟁점임대용역’이라 한다)을 부가가치세 과세대상인 숙박시설의 임대로 보아 OOO 청구인들을 간이과세 배제기준에 따라 일반과세자로 직권등록하고, 쟁점임대료에 대하여 2016년 7월부터 8월까지 청구인들에게 아래 <표2>(과세기간별 세부내역은 <별지> 기재)와 같이 부가가치세를 결정·고지하였다.

<표2>

청구인들에 대한 부가가치세 고지내역다. 청구인들은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점건물의 건축물대장상 용도는 ‘아파트’로 되어 있는바, 공부상 기재사항에도 불구하고 쟁점임대용역을 숙박시설의 임대로 보아 청구인들에게 부가가치세를 과세한 처분은 위법하다.

(2) 처분청은 2010년부터 2012년까지 청구인들을 간이과세자로 직권등록하였음에도 다시 청구인들이 간이과세 배제기준에 해당한다고 보아 OOO 일괄적으로 일반사업자로 직권등록하였다.청구인들의 연간 수입금액은 OOO으로 간이과세 기준을 충족하고, 처분청이 주장하는 간이과세 배제기준에 따른다 하더라도, 청구인들 중 소형 평형 임대인 10명OOO의 주차장을 제외한 실제 전용 임대면적은 기준면적 62㎡ 미만으로 간이과세 배제대상에 해당하지 아니한다. 소형 평형의 임차인들은 주택임차료를 청구인들에게 지불하기는 하였으나, 주차장 이용료는 별도로 관리사무실에 납부하였기 때문에 주차장 공간을 포함하여 간이과세 배제기준을 적용하는 것은 타당하지 아니하므로 청구인들을 일반과세자로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 쟁점건물의 구분등기 소유자로서 동인들과 OOO이 체결한 계약서에는 쟁점건물을 주택으로 특정하는 내용이 없이 ‘OOO이 청구인들로부터 임대 및 관리 업무 일체를 위탁받아 관리하고, 관련 재세공과금은 청구인들이 부담한다’고 기재되어 있는 점, 서비스드 레지던스란 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로 쟁점임대용역을 주택임대로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인은 위 계약으로 인해 발생한 숙박시설 임대료 수입의 사실상 귀속자이므로 처분청이 쟁점임대용역을 과세대상으로 보아 청구인들에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 「간이과세 배제기준 고시」(국세청 고시)에서 “오피스텔, 상가 등과 같이 구분소유(등기)되는 건물의 경우에는 각각의 구분소유(등기) 연면적(공용면적 포함)을 기준으로 동 기준을 적용한다”고 명시하고 있고, 같은 고시 [별표2]에서 서울특별시 소재 간이과세 배제기준을 ‘㎡당 공시지가가 OOO 이상이고 기준면적이 62㎡ 이상’으로 규정하고 있는바, 구분소유 건물인 쟁점건물의 주차장(공용면적)을 포함하여 위 간이과세 배제기준을 적용한 것은 아무런 문제가 없으므로 청구인들을 일반과세자로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점임대용역을 숙박시설의 임대로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점임대용역이 간이과세 배제기준에 해당한다고 보아 일반과세자로 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1)부가가치세법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “용역”이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제12조[면세]

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것제61조[간이과세의 적용 범위]

① 직전 연도의 재화와 용역의 공급에 대한 대가(부가가치세가 포함된 대가를 말하며, 이하 “공급대가”라 한다)의 합계액이 4천 800만원 이상 같은 금액의 130퍼센트에 해당하는 금액 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 이 법에서 달리 정하고 있는 경우를 제외하고는 제4장부터 제6장까지의 규정에도 불구하고 이 장의 규정을 적용받는다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자는 간이과세자로 보지 아니한다.

1. 간이과세가 적용되지 아니하는 다른 사업장을 보유하고 있는 사업자

2. 업종, 규모, 지역 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 사업자(2)부가가치세법 시행령 제3조[용역의 범위]

① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

2. 숙박 및 음식점업

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업은 제외한다.제109조[간이과세의 적용 범위]

② 간이과세자로 보지 아니하는 사업자에 관한 법 제61조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 사업자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 경영하는 자를 말한다.

6. 부동산임대업으로서 기획재정부령으로 정하는 것(3)부가가치세법 시행규칙 제71조[간이과세의 적용 범위]

③ 간이과세자로 보지 아니하는 사업자로서 부동산임대업을 경영하는 자에 관한 영 제109조 제2항 제6호에서 “기획재정부령으로 정하는 것”이란 특별시, 광역시, 특별자치시, 행정시 및 시 지역에 소재하는 부동산임대사업장을 경영하는 사업으로서 국세청장이 정하는 규모 이상의 사업을 말한다.

(4) 간이과세 배제기준 고시(2016.12.6. 국세청고시 제2016-19호로 폐지제정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조[부동산임대업기준]

① 부동산임대업에 대한 간이과세 배제기준과 관련하여「부가가치세법 시행규칙」 제71조제3항에서 ‘국세청장이 정하는 규모 이상’은 건물연면적(공용면적 포함, 주상복합건물인 경우 주택면적 제외)이 [별표 2]에서 정하는 면적 이상인 경우를 말한다.

③ 오피스텔, 상가 등과 같이 구분소유(등기)되는 건물의 경우에는 각각의 구분소유(등기) 연면적(공용면적 포함)을 기준으로 동 기준을 적용한다.[별표 2] 부동산임대업기준

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO의 ‘임대 및 관리위탁계약서’(샘플) 앞부분에서 “OOO은 소유자로부터 부동산의 임대 및 관리업무 일체를 위탁받아 수행”한다고 규정하고 있고, 제1조에서 “계약기간을 1년으로 하여 매년 임대료를 조정하는 방식으로 계약을 1년 단위로 연장할 수 있다”고 규정하고 있으며, 제2조에서 “1년분 임대료는 공급계약서상 총공급가액의 6.9%(제세공과금 미공제 기준)으로 확정하여 분기별로 선지급”하도록 규정하고 있다.

(2) 처분청이 작성한 OOO에 대한 법인세 통합조사 복명서(2015년 8월)에는 “OOO은 OOO 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였고, OOO 소재 주상복합 건물의 객실 약 150개를 임차하여 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업을 영위하는 법인”이라고 기재되어 있고, OOO 신문 기사를 인용하여 “서비스드 레지던스(serviced residence)는 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념으로 호텔과 같은 숙박시설에서 취사 및 세탁 시설을 갖춰 주거기능을 갖춘 것이 특징이고, 주로 중·단기 비즈니스 바이어 및 관광객을 타겟으로 하여 수요가 꾸준하며, 전문위탁 운영업체의 관리를 통해 수익을 제공받는 시스템 이어서 특별히 신경쓰지 않아도 안정적인 수익을 지급받을 수 있어 강남역 숙박시설 부족에 투자로 각광받고 있다”고 기재되어 있다.

(3) 쟁점건물의 집합건축물대장에는 주용도가 ‘아파트’로 기재되어 있고, 쟁점건물 관리사무소장의 확인서OOO에는 각 평형별로 아래와 같이 월 주차비를 부과하고 있다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청의 조사결과 OOO은 쟁점건물에서 객실 약 150개를 임차하여 호텔식 서비스를 제공하는 것으로 확인되었던 점, 언론 기사에 따르면 ‘서비스드 레지던스’란 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 것이라고 설명되는 점, 청구인들은 OOO과 계약기간을 1년으로 하여 매년 조정한 임대료를 분기별로 선지급받는 방식으로 쟁점건물의 관리위탁계약을 체결하였는바, 이러한 계약내용은 통상적인 주택임대차계약의 내용과는 차이가 있어 보이는 점 등에 비추어 쟁점임대용역이 주택의 임대용역에 해당하지 아니한다고 보아 청구인들에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 「간이과세 배제기준 고시」 제3조 제3항에서 “오피스텔, 상가 등과 같이 구분소유되는 건물의 경우에는 각각의 구분소유 연면적(공용면적 포함)을 기준으로 동 기준을 적용한다”고 규정하고 있는바, 쟁점임대용역이 간이과세 배제기준에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 공용면적인 주차장 면적을 제외하고 건물연면적을 계산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.청구번호, 청구인 목록 및 과세내역