공동주택 부수토지의 소유권이전시 양도 해당 여부(기각)

재건축조합을 설립하지 않은 상태에서 기존 공동주택을 재건축하여 그 중 일부를 일반분양한 경우 종전공동주택 부수토지 감소면적에 대하여 과세한 처분의 당부

1. 원처분의 개요청구인 7인등 20세대는 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO, OO, OO, OO, OO등 5필지토지 1,683㎡ 지상의 OO연립주택에 거주한 사람들로 위 토지 1,683㎡는 1993.4.30 같은곳 OO동 OOOOOO 대지 840.6㎡(10세대 공동소유, 이하 신축주택의 B동 토지라 한다)와 같은곳 OO동 OOOOOO 대지 842.4㎡(10세대 공동소유, 이하 신축주택의 A동 토지라 한다)로 분할되는 한편, 각세대당 동일한 면적으로 공유물분할되고 1993.5.3 등기된후 다음과같이 토지가 양도되어 처분청은 1999.1.4 청구인7인에게 양도소득세를 결정·고지하였다.

<다 음>

청구인

(심판청구번호)

양도재산

양도면적

(㎡)

양도시기

(원인)

매수자

청구인

취득시기

고지세액

(원)

OOO

(99중1430)

OOO

OOOOOO

37.36

1993. 5. 6

(1993.5.2매매)

OOO,

OOO

1988.11.23

8,554,430

OOO

(99중1417)

〃

〃

1993. 5. 6

(1993.4.30매매)

OOO

1985.10.13

11,696,440

OOO

(99중1418)

〃

〃

1993. 5. 6

(1993.5.1매매)

〃

1981.11.15

8,966,740

OOO

(99중1427)

〃

〃

1993. 5. 6

(1993.5.3매매)

〃

1990. 5.10

2,274,860

OOO

(99중1428)

OOO

OOOOOO

84.24

1993.5.25

(1993.5.19매매)

OOO

1982. 7. 1

15,106,180

OOO

(99중1429)

〃

〃

1993.5.25

(1993.5.20매매)

OOO

1988. 4. 23

8,463,960

OOO

(99 중1416)

〃

〃

〃

〃

1984. 4. 4

16,476,630

註1) OOO는 OO주택의 나동 205호를 1993.1.19취득(원인:1992.12.15매매)한 자로 당시 (주)OO건설의 대표이사 이었고 건축사업자 OOO의 6촌동생임2) 청구인 OOO은 양도면적 37.36㎡중 9.34㎡는 OOO에게 나머지 28.02㎡는 OOO에게 양도청구인 7인은 이에 불복하여 각각 1999.3.29 심사청구를 거쳐 1999.6.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인들은 OO연립주택이 노후되어 재건축을 하면서 신축경비는 36세대중 기존 20세대를 제외한 16세대를 분양하여 충당하기로 하고 부족분은 기존주택 소유자가 부담하기로 하였는데, 건설부장관의 사업계획승인을 받지 아니하고 건축허가를 받기 위하여 신축되는 B동은 기존주택 명의자로 건축허가를 득하는 한편 신축B동의 부지 10필지(840.6㎡)를 18필지로 분할하는 과정에서 법무사의 조언으로 각세대당 면적(84.06㎡)중 일부인 37.36㎡를 건축업자이고 기존주택 소유자인 OOO 명의로 이전하였고 신축되는 A동(842.4㎡)은 기존주택 소유자의 친인척 5인(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO)과 건축사업자인 청구외 OOO등 6인명의로 건축허가를 받은 다음 신축A동의 부지 10필지(842.4㎡)를 18필지로 분할하기 위하여 역시 법무사의 조언으로 각 세대당 면적 84.24㎡를 건축허가 명의자 6인 명의로 이전한 것일 뿐 이를 건축비 대가로 양도한 것이 아니며 위6인 명의로 소유권 보전등기(94.12.24)후 실지의 건축주 명의로 바로 소유권이전(94.1～2월) 하였으며 또한 실질적으로 건축비가 부족하여 20세대가 공사비부족분을 각출하여 부담하였고 종합소득세를 건축허가명의자로 신고, 납부(A동 : OOO 등 5인, B동 : OOO)한 것은 건축허가 절차상 보존등기가 위7인 명의로 되어있어 편의상 이들 명의로 신고, 납부한 것이며 공사업자에게 도급을 주고 연립주택을 신축하여 기존주택소유자가 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우 분양소득금액은 양도소득으로 보지 아니하고 사업소득으로 본다는 예규도 있으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견노후아파트를 소유한 거주자들이 조합을 설립하여 기존아파트를 철거하고 새로운 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우 당해분양소득금액은 양도소득으로 보지 아니하고 사업소득으로 보아 종합소득세가 과세되는 것(재일 01254-3435, 1991.11.5)이나, 이 건의 경우 청구인외 19인은 조합을 설립하지도 아니하였을 뿐만 아니라 잔여세대를 분양하고 종합소득세를 신고·납부한 자도 아니며, 재건축조합을 설립하여 시행하였으면 문제가 없었을 것임에도 시공업자 등이 건축허가를 받아 재건축한 사실과, 잔여세대를 분양하고 종합소득세를 신고·납부한 자들은 노후주택을 소유한 거주자들이 아닌 위 시공업자 등으로서 이들이 잔여세대 모두를 보존등기하고 일반분양 후(OOO 4세대, OOO 및 OOO, OOO, OOO 각 1세대, OOO 7세대 합계 15세대) 사업소득으로 종합소득세를 신고·납부한 사실 등으로 볼 때, 이들은 건축업자들로서 노후주택을 기존거주자들에게 재건축하여 주는 대가로 잔여세대를 일반분양하고 그에 따라 종합소득세를 신고·납부한 것으로 판단된다(가장 많은 주택을 분양한 OOO는 쟁점토지에 대한 “부동산매매계약서”와 “부가가치세면세사업자수입금액신고서”, “소득세과세표준확정신고서 및 자진납부계산서” 등에 의하면 쟁점주택 재건축 추진시에는 서울시 강동구 O동 O OOO OOOOOO OOOOOOOO에, 재건축 후에는 같은동 OO 같은 맨션 OOOOOOO에 거주하였던 자임이 확인되어 “B동 205호 거주자”라는 청구주장은 사실과 다른 주장으로 확인됨).

이상과 같이 살펴본 바, 쟁점토지 양도는 기존 거주자인 청구인의 당초지분중 재건축 후 신규분양받을 자의 지분이 될 토지를 잔여세대 분양자인 건축업자에게 양도한 것이라 할 것이므로 이는 양도소득세 과세대상으로 판단되며, 제 법령상의 제약 때문에 기존주택 소유자 명의로 건축허가를 받지 못하고 시공업자와 기존주택 소유자 친척 명의로 건추허가를 받아 연립주택을 신축하여 그들 명의로 보존등기를 한 후 기존주택 소유자 명의로 즉시 소유권이전등기를 하였으므로 이는 사업소득에 해당되어 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 소유권이전이 양도에 해당되는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 이전의 것) 제4조 제1항 제3호에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 제3항에서는 “양도”라 함은 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다.한편주택건설촉진법 제3조제9호에 의하면 주택조합은

① 지역조합

② 직장조합

③ 재건축조합으로 구분되는데 “재건축조합”이라 함은 “대통령령이 정하는 노후·불량한 주택”을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합을 말한다”고 규정하고 있고, 같은령 제4조의 2 제1항에서는 위에서 언급하고 있는 “대통령령이 정하는 노후·불량한 주택”이라 함은 아파트(5층 이상의 주택), 연립주택(동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택)으로서 건물이 준공된 후 20년이 경과되는 등의 주택으로 규정하고 있고,같은법 제33조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 건설하는 경우에는 사업계획을 작성하여 건설부장관의 승인을 얻어야 한다고 규정하고 있는데 같은령 제32조 제1항에서는 위에서 언급하는 “대통령령이 정하는 호수 이상의 주택”을 공동주택의 경우에는 20세대 이상의 주택을 말한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 청구인 7인이 거주하였던 OO연립주택의 건축물 관리대장에 의하면 OO연립주택은 1979.6.22 신축되었고 그 연립주택 건물은 1993.3.3 멸실정리 되었음이 확인되고 있다.

(2) 청구인들이 제시하고 있는 OOOO법무법인의 1992.12.2자 인증서에 의하면, 기존의 OO연립주택 소유자 20명은 신축주택의 동, 호수를 추첨한 다음 OO재건축추진위원회 위원장인 청구인 OOO에게 신축주택의 동호수 추첨결과에 대하여 어떠한 경우에도 이의를 제기하지 아니한다는 내용을 각서하였고 위20인은 OO연립주택의 공유자로 OO연립주택의 부수토지위에 재건축을 함에 있어서 하등의 이의가 없으며 이를 획일적으로 신속, 원활하게 추진하기 위하여 OO건설의 대표이사인 OOO를 대리인으로 정하고 재건축사업에 수반하여 행사할 일체의 권한을 위임한다는 내용의 1992.10.30자 재건축동의서를 작성하였고 그 재건축동의서가 공증되었음이 확인되고 있다.

(3) 신축주택의 A동과 B동의 토지는 별지와 같이 36필지로 분할되었는데 그 분할내용을 보면, 신축B동의 토지는 이 사건 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO 등 기존 OO연립주택의 소유자 10인중 OOO과 OOO를 제외한 8인이 각자의 지분면적 84.06㎡중 37.36㎡를 OOO에게 양도하여 18필지로 분할하였고 (위 OOO는 건설업 대표이사이면서 OO연립주택의 “나”동 205호를 1993.1.19 취득한 사람임) 신축A동의 토지는 청구인 OOO와 OOO는 본인의 지분 84.24㎡를 청구외 OOO에게 각각 양도하는 것으로 하고 청구인 OOO는 본인의 지분 84.24㎡를 OOO에게 양도하는 것으로 하는 등으로 하여 18필지로 분할 하였음이 확인되고 있는데, OOO은 OOO와 같은 건축사업자이고 위 OOO은 청구인 OOO의 사촌동생임이 호적등본에 의하여 확인되고 있다 (여타의 매수자인 OOO은 기존 OO연립주택 소유자인 OOO의 처남이고 OOO은 기존주택 소유자인 OOO와 개인택시 동업자임이 호적등본등에 의하여 확인되고 있음).

(4) 한편 재건축된 신축건축물의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면, 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO 등의 신축B동 주택은 각각 1993.12.20 청구인들 명의로 소유권보존등기가 되었으나 청구인 OOO의 신축주택은 1993.12.17 사촌동생인 OOO에게 소유권보존등기 되었다가 1994.2.1 OOO에게 소유권이 이전되었고 청구인 OOO와 OOO의 신축주택은 1993.12.24 과 1993.12.17 건축업자인 OOO에게 소유권보존등기된후 1994.2.19자로 각각 청구인 OOO와 OOO에게 소유권이 이전되었음이 확인되고 있다.

다. 판단

(1) 이 건 재건축경위를 보면, 기존의 OO연립주택은 1979.6.22 신축된 주택으로 이건 재건축허가일(A동 : 1993.12.17, B동 : 1993.12.10)까지 20년이 경과되지 아니하였고 실지는 36세대를 재건축하므로 전시규정에 의하여 건설부장관의 상업계획승인을 얻어야 하는데, 승인을 받지 아니하고 재건축을 하기 위하여 신축주택(OO 그랜드빌리지) B동은 기존 OO연립주택 소유자 명의로 건축허가를 받고 이를 18필지로 분할하기 위하여 기존주택소유자인 OOO와 OOO을 제외한 8인이 그들 소유의 면적 84.06㎡의 일부인 37.36㎡를 OOO명의로 소유권이전(재건축추진위원회 위원장인 청구인 OOO은 37.36㎡중 28.02㎡는 OOO에게 나머지 9.34㎡는 청구외 OOO에게 소유권이전 하였고 이에따라 위 OOO은 신축주택을 분양받아 1993.12.20소유권 보존등기 하였음)하여 18세대를 신축한 다음 기존주택 소유자들은 1993.12.20 소유권보존등기를 하였으나, 신축주택 A동은 기존주택 소유자명의로 건축허가를 받을수 없고 신축주택 A동의 부지를 18필지로 분할하기 위하여 부득이 건축업자인 OOO과 친인척등에게 명의신탁한 것으로 보이고 기존 OO연립주택의 소유자 20인이 동일한 면적의 신축주택을 소유하였음에도 처분청이 단지 등기부등본의 소유권이전에 대하여 기존주택 소유자 20인에게 일부는 84.24㎡를 양도한 것으로 하고 일부는 37.36㎡를 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 사실관계를 소홀히 한 잘못이라고 할 것이다.

(2) 그러나 이 건의 경우 청구인 7인등 20세대가 주택건설촉진법의 관련규정에 의하여 재건축조합을 설립하여 이익의 분배방법과 분배비율 등을 정하고 재건축조합에 기존주택의 토지를 출자하고 재건축을 하였다면 청구주장과 같이 조합원들이 공동사업자로 되어 20인이 균등하게 소득세를 납부할 것이나, 이와같이 기존 20세대의 공동주택을 36세대로 재건축하여 20세대는 자가 공급으로 각세대가 신축주택에 입주하고 나머지 16세대의 분양금액으로 건축비를 충당하는 경우 청구인7인등의 종전 OO연립주택 부수토지의 감소면적은 재건축에 따른 건축비를 대물변제한 것으로서 그 감소면적에 대하여는 양도소득세로 과세하여야 할 것인 바 (국심 96서0329, 96.5.19같은뜻임) 이를 계산하여 보면, 신축된 재건축아파트에 부수되는 각세대당 토지의 면적은 46.75㎡(1,683㎡÷36)로 기존 OO연립주택 부수토지의 면적 84.15㎡(1,683㎡÷20) 보다 37.4㎡가 감소되었으므로 이를 과세면적으로 하여 각각 과세함이 타당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인의 경우 과세될 면적은 37.4㎡이나 37.36㎡를 과세하여 청구인에게 불이익 되어국세기본법 제79조제2항의 규정에 의하여 기각함이 타당하므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별 지>

토 지 분 할 내 용

신축A동(OO동 OOOOOO, 垈 842.4㎡)

구주택

성명

양도시기

양도면적

(㎡)

양도금액

(천원)

매수자

가동103호

OOO

1993. 5.20

46.80

9.36

28.08

32,500

6,500

19,500

OOO

OOO

OOO

소계

84.24

58,500

가동104호

OOO

〃

46.80

37.44

43,890

35,110

OOO

OOO

소계

84.24

79,000

가동201호

OOO

〃

46.80

9.36

28.08

32,500

19,500

6,500

OOO

OOO

OOO

소계

84.24

58,500

가동201호

나동 102호

OOO

OOO

〃

〃

84.24

46.80

58,600

32,500

OOO

OOO

37.44

26,000

OOO

소계

84.24

58,500

나동 103호

OOO

〃

9.36

74.89

6,500

52,000

OOO

OOO

소계

84.24

58,500

나동104호

OOO

1993.5.19

46.80

37.44

32,500

26,000

OOO

OOO

소계

84.24

58,500

나동 105호

OOO

1993.5.20

84.24

58,600

OOO

나동 106호

OOO

1993.5.19

84.24

58,600

OOO

나동 202호

OOO

1993.5.20

84.24

58,600

OOO

계

10명

18필지

신축B동(OO동 OOOOOO, 垈 840.6㎡)

구주택

성명

양도시기

양도면적

(㎡)

양도금액

(천원)

매수자

가동 101호

OOO

1993.4.30

37.36

26,000

OOO

가동 102호

OOO

〃

〃

〃

〃

가동 203호

OOO

〃

〃

〃

〃

가동 204호

OOO

〃

〃

〃

〃

나동 101호

OOO

1993.5.2

9.34

6,500

OOO

〃

28.02

19,500

OOO

소계

37.36

26,000

나동 201호

OOO

1993.5.3

37.36

26,000

OOO

나동 204호

OOO

1993.5.1

〃

〃

〃

나동 206호

OO연립(주)

OOO

1993.4.30

〃

〃

〃

나동 203호

OOO

나동 205호

OOO

계

10명

18필지(분할母지번 포함