쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부 (경정)

양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이는 것이 타당하다고 판단됨.

1. 원 처분개요 처분청은 청구인이 청구인의 부친인 청구외 OOO으로부터 74.11.25 청구인과 청구외 OOO 명의로 경상남도 마산시 합포구 OO동 OOOO 대지 380.2㎡ 및 동지상건물 419.31㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 공동 취득하고 89.6.14(잔금청산일) 양도한데 대하여, OOO(청구인과는 처남매부사이) 명의지분의 실질 소유자는 청구인이라하여 OOO지분을 청구인에게 합산하고, 쟁점부동산거래는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 거래에 해당하는 투기거래에 해당한다하여 양도가액은 확인된 쟁점부동산의 실지양도가액 1,090,000,000원으로 하고 취득가액은 환산하여 93.12.16 이 건 ’89년귀속 양도소득세 314,538,540원 및 동 방위세 62,907,710원 합계 377,446,250원을 결정·고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 94.1.15 심사청구를 거쳐 94.4.13 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인은 처분청에서 이 건 과세시 적용한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정은 89.6.14 양도 당시에는 없었고, 처분청 및 국세청장은 청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지외 5필지 557.82평을 취득한 것을 확인하고, 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청고시 87-7(87.2.16)에 의거 국세청장이 정하는 일정규모이상의 거래에 해당한다하여 투기거래라고 하나 이는 사실과 다르고 따라서 처분청의 실지거래가액에 의한 처분은 부당하다고 주장한다.

나. 국세청장은 청구인의 부동산거래자료에 의하면 88년도에 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지외 5필지의 토지 557.82평을 취득한 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 양도시의 등록세과세시가표준액은 120,523,400원이어서 500평이상의 부동산을 취득하고 양도한 토지의 가액이 1억원이상인 투기거래에 해당하므로 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청고시 제 87-7호의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세 및 그 방위세를 결정고지한 것에 잘못이 없다고 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산한 것이 정당한지 여부에 그 쟁점이 있다.

나. 관계법령

① 이 건 거래당시 소득세법 제23조 제4항에 의하면 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 “대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다” 라고 규정되어있고, 그 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 위 소득세법 제23조 제4항 단서 규정의 대통령령이 정하는 경우라 함은 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우” 라고 규정하고 있다.

② 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.2.16시행, 국세청고시 제87-7호) 제72조 제3항을 보면 위 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래 내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다”라고 규정하고, 동 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제7호에 의하면 “시(특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세시가표준액)이 1억원 이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때”라고 규정하고 있다. 또한 위 소득세법시행령 제170조 제1항의 규정에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정한다고 되어 있고, 그 단서의 규정에 의하면 “제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 환산가액에 의하여 결정하여야 한다”고 되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산의 양도가 국세청장이 정하는 일정규모이상의 거래에 해당되지 아니하고, 투기거래에도 해당하지 아니하므로 쟁점부동산의 양도차익을 실거래가액으로 결정하는 것은 부당하다고 주장하는 바 이에 대해 살펴본다. 첫째, 청구인은 처분청에서 이 건 과세시 적용한 “다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우” 양도차익을 실지거래가액으로 결정한다는 내용을 규정한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정은 89.6.14 양도당시에는 없었다고 주장하는 바, 이에 대해서 검토해보면, 동 규정은 89.8.1 개정된 것이므로 처분청이 이 규정을 적용한 것은 잘못으로 보이고 청구인이 쟁점부동산을 양도한 것에 대하여는 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세 사무처리규정 제72조 제3항 제7호 (국세청 훈령 제980호, 87.2.16 시행)의 규정을 적용하여 투기거래여부를 판단하여야 할 것으로 보인다. 둘째, 국세청장이 정한 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항 제7호의 규정을 보면 시·읍 지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액이 1억원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때를 실지거래가액으로 과세하는 일정규모이상의 거래로 보도록 규정하고 있는 바, 청구인의 부동산 취득 및 양도사항을 보면 별지와 같은데 ’87년도부터 ’89년도까지 토지의 취득상황을 보면 ’88년도의 경우에만 그 취득면적이 1,844.04㎡(557.82평)로서 500평 이상임을 알 수 있다. 그러나 동 토지의 등록세 과세시가표준액은 88,439,638원임이 확인되고 있어 취득시 거래가액이 1억원인 요건을 갖추지 못한 사실이 확인된다.

청구인은 ’89년도에 쟁점토지(380.2㎡)를 포함하여 토지 1,233.9㎡(약 373.2평 등록세과세시가표준액 121,083,821원) 및 건물 419.31㎡를 양도한 것이 투기거래에 해당하는지의 여부에 대하여 보면 위 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제7호의 규정에 의하면 투기거래라고 볼 수 있기 위하여는 1과세기간에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고 그 가액 합계액이 1억원이상인 당해부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 경우이어야 하도록 되어 있는 바, 쟁점부동산은 그 취득일이 위 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제7호가 개정된 87.1.26 이전인 74.11.25이며 그 면적이 500평이 안되는 380.2㎡에 불과하고 쟁점부동산이 양도된 89.1.1～12.31 과세기간중 양도된 토지의 면적은 쟁점토지와 88.7.21에 취득한 전라북도 김제군 김제읍 소재 전 853.7㎡를 합하여 1,233.9㎡(약 373.2평)이어서 500평에 미달하는 것이 확인된다. 청구인은 별첨 부동산취득 및 양도상황 내용에서 보는 바와 같이 ’82년이후 ’89년까지 부동산거래를 빈번히 한 것을 인정할 수는 있으나 이상에서 본 바와 같이 이 건 부동산거래 및 관련부동산의 거래시인 취득 및 양도시에 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제7호 투기거래의 요건을 갖추지 못하였다 할 것이므로 이 건 부동산의 거래를 투기거래로 본 것은 사실판단 및 법령적용을 잘못한 것으로 판단되고 따라서 양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이는 것이 타당하다고 판단된다. 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○ ’88년도 및 ’89년도의 부동산 거래내용(토지분)

취 득 일

소 재 지

지목

면 적

등록세과표

88.2.16

88.6.4

88.7.21

88.6.4

강남구 OO동

안양시 동안구

김제군 김제읍

안양시 동안구

대지

대지

전

대지

24.96㎡

701.4㎡

853.0㎡

263.8㎡

5,337,160

59,619,000

533,978

22,949,500

소 계

1,844.04㎡

(557.82평)

88,439,638

89.8.2

89.11.23

송파구 OO동

강남구 OO동

대지

대지

174.94㎡

72.59㎡

소 계

247.53㎡

양도일

소 재 지

지목

면 적

등록세과표

’88년도

해당없음

89.6.14

89.5.13

마산시 합포구

김제군 김제읍

대지

전

308.2㎡

853.7㎡

120,523,400

560,421

소 계

1,233.9㎡

(373.2평)

121,083,821

○ 부동산 취득 및 양도상황

년도

취 득

양 도

82년

83년

84년

85년

86년

87년

88년

89년

토 지

건 물

토 지

건 물

178.65㎡

3,085.75㎡

1,844.04㎡

247.53㎡

81.38㎡

470.47㎡

130.22㎡

58.92㎡

881.73㎡

196.10㎡

59.10㎡

2,152.25㎡

72.60㎡

1,233.9㎡

198.05㎡

106.20㎡

130.22㎡

419.31㎡