아파트 양도가액에 전세보증금이 포함되었는지 여부에 대한 당부(취소)

매매계약서상 매매금액이 객관적으로 입증되므로 이를 양도가액으로 양도소득세를 과세하는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.7.14. 취득한 OOOOO OO OOO OOO OOOOOOO 5동 501호(건물 49.5㎡, 대지 42.712㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 보유하다가 2005.3.9. 손OO에게 양도하고 양도소득과세표준 예정신고시 양도가액을 51백만원으로 하여 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 후소유자인 손OO의 양도소득세 신고서 및 소명자료에 의하여 확인된 취득가액 61백만원을 청구인이 쟁점아파트를 양도한 가액으로 보아 2009.3.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 4,734,500원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2009.3.24. 이의신청을 거쳐 2009.4.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도가액이 61백만원인 계약서는 거래상대방이 쟁점부동산을 전매하는데 도움을 주되 소유권이전등기시에는 원칙대로 양도가액 51백만원에 한다는 전제하에 작성한 것이고, 매수인 손OO의 대리인인 김OO가 제시한 컴퓨터로 출력한 매매계약서의 매수인란에 ‘김OO’라고 되어 있는데 바로 옆에 수기로 추가한 ‘외 1인’은 김OO가 임의로 기재한 것이며 쟁점아파트에 대한 보증금은 임대기간 만료시에 청구인이 임차인에게 지급한다는 내용의 지불확인서를 작성하여 김OO에게 준 후 보증금 10백만원은 청구인이 2005.7.9. 세입자 김OO이 지정하는 자인 김OO에게 송금한 점 등을 감안하면, 청구인과 손OO이 체결한 양도가액이 51백만원인 계약서가 실제 매매계약서임이 확인됨에도 청구인과 김OO가 체결한 양도가액이 61백만원인 계약서를 실제 매매계약서로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인과 손OO의 대리인 김OO가 2005.2.4. 체결한 양도가액이 61백만원인 매매계약서와 청구인과 손OO이 2005.2.27. 체결한 양도가액이 51백만원인 매매계약서를 검토한 바, 61백만원에 양도가 가능한 쟁점아파트를 특별한 사정없이 매매계약을 체결한 후 1개월만에 51백만원에 양도하였다는 주장은 인정하기 어렵고, 청구인은 보증금 10백만원을 승계시키지 아니하고 본인이 부담하였다고 주장하면서 전 세입자에게 입금한 거래내역서를 제시하나, 쟁점아파트의 매매시 손OO이 승계하기로 한 보증금을 청구인이 부담한 이유나 근거서류를 제시하지 못하고 있으므로 손OO이 소명한 보증금 10백만원, 계약금 5백만원, 잔금 46백만원 합계 61백만원의 계약서가 실제 매매계약서인 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 쟁점아파트의 양도가액을 61백만원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 양도가액이 51백만원인지, 61백만원인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 국세기본법제14조【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 보유하다가 2005.3.9. 손OO에게 양도하고 양도소득과세표준 예정신고시 양도가액을 51백만원으로 하여 신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 후소유자인 손OO의 양도소득세 신고서 및 소명자료에 의하여 확인된 취득가액인 61백만원을 청구인이 쟁점아파트를 양도한 가액으로 보아 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점아파트에 대하여 2005.2.4. 체결한 매매계약서 및 2005.2.27. 체결한 매매계약서의 내용을 보면 다음과 같다.(가) 2005.2.4. 체결한 매매계약서를 보면,청구인과 김OO(손OO의 대리인)가 대원공인중개사최OO(청구인의 남편)의 중개하에 체결한 사실, 매매대금은 61백만원이고 매수인은 김OO(공인중개사 자격증은 없고 주식회사 OO부동산의 사무장으로 근무)로 되어 있으며 특약사항은 세입자 보증금 10백만원 및 사글세 2백만원을 매수인이 승계하여 잔금에서 공제하고중개수수료(50만원)는 매수인이 전부 부담한다고 약정한 사실 및컴퓨터로 출력한 위 매매계약서에 대리인 표시는 없이 매수인 김OO 옆에 “외 1인”이라고 수기로 기재되어 있고 매수인란에 김OO의 인장이 날인되어 있는 사실 등이 확인된다.(나) 2005.2.27. 체결한 매매계약서를 보면, 청구인과 손OO이 위 (가)의 2005.2.4. 체결한 매매계약서를 매매대금은 51백만원으로 하며매수인은 손OO로 하고 특약사항으로는 세입자 보증금 10백만원 및 사글세 2백만원을 매수인이 승계하고 이를 잔금에서 공제하는 것으로 계약내용을 변경하여 소유권이전등기한다고 약정한 사실 및 매수인란에는 손OO로 기재되어 있고 손OO의 인장이 날인되어 있는 사실 등이 인정된다.

(3) 처분청의 과세근거를 살펴보면 다음과 같다. (가) 청구인이 2004.7.7. 50백만원에 쟁점아파트를 취득하여 2005.2.27. 51백만원에 양도하였다면 취득세·등록세 등을 감안할 때 손해가 발생할 것으로 예상되고, 청구인의 남편이 쟁점아파트를 중개하고 매매계약서를 작성한 점 등을 볼 때 거래상대방의 전매행위에 도움을 주기 위하여 51백만원의 매매계약서를 작성하였다는 청구주장은 신뢰하기 어렵다. (나) 김OO가 제시한 61백만원의 컴퓨터로 출력한 매매계약서 매수인란의 ‘김OO’ 바로 옆에 수기로 추가 기재된 ‘외 1인’은 김OO가 사후에 허위로 기재하였다고 주장하는 바, 청구인은 그 주장을 뒷받침할 만한 매매계약서 원본을 제시하지 못하고 있다. (다) 청구인은 손OO의 대리인인 김OO와 매매계약한 사실은 있어도 매매한 사실이 없어 그 법률행위는 무효라고 주장하나, 매매대금 61백만원의 매매계약서 내용대로 계약금 5백만원, 2005.3.9. 잔금 45백만원을 지급(보증금 10백만원)한 사실이 금융거래자료에 의하여 확인되므로 김OO와의 법률행위가 무효라고 보기는 어렵다.

(라) 청구인은 보증금 10백만원을 승계하지 아니하고 매도인인 청구인이 부담하였다고 주장하면서 세입자인 김OO에게 입금한 거래내역서를 제시하나 김OO에게 지급한 보증금은 후 세입자 박OO으로부터 보증금을 수령하여 반환한 것이고, 쟁점아파트의 매매시 매수인인 손OO이 승계하기로 한 보증금을 청구인이 부담하게 된 이유나 근거를 제시하지 못하고 있으며, 세입자 김OO과의 임대차계약서에 의하면 ‘전 소유자 및 전 임차인의 권리와 의무를 승계하기 위하여 2004.8.9. 소급하여 작성하였음’이라 되어 있고, 매매대금 51백만원과 61백만원의 매매계약서 모두 보증금을 승계한다고 기재된 점을 볼 때 쟁점아파트의 양도가액은 61백만원이다.

(4) 청구인은 2005.2.27. 손OO과 체결한 양도가액이 51백만원인 매매계약서가 실제 계약서이고 청구인이 보증금 10백만원을 세입자 김OO에게 송금하였다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 2005.2.4.자 매매계약서 및 2005.2.27.자 매매계약서의 실제 매매계약서 해당여부를 보면, 2005.2.4.자 매매계약서는 청구인과 김OO간에 체결된 것인데, 처분청은 김OO가 손OO의 대리인이라고 하나 이에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있고, 김OO는 공인중개사 자격증이 없는 주식회사 OO부동산의 사무보조원(소장)인 사실이 명함에 나타나며, 컴퓨터로 출력한 매매계약서에 대리인 표시없이 매수인 김OO옆에 문구정정 사인없이 “외 1인”이라고만 수기로 기재된 채 김OO 인장이 날인되어 있으며 중개수수료(50만원)는 매수인이 전부 부담하는 조건인 반면, 2005.2.27.자 매매계약서는 청구인과 손OO이 2005.2.4.자 매매계약서를 변경하여 체결하고 계약당일 소유권이전등기한다는 내용이 약정되어 있으며, 손OO이 매수인으로 기재되어 있고 손OO의 인장이 날인되어 있는 점 등을 볼 때, 김OO가 미등기전매를 통한 단기차익의 발생목적으로 2005.2.4. 계약당시 손OO과 공동으로 매매계약을 체결한 것처럼 허위로 매매계약서를 작성한 것으로 보이고, 이미 효력이 상실된 2005.2.4. 김OO와 체결한 매매계약서는 보관할 필요가 없어서 폐기하였다는 청구인 주장이 신빙성이 있는 점 등을 고려하면, 2005.2.27. 청구인과 손OO이 체결한 매매계약서가 실제 매매계약서인 것으로 인정된다.

(나) 보증금 10백만원이 양도가액에 포함되었는지 여부를 보면, 청구인이 김OO 및 손OO과 각각 체결한 2005.2.4.자 매매계약서 및 2005.2.27. 매매계약서에는 보증금은 매수인이 승계하여 잔금에서 공제한다는 내용이 기재되어 있고 청구인이 당해 보증금을 반환한다는 내용은 없으나, 위 (가)에서 살펴본 바와 같이 김OO는 당초부터 미등기전매를 목적으로 2005.2.4.자 매매계약서상에 매매대금 51백만원으로 계약을 체결하고 차후에 다른 매수인을 상대로 61백만원에 취득한 것처럼 보이기 위하여 보증금 10백만원을 매수인이 승계한다는 특약사항을 요구하고, 이후 김OO가 세입자 김OO과의 임대차계약서에도 보증금 10백만원을 매수인이 승계한다는 특약사항을 요구하여 2004.8.9.자로 소급하여 작성한 것으로 보이고, 청구인은 2005.7.9. 김OO의 요청으로 청구인 명의의 예금계좌(OO OOOOOOOOOOOOOO)에서 보증금 10백만원을폰뱅킹으로 OO공인중개사 김OO(김OO의 동생인 김OO이 요청한 자)에게 송금한 사실이 김OO이 작성한 사실확인서 및 금융거래자료에 의하여 확인된다. (다) 손OO과 후세입자 박OO이 2005.7.12. 체결한 임대차계약서를 보면, 계약기간은 2005.7.15.부터 2007.7.14.까지이고 보증금은 10백만원(사글세 2백만원 별도)이며 잔금지급일자는 2005.7.15.로 되어 있는 바, 청구인이 보증금 10백만원을 김OO에게 송금한 사실에 대하여 처분청은 청구인이 후세입자 박OO으로부터 2005.7.15. 보증금 10백만원을 수령하여 2005.7.9. 김OO에게 10백만원을 지급하였다는 의견이나 이는 지급일자의 앞뒤가 맞지 아니하는 처분근거이므로 받아들이기 어렵다.

(라) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 2004.7.7.에 50백만원에 취득하여 2005.2.27.에 51백만원에 양도하였다면 취득세·등록세 등을 감안할 때 손해가 발생하리라 예상된다는 의견이나, 김OO는 매매대금 61백만원과 중개수수료 50만원을 청구인에게 지급하였다고 하나, 만약 그렇다면 김OO는 손OO로부터 61백만원을 받아서 청구인에게 61,500천원을 지급한 것이되어 불합리하므로 양도가액이 61백만원이라는 김OO의 주장은 설득력이 부족하여 보인다.

(5) 이상의 사실관계 등을 종합하여 보면, 2002.2.4. 컴퓨터로 출력한매매계약서 매수인란에 ‘김OO’라고 되어 있는데 바로 옆에 수기로 추가된 ‘외 1인’은 사후에 임의로 기재한 것으로 보이는 점, 김OO와 손OO이 쟁점아파트를 공동매수하였다 하더라도 잔금 지급시 당초 계약일(2005.2.4.)을 변경할 필요가 없음에도 2005.2.27.로 변경하여 작성한 점, 2005.2.27. 매매계약서에보증금 10백만원을 매수자가 승계한다는 내용이 있으나 실제는 청구인이 2005.7.9. 김OO의 요청으로 보증금 10백만원을 김OO에게 송금한 점, 후세입자 박OO의 임대차계약서 계약일은 2005.7.12.이고 잔금지급일자는 2005.7.15.로 되어 있어 청구인이 당해 잔금을 수령하여 2005.7.9. 보증금 10백만원을 김OO에게 송금하였다는 처분청 의견은 설득력이 부족한 점 등을 감안할 때, 2005.2.27.자 매매계약서가 실제 매매계약서로 인정되므로 당해 계약서상 매매대금인 51백만원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.