토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부(경정)

보상가액상당액의 평가가 현실적으로 불가능하여 실지취득가액을 산정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것으로 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 경상남도 울산시 남구 O동 OOOOOOOOO의 대지 198㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.8.20 울산시로부터 취득하여 1989.4.14 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있다. 한편, 울산시는 1984.10.23 청구인 소유이던 울산시 남구 OO동 OOOO외 전258㎡, 동소 O OOOOO 전1,775㎡ 및 동소 OOOOO 건물1동(이하 “OO동부동산”이라 한다)을 OOOOO공업단지 개발사업시행을 위하여 수용한 사실이 있다. 처분청은 쟁점토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 각각 49,710,000원, 8,606,270원으로 하여 양도차익을 계산하고 1995.5.3 청구인에게 1989년 귀속 양도소득세 29,368,150원 및 이에 따른 방위세 5,873,630원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.6.8 심사청구를 거쳐 1995.9.20 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지는 OOOOO공업단지 편입부지내에 소재하던 OO동부동산을 울산시에 양도(울산시가 수용)한데 대한 보상차원에서 울산시가 時價보다 현저히 저렴한 가격으로 청구인에게 분양한 관계로 통상의 거래보다 많은 양도차익이 발생하였는 바, 쟁점토지의 취득대가로 청구인이 울산시에 지급한 금액과 時價와의 차액은 양도차익이라기보다는 OO동부동산의 양도에 대한 보상금이라 할 것이므로 이에 대한 양도소득세 부과는 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 국가·지방자치단체인 울산시로부터 쟁점토지를 8,606,270원에 취득하여 OOO에게 49,710,000원에 양도한 사실에는 다툼이 없는 이 건의 경우, 처분청이 쟁점토지의 취득·양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

(1) 쟁점토지 양도(1989.4.14)당시 시행되던 소득세법 제23조 제2항은 양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액에서 필요경비를 공제한 금액에서 다시 양도소득특별공제액, 장기보유특별공제액, 양도소득공제액을 순차로 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 동조 제4항은 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

(2) 동법 제45조 제1항은 그 본문에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 취득가액은 당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 함을 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지 양도후 자산양도차익 예정신고나 양도소득세 과세표준 확정신고를 한 사실이 없음이 확인된다.

(2) OO동부동산 수용경위와 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위를 살펴보면, (주)OOOOO는 공장용지를 조성하기 위하여 건설부로부터 OO동 OOOOO 일원의 토지 159필지에 대하여 공장용지조성 허가를 득한 후 울산시와 위탁매수협약을 체결하고 울산시가 청구인으로부터 OO동부동산을 매수(수용)하였으며, 울산시는 위 OOOOO공업단지 편입부지 철거민이주택지를 한국토지개발공사 부산지사에서 조성한 O동토지개발 사업지구내에 설치키로 위 한국토지개발공사 부산지사와 계약한 후 청구인에게 쟁점토지를 분양한 사실을 알 수 있다.

(3) 한편, 당심에서 울산시에 공문으로 조회하여 확인한 바에 의하면 쟁점토지 취득과 관련하여 처분청이 취득가액으로 인정한 8,606,270원 중 청구인이 현금부담한 금액은 쟁점토지 취득비상당액 2,108,502원이고 나머지 택지조성비상당액 6,497,768원은 (주)OOOOO가 부담한 사실을 알 수 있고, 1989.4.14자 쟁점토지 양도가액이 49,710,000원인 점을 감안할 때 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 실제로 부담한 금액 2,108,502원은 당시의 시가보다 현저히 저렴한 가액임을 알 수 있는 바 이는 청구인이 OO동 토지를 OOOOO 공업단지 부지로 울산시에 양도(울산시가 수용)한데 대한 보상차원에서 울산시가 용지취득비만을 부담하게 하여 취득당시의 시가보다 현저히 저렴한 가액으로 청구인에게 양도한 것으로 인정된다.

(4) 위 관계법령 및 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정함에 있어 취득가액은 용지취득비에 보상가액상당액을 가산한 금액으로 하여야 할 것이나 보상가액상당액의 평가가 현실적으로 불가능하여 실지취득가액을 산정할 수 없으므로 결국 쟁점토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하여야 할 것으로 판단된다.

라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.