실지매매계약서상 매매금액의 차이를 이유로 기준시가로 산정한 처분의 당부(취소)

상가 양도가액이 기준시가의 60％ 수준이나 양도당시 IMF상태등 경제상황을 종합해 볼 때 실지거래가액 신빙성 있어 기준시가로 과세함은 부당한 사례

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 외 10필지 OOOO OO OOOO 토지 51.16㎡, 건물 113.88㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.12.2. 청구외 OOOOOO공사 OOOO전화국 주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)으로부터 취득하여 1998.8.27. 청구외 OOO에게 양도한 후 양도와 동시에 실지거래가액(취득가액 : 68,000,000원, 양도가액 : 72,000,000원)에 의한 양도소득세를 과세미달로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.6.20. 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 22,006,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.26. 이의신청을 거쳐 2000.11.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산 양도당시 IMF위기로 인한 부동산경기 불황과 대출금 금융이자의 부담이 커서 시세보다 낮은 가격으로 매매하였던 바, 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액 68,000,000원은 청구인과 주택조합간에 체결된 1988.4.20.자 OOOO상가 분양계약서에 의해 인정되어 다툼이 없으나, 양도가액 72,000,000원에 대하여 처분청과 다툼이 있다. 그러나 동 양도가액은 거래상대방인 매수인 OOO이 확인해 주고 있을 뿐만 아니라 매매계약서와 금융자료 및 임대차계약서에 의해 실지거래가액이 확인됨에도 불구하고, 처분청이 IMF시기의 현실상황을 고려하지 않고 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서상의 금액 및 대금지급약정일과 영수증 상의 계약금 및 영수일자가 불일치한다는 이유 등으로 신고된 양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 이 건 기준시가로 과세하는 경우에도 처분청이 쟁점부동산 양도신고가 있은 후에 결정하면서 신고 및 납부불성실가산세를 부과함은 부당하며, 또 처분청이 총 11필지로 된 당해 부동산 토지부분의 기준시가를 산정함에 있어 대표지번인 OO동 OOOOOO 토지의 개별공시지가를 일률적으로 적용함으로써 양도소득금액이 다소 과다계상된 잘못이 있으므로 재계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 실지매매계약서라고 주장하는 매매계약서상 양도금액 72,000,000원과 당초 신고시 제출된 매매계약서상 계약금·중도금·잔금의 합계액 67,000,000원이 서로 다르고, 제시된 계약금 영수증의 금액 및 일자가 위 신고시 제출된 계약서 내용과 일치하지 아니하며, 공인중개사가 아닌 입회인 OOO이 보관하고 있던 실지매매계약서를 과세 후에 제출한 점과 동 계약서 특약사항에서 잔금 14,000,000원을 임대보증금으로 대체한다는 금액은 객관적으로 확인된 전체의 금액이라고 하기 어렵고, 또한 월임대료로 환산한 쟁점부동산의 평가액이 115,000,000원(월세 900,000원을 보증금으로 환산한 금액 90,000,000원과 보증금 25,000,000원의 합계액임)인 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 실지양도가액은 신빙 성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령 <소득세법>(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있 어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실자거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. <소득세법시행령>(1998.12.31. 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) OOOO아파트 상가 건물 3층에 있는 쟁점부동산은 음악·미술학원으로 사용되어 왔으며, 1988.3.25. OOOOOO공사 OOOO전화국 주택조합에 의해 소유권보존등기된 후 1988.12.2. 청구인이 동 주택조합 지분(113.88/362.02)을 취득하여 소유하다, 1998.8.31. 청구인으로부터 청구외 OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전되었음이 등기부등본에 의해 확인된다. (나) 청구인이 1998.8.27. 쟁점부동산 양도시 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 양도신고서 내역을 보면, 취득가액은 68,000,000원인데 양도가액이 72,000,000원이어서 양도소득세 산출세액이 과세미달로 나타나고, 위 신고금액을 양도 및 취득당시의 기준시가와 비교하면 양도가액은 기준시가(118,442,900원)의 60%, 취득가액은 기준시가(50,376,935원)의 134% 수준으로 각각 나타난다.

(다) 우리심판원 조사자가 쟁점부동산의 시가현황을 인근부동산중개소에 문의한 바, 쟁점부동산은 OOOO아파트 단지내 상가로서 아파트 세대수가 390세대에 불과하여 상권이 제대로 형성되지 아니한데다 백화점 셔틀버스가 고객을 실어 나르는 관계로 IMF시기에 당해 아파트 상가는 황폐화되어 부동산 시세가 IMF 직전 수준의 80～90% 가까이 회복된 2001년 봄 현재까지도 거의 매매거래가 없는 실정이라고 하며, 쟁점부동산의 현시세를 물어본 데 대하여 동 아파트 상가 3층은 1,2층에 비해 가격이 낮아 평당 200～300만원(OO공인중개사사무소 대표 OOO), 200～250만원(OOOOOOO부동산 대표 OOO)으로 응답하였고(평당가격을 250만원으로 할 경우 쟁점부동산 34평형의 매매가격은 85,000,000원으로 계산됨), IMF 여파로 인하여 동 상가는 기준시가 보다 훨씬 낮게 해야만 겨우 거래가 이루어질 정도라고 진술하였다(2001.5.9.자 확인서 2매 수령).

(2) 이 건 청구인이 주장하는 실지거래가액 중 취득가액(68,000,000원)에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 양도가액(72,000,000원)이 사실로 인정되는지를 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서가 신빙성 없으며 신고한 양도금액 72,000,000원이 거래증빙에 의해 확인되지 아니한다고 보아 이를 부인하였으나, 청구인과 매수인 청구외 OOO은 매매대금이 72,000,000원이라는 거래사실확인서를 처분청에 기제출한 바 있고, 또 우리심판원 조사자가 2001.4.14. 위 OOO과 직접 통화하여 동일한 진술을 받은 바 있다. (나) 실지양도가액에 관한 거래증빙으로서 청구인이 제시한 금융자료 등을 보면, ⅰ) 쟁점부동산 매매계약서상 계약금 8,000,000원은 OO은행 OOOO지점의 청구인 예금계좌(OOOOOOOOOOOOO)에 1998.7.25. 자기앞수표(번호 : OOOOOOOOOO) 1매가 입금된 사실이 청구인 통장에서 확인되고, 이에 대하여 청구인은 매수인으로부터 현금 8,000,000원을 수령하여 1998.7.25. OO은행 OOO지점에서 위 수표를 발행받은 후 OO은행 청구인 계좌에 입금된 것으로 설명하면서 동 수표사본과 수표발행의뢰서 사본을 첨부하여 제출하였다. ⅱ) 동 계약서상 중도금 50,000,000원은 OOOO조합 OOOOO지점의 청구인 대출장(계좌 : OOOOOOOOOOOOOOOO)에 1998.8.6. 입금되어 대출금이 완제된 것으로 나타나는 바, 위 50,000,000원은 1998.8.6. 같은 OO지점의 매수인 예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOOO)에서 출금되어 청구인에게 지급된 사실이 동 일자 출·입금 전표에 의해 확인되고 있다.

ⅲ) 동 계약서상 잔금 14,000,000원은 쟁점부동산 세입자의 임대보증금을 승계하기로 특약사항으로 정한 바, 이 건 심판청구 후에 제출된 임대차계약서 2매 중 1996.1.5.자 계약서에는 보증금 25,000,000원과 월세 900,000원으로 되어 있었으나, 1997.12.2. 당초계약을 변경하여 보증금을 14,000,000원으로 축소하고 월세를 1,200,000원으로 상향조정한 사실이 관련 임대차계약서에 의해 확인되고 있다. (다) 처분청은 입회인 청구외 OOO이 보관하고 있던 1998.7.24.자 실지매매계약서를 청구인이 이 건 과세 후 이의신청시에 제시한 점과 개인 영수증의 계약금 지급일이 1998.6.27로 기재된 점 등을 지적하여 매매계약서 자체를 신뢰할 수 없다고 하였으나, 청구인은 1997.12월 쟁점부동산을 처분하고자 부동산중개소에 매물을 내놓았지만 몇개월이 지나도 문의하는 사람이 없다가 6～7개월이 지난 1998.7월 초순경에 청구인과 안면이 있는 청구외 OOO이 시세 이하의 가격으로라도 매매할 의사가 있는지를 물어와서 결국 위 OOO의 중개로 72,000,000원에 매매가 성사되었다고 진술하고 있으며, 청구외 OOO도 이 사실을 시인함과 동시에 1998.7월 당시 거래당사자의 요청으로 자신이 매매계약서의 작성을 대필하였으나 자기 명의가 대외적으로 노출되는 것을 피하고자 관청에 제출할 계약서는 같은 매매대금으로 입회인 없이 별도 작성하도록 양 당사자에게 요구하였다고 하고, 후일 자신이 보관하고 있던 실지매매계약서 1부를 청구인이 세무 목적상 필요하다고 하여 넘겨 준 사실이 있음(청구인과 매수인은 각자 소지한 실지매매계약서를 찾지 못하였다고 함)을 2001.4.23.자 위 OOO의 사실확인서와 우리심판원 조사자와의 대화를 통하여 직접 확인한 바 있다.

(라) 실지양도가액의 타당성 여부를 비교해 볼 수 있는 사례로서 쟁점부동산과 같은 상가의 같은 층(3층), 같은 면적(지분 113.88/362.02)으로서 청구외 OOO가 소유한 점포가 IMF 위기가 시작되기 1년 전인 1996.12월경 87,650,000원에 청구외 OOO에게 경락(서울지방법원 96타경 20025 부동산임의경매)된 사실이 등기부등본 등 관련서류에 의해 확인되는 바, 위 경매물건의 시가는 일반적으로 경락대금을 시가의 80% 수준으로 볼 경우 109,562,500원으로 계산되는 한편, IMF 시기에 OOOOO가 부동산가액이 그 직전과 대비하여 60% 이하까지 떨어졌던 점(인근부동산 중개업소에 의하면 아파트는 60%, 상가는 50%까지 가격이 하락하였다고 함)을 고려한다면, 쟁점부동산을 양도한 1998.8.27. 당시의 매매가액이 72,000,000원이었다는 청구인의 주장은 위의 사례에 비추어 충분히 가능한 거래범위에 든다고 하겠다. 이상의 제사실과 쟁점부동산 양도당시의 경제상황을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 타당성과 설득력이 있다고 보이므로 기준시가로 과세한 처분은 취소되어야 한다고 판단된다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.