농지교환에 대해 차액이 큰가액의 1/4이하로 보아 양도세를 과세한 처분의 당부(기각)

농지교환의 경우 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 토지 평가액의 4분의 1을 초과하는 경우 비과세요건을 갖추지 못한 것으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보는 것임

1. 처분개요

청구인은 2006.6.19. 청구인 소유의 OOO OOO OOO OOO OOOOO번지 답 692㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김OO 소유의 같은 곳 OOOOOO번지 답 21㎡(이하 “관련토지”라 한다)와 교환하고 양도소득세를 신고하지 아니하였는 바, 처분청은 쟁점토지가액과 관련토지가액의 차액이 쟁점토지가액의 4분의 1을 초과하므로 쟁점토지의 교환에 따른 양도소득세 비과세요건을 구비하지 못한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2007.9.7. 청구인에게 양도소득세 1,595,860원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.9.18. 이의신청을 거쳐 2008.2.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2000.4.3. 김OO로부터 관련토지에 대한 사용을 승락받아 OOO OOO OOO OOO OOOOO 지상에 주택을 신축하여 관련토지를 도로로 사용하여 왔으나 2006년 5월 김OO는 관련토지에 감자등 농작물를 심어 통행을 방해하면서 관련토지(기준시가 262천원)와 쟁점토지(기준시가 23,251천원)를 교환하자는 제의를 하여 어쩔수 없이 교환하게 되었는 바, 청구인은 쟁점토지와 관련토지의 교환으로 인하여 양도차익이 전혀 발생하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 1999.3.4. 취득하여 2006.6.19. 관련토지와 교환할 때까지 경작에 사용하였고 경작상 필요에 의하여 별도의 대가 없이 1대 1로 교환하였으므로 비과세대상이라고 주장하고 있으나소득세법시행령 제153조제1항에서 농지를 교환 또는 분합하는 경우 농지 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1이하인 경우에 대하여 농지의 비과세요건으로 규정하고 있는 바, 청구인의 쟁점토지와 관련토지의 교환은 동 비과세요건을 충족하지 못할 뿐만 아니라 토지교환계약서 등에 감정가액 등이 기재되어 있지 아니하여 실거래가액을 확인할 수 없으므로소득세법 제114조제5항 및 같은법 기본통칙 97-1에 의하여 청구인 소유 농지의 양도 및 취득당시 기준시가에 따라 양도차익을 계산하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 교환을 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제4조【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

3. 양도소득자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략)(3)소득세법 제89조【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.2.대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득(4)소득세법시행령 제153조【농지의 비과세】

① 법 제89조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우를 말한다.

3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지.다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다.

③ 제1항 제3호 단서에서 “농지소재지”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 김OO는 2006.6.19. 쟁점토지와 관련토지를 등가교환하고 토지의 교환과 관련하여 금전 기타의 수수는 하지 아니한 것으로 토지교환계약서 제2조에 기재되어 있으나, 동 계약서에 쟁점토지와 관련토지의 평가액은 기재되어 있지 않다.

(2) 청구인이 1999.3.4. 취득한 쟁점토지와 김OO가 1984.8.29. 취득한 관련토지를 2006.6.19. 서로 교환하여 2006.6.20. 관련토지는 청구인 의 소유로, 쟁점토지는 김OO의 소유로 각각 소유권이전등기가 경료되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점토지에 대한 2006.6.20.자 등록세영수증 및 관련토지에 대한 2006.6.20.자 취득세영수증에 의하면, 쟁점토지의 과세표준액은 23,251,200원이고, 관련토지의 과세표준액은 262,500원인 것으로 나타나는 바, 쟁점토지의 평가액 23,251,200원과 관련토지의 평가액 262,500원은 그 차액이 22,988,700원으로 가액이 큰 쟁점토지 평가액의 98.9%에 해당되는 것으로 확인된다.

(4) 따라서,소득세법 제88조제1항에서 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 양도로 규정하고 있고같은법 제89조및같은법시행령 제153조에서 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우에는 비과세하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점토지와 관련토지의 교환으로 인하여 양도차익이 발생하지 아니하였으므로이를 유상양도로 볼 수 없다는 주장이나 쟁점토지의 평가액과 관련토지의 평가액의 차액이 가액이 큰 쟁점토지 평가액의 4분의 1을 초과하는 98.9%에 해당되는 것으로 볼 때에 청구인의 경우소득세법 제89조및같은법시행령 제153조에서 규정하고 있는 양도소득세 비과세요건을 갖추지 못한 것이므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.