토지를 건축사업자에게 제공하고 건축사업자가 신축한 다세대주택을 취득한 경우 이를 양도로 보아 과세할 처분의 당부(경정)

토지를 제공하고 다세대주택을 취득한경우 양도시기

1. 사실 청구인은 83.5.16 서울특별시 구로구 O동 OOOOOO 소재 대지 115.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상주택 37.36㎡를 취득하여 거주하던중 93.2.19 청구외 OOO등 3인(이하 “건축사업자”라 한다)에게 소유권이전등기하였다. 처분청은 쟁점토지의 소유권이전에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 93.10.16 청구인에게 양도소득세 13,607,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.12.15 심사청구를 거쳐 94.4.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인과 청구인 주택에 연접하여 거주하고 있는 4세대주는 자신들이 소유하고 있는 주택이 낡고 협소하여 재건축하기로 결정하고, 93.1.6 건축사업자가 종전주택들을 철거하여 그 지상에 8세대분 다세대주택을 신축한 후 4세대분은 청구인등 종전주택 소유자가 소유하고 나머지 4세대분은 공사비에 갈음하여 건축사업자가 소유하는 조건으로 다세대주택 건설사업약정을 체결하였고 83.2.19 재건축편의상 종전주택을 건축사업자 명의로 소유권이전등기하였으며 위 건축사업자가 93.3.24 종전주택을 멸실하고 93.12.28 8세대분 다세대주택을 준공하여 그중 4세대분을 청구인등 4인 명의로 소유권이전등기하였는바, 청구인이 쟁점토지를 건축사업자 명의로 소유권이전등기 한 것은 재건축사업이 원활히 진행되도록 형식상 명의신탁한 것이고 재건축사업 완료후 준공된 다세대주택을 되돌려 받았으므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장한다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지는 공부상 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기 되었고 쟁점토지의 소유권이전이 명의신탁된 것인지에 대한 객관적인 거증이 없으며, 쟁점토지와 그 지상주택의 양도당시 다른 주택을 소유한 사실이 확인되는 점에서 1세대 1주택의 부수토지에도 해당하지 아니하므로 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지를 건축사업자에게 제공하고 건축사업자가 신축한 다세대주택을 취득한 경우 이를 양도로 보아 과세한 처분이 적법한지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 관련법령

을 본다. 소득세가 부과되는 소득의 구분에 대하여 규정하고 있는 소득세법 제4조 제1항 제3호는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 하면서 제3항에서는 전시 제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 하여 양도소득세 과세대상이 되는 “양도”란 자산이 유상으로 이전되는 것이라는 점을 명백히 하고 있다.

나. 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 본다. 청구인이 쟁점토지를 건축사업자에게 93.2.19 등기이전 된 경위를 쟁점토지와 연접한 토지의 소유자인 청구외 OOO·OOO·OOO 및 청구인과 건축사업자 OOO·OOO·OOO 등과의 “다세대주택건설사업약정서” 및 건축사업자의 진술서 등에 의하여 살펴보면, 청구인들은 OO건설이라는 상호로 다세대주택 건설업을 영위하는 건설사업자로 하여금 그들 소유의 토지상에 다세대주택을 신축하도록 그들 소유토지의 등기명의를 건설사업자에게 이전하기로 하고 건설사업자는 주택을 신축한 후에 각 1세대의 주택과 그 부수토지를 토지소유자들에게 이전하면서 그 가액을 정산하기로 약정하였고 위 약정에 따라서 토지소유자들은 다세대주택 1세대와 그 부수토지를 건설사업자로부터 제공받았음이 등기부등본에 의하여 인정되고 있다. 위와 같이 토지 소유자가 건설사업자에게 그의 토지를 등기이전하고 동 지상에 건설사업자가 건축비를 들여서 주택을 건축한 후에 주택과 그 부수토지를 등기이전 하기 전의 토지 소유자의 토지가액과 정산하였다면, 당초 토지 소유자가 건설사업자에게 토지의 등기명의를 이전한 것은 전시 소득세법 제4조 제3항에서의 “유상으로 사실상 이전” 되었다기 보다는 건설사업자의 건축행위를 위하여 그 명의를 이전하였다고 보는 것이 본인 소유토지상에의 건축행위가 타인소유 토지에의 건축행위 보다 용이한 현행 건축법상의 규정에 비추어 타당하다 하겠다. 그리고 이러한 경우에는 건축행위가 완료되어 토지소유자의 토지와 건축사업자가 신축한 주택의 가액을 평가하여 정산한 시점에서 토지소유자의 토지의 양도 여부를 가리는 것이 전시 소득세법 제4조 제3항의 규정에도 합치된다 하겠다.

이 건의 경우 청구인이 115.7㎡의 토지를 93.2.19 건축사업자에 등기이전 하였고 그후 다세대주택이 준공되어 동 건물이 건설사업자 앞으로 소유권보존 등기된 후에 94.2.22 청구인 앞으로 토지 46.36㎡와 주택 64.27㎡가 등기이전 되었으므로 차이나는 토지 면적 69.34㎡는 청구인이 건설사업자에게 건축비 또는 정산금으로 지급된 것으로 보아야 할 것이다. 그러하다면 처분청이 등기이전 시점인 93.2.19에 115.7㎡가 양도되었다고 한 처분은 양도일을 94.2.22로 하면서 그 과세면적을 69.34㎡로 하여야 할 것이다.

다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.