쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의거 결정고지한 처분이 적법한지의 여부(경정)

쟁점토지의 양도차익은 실지양도가액을 그 양도차익으로 하여 과세함이 타당함

1. 원처분 개요청구인은 인천직할시 남구 OO동 OOOOO 대지 454.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.12.24 취득하여 89.7.14 청구외 OOO에게 37,285,400원에 양도한 데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하지 않았다하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가(취득가액 4,635,170원, 양도가액 83,972,170원)에 의거 산정, 청구인에게 92.1.25 자로 89년귀속 양도소득세 27,436,830원 및 동 방위세 5,487,360원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 92.4.29 심사청구를 거쳐 92.6.26 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 쟁점토지가 지반이 암석으로 형성되어 건물을 신축할 경우 공사비가 과다하게 소요되고 인근에 복지원이 위치하여 주거지로서도 적당하지 않으며 관할구청에서 88～89년도에는 쟁점토지에 대한 등급을 수정하지 아니한 것만 보더라도 활용가치가 없는 토지임을 알 수 있을 것인 바, 비록 청구인이 쟁점토지의 양도차익에 대하여 처분청에 신고를 하지 않았다고 하더라도 실지양도한 가액(37,285,400원)을 훨씬 초과하는 기준시가에 의한 양도차익(79,337,000원)에 의거 전시 세액을 결정고지함은 부당하다는 주장이다.국세청장은 쟁점토지의 양도차익에 관하여 청구인이 소득세확정신고시까지 처분청에 실지거래가액에 의한 신고 또는 증빙서류를 제출하여야 함에도 불구하고 무신고 및 미제출하였으므로 기준시가에 의거 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의거 결정고지한 처분이 적법한지의 여부에 다툼이 있다.

나. 관계법령소득세법 제23조제4항에 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다”라고,같은법 제45조제1항 제1호에 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액”을 필요경비로 공제하도록 규정하고 있고,같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 “양도자가 법제95조 또는 법제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우” 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있다.전시의 각 규정에 의하면, 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이지만 과세표준확정신고기한까지 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액에 의하여 과세할 수 있고, 동 신고기한까지 증빙서류를 제출하지 아니한 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 것(대법원 90누103, 90.6.12, 국심 91서1169, 91.9.8 등 다수 동지)으로 보여진다.

다. 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의거 결정고지한 처분의 적법여부첫째, 당 심판소에서 92.8.29 쟁점토지에 대하여 현지 확인을 하였던 바, 지표면이 대부분 암반으로 형성되어 있고 나무가 무성하여 건축용지로서 그다지 활용가치가 없는 것으로 조사되었고,둘째, 쟁점토지와 15m 도로를 경계로 대칭관계에 위치하고 있는 청구외 주식회사 OO강건 소유의 인천직할시 남구 OO동 OOO 대지 16,036.6㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)는 동 법인이 금융기관 대출을 목적으로 89.5.23 한국감정원의 감정을 받은 사실이 있는 바, 양 토지의 가액을 비교하면 아래의 가액비교표와 같다.쟁점토지와 쟁점외토지의 가액비교표

구 분

쟁 점 토 지

쟁 점 외 토 지

면적

양도(감정)일

토지등급(89.1.1현재)

〃 (92.1.1현재)

기준시가

㎡당 기준시가

실가(감정가)

㎡당 실가

454.7㎡

89.7.14

193등

199등

83,972,170원

184,670원

37,285,400원

82,000원

16,036.6㎡

(89.5.23)

189등

199등

2,437,354,720원

151,900원

(1,587,623,400원)

99,000원

쟁점토지의 양도일인 89.7.14 부터 불과 2개월전에 한국감정원이 감정한 쟁점외토지의 ㎡당 감정가액은 99,000원이고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 ㎡당 실지양도가액은 82,000원임이 상기 비교표에서 확인이 되고 있으며, 쟁점외토지는 현지확인한 결과 경사가 거의없는 나대지로서 밭으로 사용되고 있어 쟁점토지 보다는 활용가치가 더 높아 보인다. 사실이 이러하다면, 쟁점토지의 ㎡당 실지양도가액과 쟁점외토지의 ㎡당 감정가액을 비교할 때 쟁점토지의 실지양도가액이 37,285,400원이라는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다. 셋째, 청구인으로부터 쟁점토지를 양수(잔금청산일 89.6.30, 등기접수일 89.7.14)한 청구외 OOO이 90.7.3 이를 다시 양도하고 90.7.24 청구외 OOO의 주소지관할세무서에 자산양도차익예정신고를 하면서 청구인이 처분청에 제시한 검인계약서와 동일한 계약서(취득가액 37,285,400원)를 제시하여 관할세무서로부터 쟁점토지에 대한 취득일이 89.6.30 이었음을 확인받은 점등으로 미루어 보아도 청구인이 제시하는 매매계약서상에 기재된 양도가액은 실지거래가액으로 인정되므로 쟁점토지는 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있음을 알 수 있다.

이와같은 실지양도가액을 초과하는 양도차익에 대하여 과세하는 것은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 과세한다는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4조제1항)에 합당하지 아니할 뿐 아니라 “세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다”(국세기본법 제13조제1항)는 세법이 기본이념과도 상충한다 할 것인바, 소득세법 규정상 신고를 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 과세할 것이지만, “기준시가”가 일반적으로 부동산의 시가를 나타내는 평균치라 할지라도 간혹 특수한 경우에는 이 기준시가가 부동산의 시가를 제대로 반영하지 못할 가능성을 배제할 수 없는 것이므로 이 건과 같이 기준시가에 의한 양도가액에서 기준시가에 의한 취득가액을 공제한 금액이 실지양도가액보다 커서는 안된다고 보는 것이 합리적이라 할 것이다. (대법원 판례 91누360, 91.5.28 외 다수, 국심 89서521, 89.6.30 외 다수 동지)따라서 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하고 있는 쟁점토지의 양도차익은 실지양도가액 37,285,400원을 그 양도차익으로 하여 과세함이 타당하다 할 것이다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.