양도차익 계산시 건물 취득가액과 중개수수료 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

건물의 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 환산가액으로 함이 타당하고, 중개수수료 및 명도비용 등은 필요경비로 인정함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 대지 1,613.5㎡, 건물 549㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였는데, 대지의 일부(845.15㎡)는 매매를 원인으로 취득(1988.8.8.)하였고 나머지 대지(768.35㎡)는 증여를 원인으로 취득(1996.6.21.)하였으며, 건물은 신축(2006.4.17.)하여 쟁점부동산을 2012.10.19. OOO㈜에 OOO원에 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 대지 중 증여받은 대지의 환산취득가액을 부인하고 기준시가로 취득가액을 재산정하고, 건물 취득가액은 당시 대지를 임차하고 있던 OOO과 ㈜OOO의 대표자 OOO와 OOO가 건물 신축공사 비용 전부를 지급하고 건물 명의만 청구인으로 등기되어 건물 취득가액을 “OOO”으로 하여 2015.8.17. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 경제적 이익의 무상이전은「상속세법 및증여세법」제2조제1항 제1호의 증여에 해당하고 증여라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적 방법에 의하여 무상으로 이전하는 것을 말하며 건물을 신축한 OOO와 OOO가 건물을 사용한 기간동안은 명의신탁으로, 그 사용기간 경과 후에는 명의신탁 해지로 보아야 하며,증여세와 양도소득세는 납세의무 성립요건과 시기가 다르므로 증여세 과세는 별론으로 하고 당해 자산 처분시에는 그 과세가액을 필요경비로 인정하여야 하며 건물의 가액을 “OOO”으로 보는 것은 경험칙에 반하므로 필요경비가 분명한 경우는 실지조사 또는 추계조사 방법으로 산정이 가능한 범위내에서 필요경비로 인정되어야 한다.

(2) 부동산 양도시 중개수수료 및 부동산매매계약서상 특약4에 의거 매매계약을 이행하기 위해 지출한 명도비용은 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 지상에 OOO와 OOO가 건물신축비용을 부담하기로 하고 5년간 건물의 임대료를 청구인이 안받는 조건으로 건물을 신축한 것으로 청구인이 주장하는 명의신탁으로 볼 수 없으며 타인이 지급한 신축비용으로 필요경비로 산입할 수 없다.

(2) 조사기간 중 제출하지 않은 중개수수료 영수증OOO과 명도비용OOO으로 임차인 OOO에게 지급한 것도 청구인의 자 OOO의 계좌에서 지급하였으므로 타인이 대신 지급한 비용에 대해서는 필요경비 산입이 불가하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

타인이 지급한 건물신축공사비용과 중개수수료 및 명도비용의 필요경비 산입 가능 여부나. 관련 법률소득세법제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 나대지를 소유하고 있던 중 OOO와 OOO가 위 나대지에 건물을 청구인 명의로 2006.4.17. 신축하여 신축대금은 5년간 OOO와 OOO가 쟁점부동산의 건물을 사용하기로 하고, 5년이 경과한 후인 2012.10.19. 대지와 건물을 양도하고 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 2012.12.31. 양도소득세를 예정신고 납부하였다.위 양도소득세 예정신고에 대하여 처분청은 2015.6.8.～2015.6.27.까지 세무조사를 실시하여 건물 신축시 OOO와 OOO가 공사비 전액을 부담하였다고 하여 건물의 취득가액을 “OOO”으로 하여 양도소득세를 경정·고지하였다.

(2) 청구인과 OOO·OOO가 작성한 임대차계약서는 현재 존재하지 않고, 쟁점부동산의 건물에 대한 2006.11.7. OOO의 취득세 납세고지서 겸 영수증을 보면 과세표준이 OOO원, 취득세 등이 OOO원으로 확인된다.

(3) 공인중개사 OOO이 2012.10.19. 작성한 영수증에는 OOO은 청구인으로부터 매매중개수수료 중 일부로 OOO원을 수령하였고 2012.12.7. 작성한 영수증에는 OOO원을 수령한 것으로 각각 기재되어 있다.

(4) OOO에게 명도비용으로 지급한 자료를 살펴보면 청구인의 자 OOO의 통장에서 2013.1.21. OOO원, 2013.3.4. OOO원이 OOO에게 이체된 것으로 나타난다.

(5) 2012.10.18. 작성한 매매계약서에 의하면 “2012.10.18. 계약금 OOO원, 2012.10.19. 잔금 OOO원을 지급하기로 되어 있고, 특약사항 2에 본 매매계약은 2012.3.16.에 이미 치러진 매매계약상 매수인 명의변경과 계약금 추가로 인해 계약서 작성을 새로하고, 특약사항 4에는 현 건물임차인은 계약일에 매도인 책임으로 명도하기로 하며, 특약사항 5에는 잔금지급시 잔금 중 일부는 매수인이 본토지를 담보로 대출을 받기로 하되 소유권이전등기와 대출금을 포함한 잔금은 동시 이행키로 한다.”라고 되어있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 양도자산의 취득가액 및 필요경비는 당해자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 청구인이 실제 지출한 금전의 가액으로 계산해야 한다는 의견이다.하지만,임차인이 건물을 신축한 후 그 소유권을 토지소유자에게 이전하고 그 대가로 동 건물에 대한 일정기간 동안의 임차권을 취득하는 것은 재화의 공급에 해당하고 당해 건물이 이용가능하게 되는 때에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 토지소유자(임대인)에게거래징수(국심 2003중1145, 2003.6.5. 같은 뜻임)하여야 하므로, 부가가치세 과세는 별론으로 하더라도임대인의 입장에서는 당해 건물의 시가(환산취득가액)를 취득가액으로 봄이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 건물의 취득가액을 “OOO원”으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.또한, 부동산 중개수수료는 중개 법령상 거래금액이 OOO원 이상의 경우 거래금액의 OOO 이내에서 중개업자와 중개의뢰인이 협의하여 정하도록 되어 있는 점, 잔금일 당일 2012.10.19. OOO원을 지급받고, 2012.12.7. OOO원을 받은 영수증이 신빙성이 있는 점,명도비용은 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항에 현건물임차인은 계약일에 매도인 책임으로 명도하기로 되어 있고, 청구인의 자 OOO의 통장에서 2013.1.21. OOO원, 2013.3.4. OOO원이 임차인인 OOO에게 이체된 것이 확인되는 점 등에 비추어 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.