양도차익 산정방법(기각)

부동산의 양도시 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 사례

1. 사실청구인 OOO은 인천광역시 부평구 OO동 OOOOOO 및 OOOOOO 대지 1,073.1㎡를 1983.11.5 취득하여 그 지상에 건물 273㎡를 1992.12.30 신축하고, 청구인 OOO(OOO의 처)는 인천광역시 부평구 OO동 OOOOOO 및 OOOOOO 대지 731.2㎡를 1977.9.23 취득하여 그 지상에 건물 621.77㎡(청구인 OOO, OOO의 취득부동산을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1986.11.17 신축하여 쟁점부동산 전체를 1998.6.30 청구외 OOO에게 양도한 후 양도차익을 아래와 같이 실지거래가액으로 계산하여 해당세액을 신고납부하였다.(단위: 원)

구 분

청구인신고 (실지거래가)

처분청결정 (기준시가)

양도가액

취득가액

양도가액

취득가액

O O O

461,670,410

288,308,079

857,719,800

228,173,099

O O O

338,329,587

357,324,209

628,569,640

173,298,772

계

799,999,997

645,632,288

1,486,289,440

401,471,871

처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 신빙성이 없다고 보아 부인하고 위와 같이 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.6.10 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세를 다음과 같이 부과처분하였다.(단위: 원)

청 구 인

O O O

O O O

양도소득세

143,139,980

175,421,530

청구인은 이에 불복하여 1999.8.30 심사청구를 거쳐 2000.2.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인(2인)은 쟁점부동산 중 토지를 1977.9.23～1983.11.5 취득하고 그 지상에 1986.11.17 및 1992.12.30 건물을 신축하여 1998.6.30 쟁점부동산 전체를 800,000,000원에 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 계산(양도가액 800,000,000원, 취득가액 645,632,288원)하여 양도소득세를 신고납부하였는데도 처분청이 뚜렷한 이유도 없이 청구인의 신고내용을 부인하여 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 800,000,000원은 양도당시의 기준시가 1,486,289,440원, 감정평가액 1,592,826,780원 등과 비교할 때 현저히 낮은 수준이어서 그 신빙성을 인정할 수 없으며, 또한 취득가액의 경우도 건물에 대한 신축비용 등이 확인되지 아니하여 쟁점부동산의 경우 그 실지거래가액이 불분명한 경우이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 것은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부나. 관련법령소득세법 제96조제1호·제97조 제1항 제1호 가목,같은법 시행령 제166조제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」는 실지거래가액에 의할 수 있고, 다만 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 중개인 없이 양 거래당사자(매도인 : OOO, OOO, 매수인 : OOO)간에 1998.6.24 작성한 매매계약서를 보면, 매매대금 800,000,000원을 계약금, 중도금 없이 1998.6.30에 일시 지급하는 것으로 되어 있을 뿐만 아니라 동 부동산에 대하여 임대보증금 35,000,000원과 근저당 설정액 240,000,000원 등의 채무가 있었는데도 동 채무의 정산과 관련한 별도약정내용이 위 매매계약서에 전혀 기재되어 있지 아니한 점으로 미루어 볼 때, 동 매매계약서는 사실과 부합하는 진실된 거래내용을 기재한 계약서로 보기 어렵다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액은 800,000,000원으로서 기준시가 1,486,289,440원과 비교할 때 동 가액의 53.8%이고, 감정가액 1,592,826,780원(1998.1.18 서해감정평가사무소에서 평가)과 비교하여도 50.2%에 불과하여 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는 가액 등에 비하여 현저히 낮은 수준임을 알 수 있고, 또한 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 매도함에 있어 시가보다 낮게 양도할 만한 특별한 사유 등도 없었던 것으로 보여 청구인이 주장하는 실지양도가액 800,000,000원은 그 신빙성이 인정되지 아니한다.

(3) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 토지는 의제취득일인 1985.1.1 현재의 기준시가로 산정하고 건물은 실제소요된 신축비로 산정하여 총 취득가액을 645,632,288원으로 신고하였으나, 건물신축비와 관련한 공사비 지급관련 영수증 등 구체적인 증빙자료의 제시가 없어 위 신고가액을 진실된 거래가액으로 볼 수 없다.위 사실을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 경우 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.