총 수입금액에 산입하는 부동산보증금 간주임대료 계산시 건설비상당액을 장부상 계상된 취득가액으로 계산한 처분의 당부(기각)

청구인이 90년 이전에 임대물건을 취득하였다고 하더라도 관련법령에 의하여 간주임대료를 계산함에 있어 90년 귀속의 소득세 과세표준과 세액을 실지조사결정 혹은 서면조사결정을 받은 부동산임대업자는 감가상각비 계산시 취득가액으로 계상한 건물가액을 건설비상당액으로 임대보증금에서 공제함이 타당함

1. 처분개요

청구인은 93귀속 종합소득세 서면 신고시 서울특별시 중구 OO동 OOOOO 위 지상건물(이하 “쟁점임대부동산”이라 한다)의 총 수입금액으로 123,545,000원을 신고한 바 있다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 쟁점임대부동산의 간주임대료 계산 누락분 3,198,099원을 총수입금액에 산입하여 96.1.16 청구인에게 93년 귀속 종합소득세 3,119,680원을 부과 처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.3.13 심사청구를 거쳐 96.4.23 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 90.12.31 이전에 취득한 부동산으로서 취득가액을 계산할 수 없는 임대용 부동산의 건설비상당액은 90.12.31 현재 임대보증금이나 90.12.31 현재 임대용부동산의 기준시가를 적용하여 계산한 금액중 큰 금액을 건설비상당액으로 보아 임대용 부동산의 총 수입금액에 산입할 금액을 계산하여야 하며, 이 건의 경우 취득당시의 건설비상당액이 확인되지 아니하여 장부상 취득가액을 기준시가로 계산해 왔으나 취득당시의 건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우이므로 간주임대료 계산시 공제되는 건설비상당액은 90.12.31 현재의 임대보증금을 기준으로 계산하여야 하므로 이 건 부과처분은 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점임대부동산에 대하여 90년 귀속분 종합소득세를 서면조사 결정받은 사실, 그 취득가액을 취득당시의 과세시가표준으로 정하고 이를 기준으로 감가상각비를 계산해 온 사실과 93년 귀속분 종합소득세 서면신고의 간주임대료계산시 건설비상당액을 계산함에 있어 취득금액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되는 것으로 보아 90.12.31 현재의 임대보증금을 84,000,000원을 기준으로 계산한 사실, 처분청은 청구인이 서면조사결정을 받았으므로 위 임대물건은 90.12.31 현재 취득금액이 확인되는 경우로 보아 장부상 취득가액 53,950,200원을 건설비상당액으로 계산한 사실은 결정결의서에 의하여 확인되고 당사자간에 서로 다툼이 없다. 관련법령과 사실관계를 종합해 보면 청구인은 90년 종합소득세 서면조사결정을 받을 당시 합리적인 방법에 의하여 산정한 취득가액을 기준으로 감가상각을 한 사실이 있어 취득가액이 확인되는 경우에 해당된다고 보아야 할 것이므로, 청구인이 90년 이전에 임대물건을 취득하였다고 하더라도 관련법령에 의하여 간주임대료를 계산함에 있어 90년 귀속의 소득세 과세표준과 세액을 실지조사결정 혹은 서면조사결정을 받은 부동산임대업자는 감가상각비 계산시 취득가액으로 계상한 건물가액을 건설비상당액으로 임대보증금에서 공제함이 타당(소득 46011-3418, 94.12.14 같은취지)하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

총 수입금액에 산입하는 부동산보증금 간주임대료 계산시 건설비상당액을 장부상 계상된 취득가액으로 계산한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제29조 제1항에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다)또는 그 부동산의 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산소득 금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제58조 제2항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각호의 방법에 의한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

1. 생략

2. 법 제118조 및 제119조의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정하는 경우의 총 수입금액은 다음의 산식에서 계산한 금액 즉 총수입금액에 산입할 금액 = (당해과세기간의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비상당액의 적수)× 1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액”으로 하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 93년 귀속분 종합소득세 서면신고시 쟁점임대부동산의 간주임대료를 계산하면서 건설비상당액을 90.12.31 현재의 임대보증금을 기준으로 계산하여 신고한 바 있으며 처분청은 건설비 상당액을 장부상 취득가액을 기준으로 계산하여 경정처분한 바 있고, 청구인이 쟁점임대부동산의 90년 귀속분에 대하여 서면조사 결정을 받은 사실과 쟁점임대부동산 취득가액을 귀속당시의 과세시가표준액으로 계산하여 기장하고 동 금액을 기준으로 감가상각비로 계상한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 위 관계법령과 사실관계에 비추어 볼 때, 종합소득세 결정결의시 소득세법 제29조 의 규정에 의한 간주임대료를 계산함에 있어서 90년 귀속 소득세 과세표준과 세액을 실지조사결정 또는 서면조사 결정을 받은 부동산 임대사업자는 감가상각비 계산시 취득가액으로 계상한 건물가액을 건설비 상당액으로 임대보증금에서 공제하는 것이므로 (국세청예규 소득 46011-3418, 94.12.14같은뜻임) 처분청이 신고된 장부상 취득가액을 기준으로 건설비상당액을 계산한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.