부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

쟁점부동산 거래의 경우 취득 및 양도시 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 정당함

1. 사 실청구인은 서울특별시 서대문구 OOO동 OOOOOO, 대지 95.2㎡ 및 건물(점포) 29.75㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1989.10.17. 청구외 OOO로부터 취득하여 1998.7.25. 청구외 OOO에게 양도한 후 동 부동산의 양도차익을 실지거래가액(취득가액 170,000,000원, 양도가액 171,000,000원)으로 계산하여 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액의 경우 진실된 거래가액으로 볼 수 없다 하여 이를 부인하고 기준시가(취득가액 122,846,222원, 양도가액 267,422,750원)로 양도차익을 계산하여 2000.3.18. 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 59,538,550원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.5.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 170,000,000원에 취득하여 171,000,000원에 양도하였는데, 양도차익을 얻지 못하고 취득원가에 양도하게 된 것은 쟁점부동산 양도당시 IMF 경제위기로 부동산 가격이 20～30% 정도 하락하였기 때문이었으며, 처분청이 이러한 사실을 감안하지 아니하고 기준시가보다 낮게 거래했다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 신고한 양도가액은 기준시가의 63% 수준에 불과하고 증빙서류로 제시한 매매계약서는 취득, 양도시 모두 검인계약서이므로 동 계약서에 기재된 거래금액 등을 진실된 것으로 볼 수 없으며, 9년간이나 보유하였던 부동산을 양도차익없이 처분할 만한 특별한 사정도 없었으므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 것은 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부나. 관련법령소득세법 제96조제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목의 규정과같은법시행령 제166조제4항 제3호의 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 「양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우」에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있도록 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 양도소득세 신고시 증빙서류로 제출한 매매계약서를 보면, 취득 및 양도시 모두 일반매매계약서가 아닌 검인계약서인 바, 통상적으로 검인계약서는 소유권이전등기절차이행을 위해 실제거래내용과는 달리 별도로 작성되는 경우가 많으므로 동 계약서에 기재된 거래금액등의 계약내용을 실제거래사실과 부합되는 것으로 인정하기는 어렵다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도시의 실지거래가액 171,000,000원은 기준시가 267,422,750원과 비교하여 볼 때 63.9% 수준에 불과하고, 쟁점부동산에 대한 근저당설정가액도 225,000,000원(1997.9.12. 설정)에 이르고 있는 점으로 미루어 보면 위 실지거래가액을 신빙성 있는 거래가액으로 보기 어렵다.

(3) 쟁점부동산은 대로변에 위치한 상가로서 쟁점부동산 거래당시 평당 7,00,000원～8,000,000원 정도였던 것으로 부동산중개업소(OO부동산 OOO)의 확인서에 의해 알 수 있고, 청구인이 쟁점부동산을 기준시가보다도 휠씬 낮게 양도할 만한 특별한 사유등도 발견되지 아니하며, 또한 청구인과 청구외 OOO간에 이루어졌던 양도대금 수수에 관한 구체적인 증빙서류의 제시가 없다.

(4) 쟁점부동산의 실지 취득가액의 경우도 청구인은 170,000,000원이라는 주장만 할 뿐 동 가액대로 거래가 실제로 이루어졌던 사실에 대한 객관적인 입증을 하지 못하고 있다.위 사실관계를 종합해 보면, 쟁점부동산 거래의 경우 취득 및 양도시 그 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의해 주문과 같이 결정한다.