도시계획법 및 건축법상 도시계획도로에 편입된 나대지에 대한 장기보유특별공제 적용여부(경정)

청구인의 쟁점토지 일부는 도시계획법 및 건축법에 의거 건축이 제한되는 토지 즉 도로로서 장기보유특별공제대상토지에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이고, 그 나머지 부분은 여전히 지목이 대지로서 건축이나 사용이 제한된 토지로 볼 수 없음

1. 사실 청구인은 서울시 영등포구 OOOO O가 OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 수원시 OO동 OOOOOO 소재 공부상의 대지 383㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도한 사실이 있는데 처분청이 이건 토지가 나대지임을 들어 장기보유특별공제를 배제하여 ’91.6.17 양도소득세 27,841,220원 및 동 방위세 5,568,240원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 ’91.9.19 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 이건 무신고한 사실과 쟁점토지가 공부상 나대지임을 들어 기준시가로 과세하면서 장기보유특별공제를 배제하였으나, 첫째, 이건 기준시가에 의한 양도차익(60,257,295원)이 실지양도가액(18,000,000원)을 초과하고 있으므로 실지양도가액 18,000,000원을 한도로 하여 양도차익을 결정하여야 하며(“청구1”) 둘째, 쟁점토지는 공부상 지목이 대지이지만 실제에 있어 도로로 사용되고있고 도시계획에도 도로로 책정되어 있으므로 실질과세원칙상 대지가 아니므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다(“청구2”)

3. 국세청장 의견 “청구1”에 대하여 보면, 청구인은 이건 실지양도가액이 18,000,000원이라고 주장하면서 매수인의 사실확인서를 제출하고 있으나 그 가액을 구체적으로 확인할만한 거증(금융자료등)이 제시되고 않고 있어 동 확인서 가액만으로는 그 가액을 인정하기가 어렵다 하겠고, 또한, “청구2”에 대하여 보면, 쟁점토지의 공부상 지목이 대지인데 반하여 도시계획상 도로라고 인정할 만한 증빙이 제시되지 않고 있어 이 부분 청구주장 역시 받아들이기 어렵다 하겠다.

4. 쟁점 이건은 가. 청구인주장의 쟁점토지 양도가액 18,000,000원을 인정할 수 있는지 여부와 나. 쟁점토지를 도로로 인정하여 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

쟁점 “가”를 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호를 모아보면, 자산의 양도차익을 결정함에 있어 그 자산의 취득·양도가액은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하나 다만, 이를 국세기본법 제14조 제2항이나 소득세법 제7조 제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 취득·양도가액 모두를 기준시가에 의해 산출하는 경우에도 그 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액의 범위를 넘을 수는 없음을 당 심판소와 대법원은 누차 밝혀오고 있다. (참조: 국심91서1039, ’91.8.12 및 대법원 87누483, 87.12.22등 다수) 그런데, 위와 같은 사실을 인정한다 하더라도 청구인이 주장하는 실지양도가액 18,000,000원을 인정할 수 있는지를 살펴볼 때, 이건 기준시가에 의한 양도가액이 65,110,000원인데 반하여 청구주장의 실지양도가액이 전시한 18,000,000원에 불과할 뿐만 아니라 그 가액을 입증할만한 증빙이 매수인 확인서 이외에는 전혀 제시되지 않고 있어 위 18,000,000원을 실지양도가액으로 보기는 어렵다 하겠고 따라서 이부분 청구주장은 이유없다 판단된다. 쟁점 “나”를 살펴본다. 이건 관련법령을 보면 양도소득금액을 결정·계산함에 있어 소득세법 제23조 제2항은 제2호에서 보유기간이 5년이상인 양도부동산에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하되 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 그 적용을 배제토록 규정하고 있고, 동법시행령 제46-3조(장기보유특별공제대상 제외토지)에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 지적법상의 지목이 대지로서 건축물이 없는 토지를 말한다.

다만, 양도일 현재 건축및 사용이 제한된 토지로서 재무부령이 정하는 토지는그러하지 아니하다고 규정하고 있고, 동법시행규칙 제18-3조에서 “재무부령이 정하는 토지”라 함은 당해 토지취득후 도시계획법, 자연공원법, 도로법 기타의 규정에 의하여 건축 및 사용이 제한된 당해토지를 말한다고 규정하고 있어, 쟁점토지(수원시 OO동 OOOOOO, 383㎡)가 전시 규정에 의해 건축이나 사용이 제한된 토지에 해당하는지를 살피건데 이건 심리를 위해 수원시장이 당심에 보내온 ’91.11.9자 공문에서 「지목상 대지일 경우라도 도시계획법상의 도로일 때는 건축법 제2조 15호의 규정에 의거 도시계획도로에 편입된 부분은 지목을 도로로 보아 건축이 불가하다」로 회신하고 있고, 또한, ’91.11.22자 공문을 보면 「위 토지 383㎡ 중 209㎡가 ’75.2.26 도시계획법 제12·13조에 의거 도시계획상 도로에 편입되었다」고 밝히면서 「별첨」의 도시계획도로 결정도면을 함께 송부해온 점등을 모아볼 때 청구인의 쟁점토지 383㎡중 209㎡는 도시계획법 및 건축법에 의거 건축이 제한되는 토지 즉 도로로서 장기보유특별공제대상토지에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이고, 그 나머지 부분(173㎡)은 여전히 지목이 대지로서 건축이나 사용이 제한된 토지로 볼 수 없다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.