개별공시지가가 없는 토지에 대하여 인근토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

토지와 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 개별공시지가를 기준으로 평가한 가액을 토지의 기준시가로 결정하는 것이 타당함.

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO 대지 196㎡ 중 공유지분 377/410, 180㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 71.12.30 취득하여 90.12.26 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고도 신고하지 아니하였다 하여 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 인근대지의 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 공시송달에 의하여 95.2.11 청구인에게 90년도분 양도소득세 41,478,800원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.3.28 심사청구를 거쳐 95.9.4 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장의견 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 취득할 때부터 도로이었는 바, 따라서 정부는 공시지가를 공정히 산정하여야 함에도 불구하고 세금부과 목적에서 탁상조사하여 잘못 산정하였으며, 또 청구인은 쟁점토지를 실제 양도한 사실이 없으므로 이 건 양도세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장의견 청구인은 쟁점토지를 90.12.20 양도하고 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고한 사실이 없으므로 기준시가로 결정한 처분은 정당하며, 청구인은 쟁점토지가 도로라고 주장하고 있으나 공부상 대지고 신고가 없고 거증자료의 제출이 없으므로 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 쟁점은 처분청이 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부(쟁점1)와 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 인근토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(쟁점2)를 가리는데 있다.

나. 쟁점1에 대하여

(1) 관계법령 소득세법 제23조 제4항 제1호, 같은법 제45조 제1항 제1호, 같은법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정을 모아보면, 토지 또는 건물의 양도차익은 기준시가로 계산함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고기한 이전에 증빙서류를 제출한 경우로서 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의하여 계산한다 고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 양도하지 아니하였다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본상 청구인은 쟁점토지를 71.12.30 취득하여 90.12.26 소유권을 청구외 OOO에게 이전한 것으로 등기되어 있으며, 청구인 주장을 뒷받침하는 아무런 입증자료를 제출하지 못하고 있으므로 청구인이 쟁점토지를 실제 양도하지 아니하였다고 인정하기 어렵다. 처분청에 확인한 바에 의하면, 청구인은 위와 같이 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고를 하지 아니하였으며, 청구인은 이에 대하여 다투지 아니하고 있다. 위의 사실관계 및 관계법령을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 인정되고, 이에 대하여 양도차익을 기준시가로 산정한 것은 정당하다.

다. 쟁점2에 대하여

(1) 관계법령 소득세법 제60조 에 의하면 「 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목에서는 국세청장이 지정하는 지역을 제외한 토지의 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제56조의5 제1항에서는 「 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다」고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 서대문구청장이 우리심판소에 회신한 공문(지적 58323-1, 96.1.3)에 의하면, 쟁점토지가 도시계획상 도로로 결정고시된 시점은 83.2.24이고, 쟁점토지의 90년도 개별공시지가는 고시되지 아니한 사실이 확인되고, 쟁점토지 등기부등본 및 도시계획확인도면에 의하면, 쟁점토지는 90.10.18 “같은동 OOO 대지”로부터 도시계획상 도로로 지정된 부분만이 분할되었다가 94.7.7 서울특별시 서대문구에 증여되었으며, 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지의 95년 현재 이용현황은 전필지도로임이 확인된다. 우리심판소에서 확인한 바에 의하면 쟁점토지 양도당시인 90년도에 쟁점토지에 대하여 종합토지세가 부과되지 아니하였다. (참고, 지방세법 제124조의12 제6호 및 같은법시행령 제197조의7 제1호) 위의 사실관계를 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지는 그 실제 지목이 도로로 인정된다. (나) 쟁점토지의 양도당시의 개별공시지가가 결정되어 있지 아니함에 따라 처분청에서는 쟁점토지와 연접하거나 인접한 대지(연접한 같은동 OOOOO 대지를 비롯한 같은동 OOOOO～OOOOO 토지 : 이하 “연접토지등”이라 한다)의 90년도 개별공시지가인 570,000원/㎡를 쟁점토지의 양도당시의 기준시가로 결정하였음을 알 수 있다. 그러나 쟁점토지는 연접토지등과 지목이 상이할 뿐만 아니라 그 이용상황등 지가형성요인이 연접토지등과 유사하다고 할 수 없으므로 연접토지등의 개별공시지가를 쟁점토지의 개별공시지가로 결정하는 것은 타당하지 아니하다.

(다) 위의 사실관계와 관련법령의 규정을 종합하여 보면, 쟁점토지는 양도당시에 개별공시지가가 없는 도로라고 하겠으나 그 재산적 가치가 없는 것은 아니라고 할 것이므로 앞에서 살펴본 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행규칙 제56조의5 제1항의 규정에 의하여 쟁점토지와 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액을 쟁점토지의 기준시가로 결정하는 것이 타당하다 할 것이다.

라. 결론 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.