부동산매매업에 해당하는지 여부(취소)

부동산거래상황을 보면 86.5월부터 89.6월 사이에 대지 및 건물을 10회 취득 내지는 신축하여 8회에 걸쳐 양도한 사실이 확인되므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 하여 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 165.2㎡를 88.8.30 취득하여 그 지상에 주택건물 246.39㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축(89.1.24 준공검사)하여 거주하다가 89.6.2 청구외 OOO에게 양도하였다.처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도한 것은 부동산매매업에 해당한다고 하여 대지 및 건물의 실지거래가액 220,000,000원을 지방세법에 의한 과세시가 표준액으로 안분계산하여 건물가액은 133,362,228원으로 하여 94.6.16 청구인에게 89년 제1기 부가가치세 16,003,460원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 94.7.15 이의신청 및 94.9.23 심사청구를 거쳐 94.12.12 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장

(1) 쟁점주택은 청구인이 주택으로 신축하여 거주하다가 양도한 것으로 사업목적으로 양도한 것이 아니기 때문에 처분청이 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다.

(2) 이 건 건물은 다가구주택이고 국민주택규모 이하로서 부가가치세 과세 대상이 아니다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점주택을 신축한지 5개월만에 양도한 것으로 보아 거주목적으로 신축하였다고는 볼 수 없고, 부동산거래상황을 보면 86.5월부터 89.6월 사이에 대지 및 건물을 10회 취득 내지는 신축하여 8회에 걸쳐 양도한 사실이 확인되므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점부동산을 신축하여 5개월간 거주하고 양도한데 대하여 사업목적이 있다고 보아 부동산매매업으로 과세한 처분이 타당한지 여부와,

(2) 쟁점주택이 주택건설촉진법상 국민주택에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관련법령부가가치세법시행규칙 제1조제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단청구인이 86년 5월부터 88년 12월 사이에 주택을 신축하여 양도한 내용을 국세청의 부동산 등기자료에 의하여 보면 취득이 10건 양도가 8건으로 확인되고 있고, 부동산거래내용이 나대지를 취득하여 주택을 신축하여 양도한 것이고 쟁점주택의 거래내용도 토지를 취득하여 그 지상에 주택을 신축하고 5개월간의 단기간 거주하다가 양도하였음은 쟁점주택의 부동산등기부등본 및 주민등록표 등본에 의하여 확인된다.또한 쟁점주택은 4세대가 거주하도록 되어 있는 주택으로서 청구인은 그 중 1세대가 거주할 수 있는 부분만을 사용하다가 양도하였음이 건축물관리대장, OO OO동장이 확인한 민원서류(서삼 13207-358, 95.2.27)에 의하여 확인된다.그렇다면 청구인의 쟁점주택 거래는 그 거래의 태양, 회수, 규모 등에 비추어 볼 때 수익을 목적으로 하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 또한부가가치세법시행규칙 제1조는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과 (대법원 92누14526, 93.3.23 같은 뜻)하여 청구인의 부동산거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 계속된 거래기간중의 한 두차례 과세기간에는 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였더라도 그 과세기간중에 있는 거래의 사업성이 부인되는 것도 아니므로, 결국 쟁점주택의 거래도 사업활동의 일환으로 보고 이에 따라 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 인정된다.

다. 쟁점(2)에 대하여

(1) 관련법령구 조세감면규제법(93.12.31 법률 제4666호로 개정하기 전의 것으로 이하 같다) 제74조 제1항 제1호의 규정에 의하면 국민주택을 건설·공급하는 경우 부가가치세를 면제하도록 규정하고 있고,주택건설촉진법시행령 제30조제1항에서 「단독주택은 1호당 330㎡ 이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297㎡ 이하로 한다. 다만, 국민주택의 경우에는 1호당 또는 1세대당 85㎡ 이하로 한다」라고 규정하고 있으며,같은법 시행규칙 제17조제1항에서 주택의 단위규모는 호당 또는 세대당 주거전용면적을 뜻하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 쟁점주택이 공동주택에 해당되는지 여부첫째,주택건설촉진법 제3조제2호는 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 같은조 제3호에서는 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며,같은법시행령 제2조는 법 제3조 제3호의 규정에 의한 공동주택의 종류와 범위는 아파트(5층 이상의 주택), 연립주택(동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택), 다세대주택(동당 건축 연면적이 660㎡ 이하의 주택)이라고 규정하고 있다.

따라서 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택이 공동주택이고, 그렇지 아니한 주택은 단독 주택인 것으로 해석하여야 할 것이다. 둘째, 일반적으로 공동주택인 다세대주택의 건축조건은 단독주택을 건축하는 경우에 비하여 엄격한 건축허가기준이 적용되고 있었기 때문에 다세대주택의 건축허가를 얻기 어려운 형편에 있는 건축주들이 편법으로 단독주택의 건축허가를 얻어 사실상 공동주택인 다세대주택과 같은 구조 및 용도의 건물을 건축하는 건축법령 위반사례가 많아짐에 따라 90.2.28 정부에서는 세입자의 주거안정보호와 주택보급율 상향조정등의 목적을 위하여 「다가구용 단독주택의 건축기준」이라는 행정지침을 시달하여 위와 같은 형태의 주택에 대한 일정한 기준을 설정하는 한편 동 주택은 가구별로 임대만이 가능하고 분양이나 구분 소유는 불가능하도록 하였으며, 90.3월 이후부터는 건축허가와 준공후의 건축물관리대장 등에는 「다가구용 단독주택」임을 명기하도록 한 사실이 건설부의 다가구용 단독주택의 건축기준시달 공문(건축 30420-4534, 90.2.28) 등에 의하여 확인되고 있다.

셋째, 쟁점주택의 건축물관리대장 및 등기부등본을 보면, 쟁점주택은 89.1월에 신축된 건축물로서 그 용도가 단독주택으로 표시되어 있으나 청구인이 제출한 자료 및 사진 등에 의하여 검토하여 보면 설계 및 건축단계에서부터 4세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고, 각세대 단위마다 독립하여 방과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 계단, 복도 기타 설비 등은 4세대가 공동으로 사용하도록 되어 있으므로 그 실질에 비추어 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보지 아니할 수 없다(대법원 93누7075, 93.8.24, 국심 93서1505, 93.10.27 합동회의 및 다수, 같은 뜻). 넷째, 다가구용 단독주택인 쟁점건물을 공동주택으로 볼 경우 그 세대별 규모가 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당되는지를 보면 쟁점주택의 세대별 면적은 37.1㎡～82.13㎡로서 이는 국민주택 규모인 85㎡ 이하에 해당된다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 신축판매한 쟁점주택은 구조세감면규제법 제74조제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민 주택의 공급에 해당된다고 볼 수 있으므로 쟁점주택의 신축판매를 단독주택의 양도로 본 처분청의 이 건 처분은 관련법리를 오해한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.